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tags: rentea, 合作租屋, CoRent
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# 合作租屋 00 提案 - Ddio 兩人三年長租

想要在台北找一間安全通風，適合兩人在家工作的長租公寓（至少三年）。

基本屋況要求
1. 台北市火車站週邊（萬華、中正、大同、中山、雙和、板橋、三重）的兩～三房老公寓
2. 租金含修繕攤提與平台利潤後， 20k 以下，超過可討論
3. 堪用的廚房，瓦斯爐、300L 冰箱、放得下兩個 45 * 120 cm 層架的空間
4. 可晾衣的陽台，至少兩面開窗

需求細節請見[這份共筆](https://hackmd.io/GwNDSwWSRHGgSegeLzsEAw)

## 目標

1. 待正式簽下 3 年的租約後，提出計畫預算表，開始進行以下工作：
1. `入住前/單次` 老公寓的電線更新、安裝消防設備與多條逃生路線，確保消防安全
2. `入住前/每年` 投保合適的租屋保險，承擔意外的超額理賠，例如火災，此項費用由 ddio 自行支付，簡化會計流程。
3. `入住前/單次` 多功能的空間規劃，如何在不更動牆面的情況下，透過家具與低成本隔間，讓兩人可以在家工作，不互相干擾，同時保有休閒空間
4. `入住後/單次` 增進老公寓的節能效率，透過適度修繕、設備更新，讓老屋不用重建也能舒適生活，減少能源使用
5. `入住後/單次` 建立智慧電力偵測系統，監控居家電力使用狀況，協助改善能源使用效率
2. 第五項的硬體設備，若日後發產出合適的租賃服務後，則捐贈給計畫使用

## 各項工作規劃

以下待討論，但開始前想說，其實除了「把自己的住處弄舒服」外，原本想做合作住宅的初衷，還包含想要讓房客長出多一點參與社區決策的空間，不管是建物的維護整修，或是社區的支持系統都是。但要實踐這件事，如果沒有從長久的居住關係出發，好像也不太實際，所以才變成現在這個樣子 XD

另外一點調整是，原本想像的是「入會就要入股」，這邊的提案轉為「依個案金額募資」，讓每個專案規模變小，預測變準，增加彈性空間，希望也可以盡快把房客的參與空間放進來。

- 2021-01 [目標租屋市場分析](https://g0v.hackmd.io/ZI1CN-qCRHqyytu_rmrJVQ)
- 2021-02~03 找屋與簽約
- 身為提案人，我想要簽下一間我可接受的空間，至少三年，讓專案可以啟動
- 成本：提案人自負
- 與 Rentea 的關係：
- 過程中若有機會，可以在 Rentea 分享
- 確定簽約後，在 Rentea 分享找屋、看屋、與房東簽約的經驗
- 2021-03 第一階段提案與募資企劃書
- 身為提案人，我想要提案完成上述目標 1 ~ 3 ，4 則為加分題，並提出企劃書，以及募資規劃
- 與 Rentea 的關係：
- 企劃書必須包含預估花費，在 Rentea 討論，並諮詢相關專業，確定金額與潛在施工單位不會差太多
- 企劃書必須包含募資規劃，包含報酬分析、參與、退出方式，募資者的權責
- 企劃書在去除個人資訊後，必須分享在公開的平台，以及 Rentea 聚會
> 募資的報酬，可以是建立社群的資本 [name=peace]
- 2021-03~04 估價、正式募資、開工
- 完成修正過後的第一階段提案，開完各工程、器具的估價單後，正式募資
- 與 Rentea 的關係
- 必須設計讓參與募資者、Rentea 參與者協作、學習的機會，例如工程期間參觀、試做，或是直接在房屋內小聚等等
- 2021-04 募資參與者驗收、入住
- 第一階段收尾，募資與 Rentea 參與者驗收成果，並檢討過程中，好的與需要改進的部份
- 2021-05 第二階段提案與募資企劃書
- 身為提案人，我想要提案完成上述目標 4 ~ 5，並提出企劃書，以及募資規劃
- 與 Rentea 的關係：
- （暫定）同第一階段
- 2021-06 第二階段驗收

## 與合作租屋的關聯

1. 所有目標皆開放成員參與，ddio 皆為坑主，由有興趣的人共同協作
2. 目標 1 ~ 4 的成果整理成文件公開，包含如何找到合適的廠商
3. 目標 5 的成果可能包含開源的軟硬體
4. 於 Slack 與定期聚會中，分享找屋的過程
5. 實驗經濟參與
1. 所有成本預設由 ddio 支應，但開放固定班底定額投資（TBD）
- 出資者與固定班底相同的話，權力機制設計會比較單純，可以要求小額出資，例如每人 2k 之類
- 無論出資多寡，皆承擔同樣的權力與義務，除非日後有盈餘需要分配時，才以股金比例分配。
2. 各目標所購買之設備，因為，原則上屬居住者所有
3. 房租 = 原屋主租金 + 各項目攤提至合約期滿時 + 8% 服務利潤
> 假設與屋主簽約三年，每月租金為 15k ，前期投入成本為 150k 元，利潤 8%
> ddio 每月須出 150k * (1.08) / 3年 / 12個月 + 15k = 19,500
> 每月攤提 4166 成本，再加上 333 元的利潤
>
> 這個算法其實 irr 會比 8% 低，但三年還不會差太多。最準的要用房貸的算法。
4. 合約期滿後，若無持續使用合作平台的服務，則恢復為與屋主的租金（TBD）
> 這樣回收好慢 XD
5. 若中途中止合約，ddio 須一次付清尚未攤提的投入成本，但不包含尚未給付的服務利潤
6. 利潤的使用方式，以促進合作租屋發展的目標為主，由成員提議，出資者人數超過 1/3 同意即可執行
7. ddio 須於每季結束後的一個月內，公開此專案的資產負債表，以及現金流量表

## 成本與金流分析

### 火車站週邊房型與房價分析

### 各項目標支出分析

以下以 25 坪公寓估算，實際成本分析，須待簽約後才能確定

目標是總預算低於 150k

1. 老公寓的電線更新
1. 電線、面板，不含燈具： 75k （以 Tody 為參考）
2. 地板： 25k
- 超耐磨 3000/坪 含工
- 貼的地板 1800/坪 含工
- 最爛的 1200/坪 含工
4. 牆壁與其他雜項： 25k
2. 租屋保險：無，由 ddio 定期支付
3. 多功能的空間規劃
1. 根據空間型態另行規劃
4. 增進老公寓的節能效率
1. 基本款：添購竹簾，增加遮陰， 5k
2. 進階款：找綠適居做通風節能系統
5. 建立智慧電力偵測系統
1. 使用 [emonPi](https://guide.openenergymonitor.org/setup/) 系列，ㄧ台主機 + 兩台遠端 ~ 11k (£ 295.13)
6. 可以自己處理的項目：
1. 軟裝
2. 油漆

以上 total 141k

可能會額外加上的項目：

1. 簡單拆除（無磚牆），10 ~ 20k
2. 廚房做單純下櫃 + 開放式上櫃，不含抽油煙機要 20 ~ 30k，抽油煙機另加 5k ~ 15k
3. 軌道燈與照明， 10k ，安裝算在水電裡
4. 冷氣， 20k (5ping) ~ 40k (10ping)
5. 冰箱
6. 浴室
1. 防水漆自己來，天花板 10k (TBD)
2. 拉門 8k ~ 30k ，或用石條 + 塑膠簾 5k
3. 馬桶 10k ，免治 +5k

## 可行性、風險評估，以及中止機制

1. 須調查火車站週邊的房源數量，判斷可行性
2. 中止機制：
1. 若房屋於簽約期間收回房屋
1. 房東除了違約金外，須負擔項目 1 未攤提的成本
2. 其餘項目因為可重複使用，由 ddio 負擔
2. 若 ddio 要在簽約期間解約
1. 除非可以找到其他人承接合約，否則須付清尚未繳納之成本，但不含服務利潤

## 其他補充
1. ddio 自行負責後續修繕，並視情況分享為公開資訊（因為現在不知道可以分享什麼 XD ）