Prijedlog stambene politike za Split

Autor: Tomislav Mamić, [e-mail]

Problem

Split ima problem manjka stanova dostupnih na tržištu za kupnju ili najam. Istovremeno, postoji i puno izgrađenih, legaliziranih stanova, koji se ne koriste. Veliki dio problema posljedica je rasta turizma i pretvaranja stanova u apartmane. Vlasnicima apartmana namijenjenih za turizam dodatno olakšava činjenica da u drugom dijelu godine, svoje apartmane mogu iznajmiti studentima i na taj način zatvoriti rupu. Svima ostalim na tržištu stanova ovakva situacija ne odgovara. To su građani Splita koji tu žive cijelu godinu. Posebno su pogođeni oni koji nemaju mogućnost kupnje stana. Riječ je najčešće o mladima koji se doseljavaju u Split zbog posla. To je posebno problematično jer je upravo to onaj dio stanovništva koji stvara najviše vrijednosti. Dosadašnji pristupi rješenju ovog problema se mogu svesti na dva glavna državna projekta: poticana stanogradnja i sufinanciranje kredita za kupnju stana. Nažalost, ovi programi nisu riješili problem. Potražnja je još uvijek veća nego ponuda. Posebno je loše to što oba programa isključuju mlade koji nisu u mogućnosti ili ne se žele upuštati u kupnju stana.

Osim toga, ovi programi imaju još dva ključna problema. Nemaju učinkovite mehanizme koji bi jamčili da će priliku za kupnju stana po povlaštenoj cijeni dobiti samo oni koji su zapravo na tržištu (traže stan jer nemaju gdje živjeti), već je poznato da su do stanova znali doći i oni koji u suprotnom ne bi tražili stan (npr. već žive u stanu kojeg bi u budućnosti svakako naslijedili od roditelja).

Drugi problem je što su ovi programi izuzetno financijski neodrživi. Provedbom ovih programa, država gubi jako puno novca. To bi bilo opravdano ako bi ovi programi zaista rješavali problem i ako ne bi bilo stanova koji su otišli u ruke onima koji ne sudjeluju na tržištu.

Cilj

Cilj politike stanovanja treba biti da građanima uvijek bude na raspolaganju više stanova nego što im treba. Na taj način će cijene najma stana pasti na razinu koja će privlačiti mlade da se dosele, zaposle i osnuju obitelj u Splitu.

Pokazatelji

Kao pokazatelji ostvarenja ovog cilja mogu se uzeti:

• smanjenje prosječne tržišne cijene najma stanova
  Izračun ovog pokazatelja može se vršiti na jedinici kvadrata stana, odnosno prosječna cijena najma neto kvadrata stana u posljednja 3 mjeseca.

• povećanje broja mladih koji su unajmljuju stan, a u Splitu žive kraće od 2 godine
  Za izračun ovog pokazatelja je potrebno je uspostaviti pouzdan registar svih stanova načina njihovog korištenja kao i ostalih podataka o osobama koje ga koriste.

Strategija

1. Smanjenje potražnje za apartmanima

1.1. Poticanje gradnje hotela

Hoteli direktno smanjuju potražnju za apartmanima. Grad treba poticati gradnju hotela, a ograničavati korištenje stanova u turističke svrhe. Hoteli efikasnije zadovoljavaju potrebe gostiju u odnosu na apartmane. Na primjer, svi gosti koriste zajednički restoran i parking umjesto da imaju pojedinačne kuhinje i parkinge.

1.2. Poticanje gradnje studentskih domova

Studenti Splitskog sveučilišta su najbrojnija skupina koja koristi turističke apartmane u zimskom periodu. Povećanjem broja smješatajnih jedinica u studentskim domovima bi smanjilo njihovu potražnju za stanovima u zimskom periodu. Potrebno je doći do konkretnog broja studenata koji unamljuju stan i sukladno tome sudjelovati u izgradnji studentskih domova. Studentski domovi su puno bolje rješenje za smještaj studenata jer mogu efikasnije zadovoljiti njihove potrebe (npr. dijeljene menze, učionice, dnevni boravci, praonice rublja) bez nekih nepotrebnih elemenata (npr. parking, dnevni boravak, kuhinja).

2. Povećanje broja stanova dostupnih za najam

2.1. Gradnja stanova za najam

Grad treba otkupljivati zemlju gdje god može, te graditi stanove za najam na istoj.

2.2. Otkup stanova i davanje u najam

Grad treba otkupljivati stanove koji se koriste ili bi se mogli koristiti za nestambene svrhe u slučaju da ih ne otkupi, te ih ponuditi za najam stanovnicima.

3. Smanjenje cijena i održivost

Kako bi trajno utjecao na smanjenje prosječne tržišne cijene najma stana, Grad treba sve svoje stanove za najam ponuditi po tržišnoj cijeni. Tržišna cijena osigurava da stanove unajme samo oni koji zaista trebaju stan za najam, ali financijsku održivost cijelog projekta. Na taj način najprije će se iznajmiti najtraženiji stanovi.

Odgovarajuća tržišna cijena svakog pojedinačnog stana se može pronaći na način da se uzme prosječna cijena najma kvadrata stana. Zatim se broj kvadrata stana pomnoži s tom cijenom. Na kraju se najam tog stana daje na dražbu s početnom cijenom koja je 25% ispod te cijene. Cijena koja je postignuta na javnoj dražbi se koristi kako bi se korigirala opća prosječna cijena najma stanova za sljedeće dražbe.

Tržišnu cijenu će Grad smanjiti na način da uvijek ima stanova koji su dostupni za najam. To znači da u slučaju da se iznajme svi stanovi, Grad mora povećavati broj stanova dostupnih za najam.

Kako bi program bio dugoročno učinkovit, potrebno je ograničiti trajanje ugovora na nekoliko godina, npr. 3 godine. Nakon čega je obavezna nova licitacija za taj stan, ali dotadašnji najprimac ima pravo prvenstva, odnosno da iznajmi stan po novoj cijeni.

Stanovi se ne smiju koristiti za turizam niti davati u podnajam.

Kako bi smanjio kompleksnost posla, i brigu o imovini, Grad bi stanove trebao iznajmljivati na način da stan ili nije namješten (osim kuhinje i wc-a), ili se namještaj amortizira i u cijenu najma je ukalkulirano da će namještaj postati vlasništo najmoprimca. Najmoprimcima bi najam nenamještenog stana bio financijski prihvatljiviji, i dao bi im mogućnost da ulože u namještaj u onoj mjeri koja je njima prihvatljiva. Taj namještaj kasnije mogu prodatili po stvarnoj cijeni na tržištu ili koristiti za opremanje novog stana.

4. Poticanje korištenja stanova

Grad mora potaknuti vlasnike stanova koji se ne koriste da stave stanove na tržište. To se može vršiti na različite načine. Financijski, grad može postaviti visoku osnovnu cijenu komunalija za svaki stan, dok bi varijabilni dio koji se računa po broju članova domaćinstva bio niži.