# 民法物權編 * 何謂物權？ 對物的權利，規範權利主體對權利客體的歸屬以及使用支配。 * 物權對世性 （<-> 債權相對性）：對任意人都可以主張 - 因為物權法的效力強大，所以多是強行規定，少有任意規定（e.g. 820 I）。 - 因為有對世性，物權也當然有排他性 * 物權架構 ```markmap * 物權 * 總論：基本原理、特性 * 各論 - **所有權** - 定限物權 - 用益物權 - **地上權** - 農育權 - 典權 - 不動產役權 - 擔保物權 - **抵押權** - 質權 - 留置權 - 占有（事實行為） - 有權占有 - 無權占有 ``` :::warning 地政機關否准可能的所有權人登記，屬公法關係。 國家依法土地徵收，屬公法關係。 ::: ## 物權法定原則 :::success 民法 757 物權除依法律或習慣外，不得創設。 ::: 意義：物權不能自創。 習慣法發展的物權： 最高限額抵押權(899-1) 類型強制：不能創設民法或其他特別法律所謂規定的物權。 類型固定：不能創設與物權法內容相悖的物權。 ## 何謂物？ * 不動產 / 動產 :::warning 購買尚未存在的不動產 => 僅有債權 ::: * 主物 / 從物 民法 68 條一項：非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。 * 成分 即物之構成部分也，物之成分分為重要成分與非重要成分二種；若各部分互相結合，**非經毀損或變更其性質不能分離時**，則各該部分，均屬重要成分；而凡不屬於重要成分者均為非重要成分。上述之區別實益在於重要成分不得單獨為權利的客體，而非重要成分，則得單獨為權利客體，不必與合成物同一法律上的命運。 e.g. - 非重要成分：手機之鏡頭、汽車之音響 - 重要成分：房屋之牆壁 :::success 民法 811 動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。 ::: * 天然孳息/法定孳息 :::success 民法 69 稱天然孳息者，謂果實、動物之產物及其他依物之用法所收穫之出產物。 稱法定孳息者，謂利息、租金及其他因法律關係所得之收益。 ::: e.g. - 天然孳息：動物之子女 ## 物權之效力 * 排他性 一個物不能同時有兩個所有權或兩個用益物權（地上權、農育權），而擔保物權則可以有多個。因為擔保物權不涉及占有與支配，擔保物權及用益物權可以並存。 * 優先效力 所有權 (最完整) > 用益物權 > 擔保物權 > 債權（相對性，存在於契約相對人之間） 例外：民法 425 一項 買賣不破租賃（債權物權化） * 物上請求權 - 767 所有權人物上請求權 - 962 占有人物上請求權 ## 物權的變動 即物權的得喪變更 ```markmap * 物權變動 * 得 * 原始 * 繼受 * 移轉 * 創設 * 喪 * 變更 ``` * 物權的發生，即物權的取得 * 原始取得：無主物先占、時效取得 * 繼受取得：買賣、贈與（移轉）或所有權人設定用益物權（創設） :::success 民法 802 以所有之意思，占有無主之動產者，除法令另有規定外，取得其所有權。 民法 768 (原始取得) 以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人之動產者，取得其所有權。 ::: * 物權變更 * 主體變更：物權取得、喪失的情形 * 客體變更：混合、毀損 物消滅 -> 物權亦隨之消滅 > 事實行為，客觀上行為人有此行為即產生法律上之效果，其主觀意圖在所不問。如無主物先占、遺失物拾得。 ## 法律行為 ```markmap * 處分行為 * 物權行為 * 不動產 * 物權契約 * 所有權移轉 * 抵押權設定 * 單獨行為 * 拋棄 * 動產 * 物權契約 * 單獨行為 * 準物權行為 ``` :::success 民法 758 不動產物權，依**法律行為**而取得、設定、喪失及變更者，非經**登記**，不生效力。 前項行為，應以**書面**為之。 > 此處登記，為設權登記 759 因**繼承**、**強制執行**、**徵收**、**法院之判決**或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得**處分**其物權。 > 此處登記與前條所稱登記不同，例如，繼承權人於被繼承人死亡之時點，即取得所有權，惟應登記方得處分。 > 此「處分」，不包括負擔行為。 > 被繼承人之占有，亦得繼承。 > 此處判決，專指形成判決（形成新的法律關係，例如共有物分割判決），而非給付判決。 761 動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。 讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。 讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。 764 （拋棄，單獨行為；第二項保障用益物權人利益） 物權除法律另有規定外，因拋棄而消滅。 前項拋棄，第三人有以該物權為標的物之其他物權或於該物權有其他法律上之利益者，非經該第三人同意，不得為之。 拋棄動產物權者，並應拋棄動產之占有。 876 （法定地上權） 設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，**視為已有地上權之設定**，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。 設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。 ::: ```markmap * 物權變動 * 不動產 * 法律行為：登記（758 I） + 書面 (758 II) * 非因法律行為 * 繼承 * 強執 * 徵收 * 判決 * 其他 * 善意取得 * 動產 * 法律行為 * 取得：**讓與合意** + 交付 * 消滅 * 非因法律行為 * 善意取得 ``` ## 登記不一致 * 甲與乙合意讓與 A 屋，惟地政事務所登記錯誤，登記為 B 屋，應如何處理？ 甲乙對於 B 屋欠缺讓與合意，故乙不取得 B 屋所有權；A 屋欠缺登記，乙亦不取得 A 屋所有權。 * 一屋二賣：甲將 A 屋以 3600 萬賣與乙，惟未辦妥登記；其後，甲又以 4000 萬將 A 屋賣與丙，並辦妥登記。A 屋之所有權歸屬於何人？如乙以占有 A 屋，所有權人得否請求其遷出？ 1. 甲乙之間物權讓與欠缺登記而無效，是所有權歸屬於丙。 2. 乙之占有，源自於債權，本於債權之相對性，丙得請求其遷出且乙不得抗辯。 ## 物上請求權 :::success 民法 767 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。 前項規定，於所有權以外之物權，準用之 ::: * 甲出售房屋予乙，完成不動產物權轉移後，甲仍占有房屋，乙得否依民法 767 條一項前段請求搬離？ 1. 實務上：最高法院採肯定說，甲係原所有人，具有占有原權 2. 學說上：不符法理。 ## 違章建築的所有權 違建除了沒有建築執照意外，通常也不會有所有權登記。稱之為事實上處分權。 其予所有權的差別在於登記。 ## 混同 :::success 民法 762 同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅。但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限 763 所有權以外之物權，及以該物權為標的物之權利，歸屬於一人者，其權利因混同而消滅。 前條但書之規定，於前項情形準用之。 ::: ## 不動產的善意取得 :::success 民法 759-1 不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。 因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。 民事訴訟法第 254 條第五項 訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於事實審言詞辯論終結前，原告得聲請受訴法院以裁定許可為訴訟繫屬事實之登記。 ::: 為維護交易安全，為公信力的展現。 * 何謂善意？僅需第三人不知道登記瑕疵存在即可，不問故意或過失。至於其是否有查閱土地登記簿與否，仍應予限縮，因為不動產交易所涉金額甚鉅，查閱土地登記簿與否，似有必要（不同見解）。 * 759-1 條第二項之效果為原始取得。 ## 動產的物權變動 :::success 民法 761 動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。 > 現實交付，後段為簡易交付 讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。 > 占有改定交付 讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。 > 指示交付 ::: * 交付，分為四種： 1. 現實交付 * 大樓管理員代收包裹，為占有輔助人。 * UberEats, Foodpanda 把食物放在大樓一樓桌上，也算是現實交付。 * 占有媒介：蝦皮店到店 3. 簡易交付 * 交付時，該動產已經有被讓與人占有，僅有讓與合意即生效力。 4. 占有改定交付 * 讓與人繼續占有動產，受讓人取得間接占有。 6. 指示交付（返還請求權） * 受讓人取得所有物返還請求權。 :::info 間接占有人對於占有物雖然沒有空間上與時間上的結合關係，卻是以某種法律關係”加以占有，透過該法律關係，間接占有乃利用直接占有人為媒介，就標的物予以支配。 構成要件： 1. 占有媒介 2. 他主占有 3. 返還請求權 ::: ## 占有 :::success 民法 940 對於物有事實上管領之力者，為占有人 941 地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。 942 受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人 > 雖然實際上為學徒操作，但是學徒只是占有輔助人。 > 該他人，即所有權人。 949 占有物如係盜贓、遺失物或其他非基於原占有人之意思而喪失其占有者，原占有人自喪失占有之時起二年以內，得向善意受讓之現占有人請求回復其物。 依前項規定回復其物者，自喪失其占有時起，回復其原來之權利。 953 善意占有人就占有物之滅失或毀損，如係因可歸責於自己之事由所致者，對於回復請求人僅以滅失或毀損所受之利益為限，負賠償之責。 **962** 占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。 ::: ```markmap * 占有 * 物 * 要件：事實上管領力-空間+時間 * 客體：物 * 主體 * 自然人 * 法人：占有人 * 司機：占有輔助人 * 董事（長）：機關占有 * 性質 * 事實行為 * 支配性、排他性 * 分類 * 有權/無權：有無權源（債/物權契約） * 自主/他主：占有人有無所有之意思 * 直接/間接 * 權利（準占有） ``` * 占有，需不需要有占有之意思？學説上容有爭議 占有雖非法律行為，只要有支配能力就夠了，不以行為能力之必要。不生意思表示錯誤之問題。 物之成分亦可以作為占有的客體。 集合物不得作為占有的客體（集合物：人與物的集合） * 自主/他主；善意/惡意之區別實益：時效取得 :::success 第 768 條 以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人之動產者，取得其所有權。 第 768-1 條 以所有之意思，五年間和平、公然、繼續占有他人之動產，而其占有之始為善意並無過失者，取得其所有權。 第 769 條 以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。 第 770 條 以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。 第 945 條 （他主占有 -> 自主占有） 占有依其所由發生之事實之性質，無所有之意思者，其占有人對於使其占有之人***表示*所有之意思**時起，為以所有之意思而占有。其因新事實變為以所有之意思占有者，亦同。 > 表示，指事實上之表示。不需要行為能力，亦不須使其占有之人之承諾。 使其占有之人非所有人，而占有人於為前項表示時已知占有物之所有人者，其表示並應向該所有人為之。 前二項規定，於占有人以所有之意思占有變為以其他意思而占有，或以其他意思之占有變為以不同之其他意思而占有者，準用之。 第 964 條 占有，因占有人喪失其對於物之事實上管領力而消滅。但其管領力僅一時不能實行者，不在此限。 ::: **被繼承人占有之狀態，亦會繼承。有權、無權皆然，縱使繼承人不知亦然。** * 直接/間接占有 :::success 第 940 條 （直接占有人） 對於物有事實上管領之力者，為占有人。 第 941 條 （間接占有人） 地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於**其他類似之法律關係**，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人 > 前半部分：意定；後半部分：法定（法代對未成年子女、基於無因管理而為占有） 第 942 條（占有輔助人） 受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，**受他人之指示**，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。 第 103 條 代理人於代理權限內，以本人名義所為之**意思表示**，直接對本人發生效力。 前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。 > 占有是事實行為，不適用代理。但是占有輔助人類似於代理人。 ::: 例如：甲向乙承租 A 屋，甲為直接占有人，乙為間接占有人。 * 間接占有 1. 占有媒介：法律關係 2. 他主占有 3. 返還請求權 ## 所有權 ```markmap * 所有權 * 概說 * 所有權 * 所有**物**返還請求權 * 所有**權**妨礙除去請求權 * 所有**權**妨礙防止請求權 * 時效取得 * 權利發生：取得時效 * 權利消滅：消滅時效 * 目的：法安定性 * 不動產 * 土地 * 相鄰 * 用水 * 管線 * 氣響 * 越界 * 果實 * 袋地 * 公寓大廈 * 動產 * **善意取得** * 無主物先占 * 遺失物拾得 * 埋藏物發現 * 添附 * 時效取得 * 共有 * （分別）共有 * 公同共有 ``` :::success 第 765 條 所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。 > 1. 所有權是對物的全面性支配，惟不得違背法令限制。 > 2. 所有權具有彈力性。 > 設定農育權、地上權等等之後，該功能仍然存在，惟不是由所有權人使用。 > 3. 所有權具有永久性。 第 767 條 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。 前項規定，於所有權以外之物權，準用之。 > 妨礙指以占有以外之方式，影響他人所有權。 > 妨礙是一種狀態；損害是一種結果。 ::: ### 不動產 :::success 第 774 條 土地所有人經營事業或行使其所有權，應注意防免鄰地之損害。 第 793 條 土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時，得禁止之。但其侵入輕微，或按土地形狀、地方習慣，認為相當者，不在此限。 第 796 條 土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。 前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。 第 796-1 條 土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。 前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。 ::: * 相鄰 * 所有權之限制，採廣義解釋，不以毗鄰地為限 * 袋地 * 王師：以客體的角度，不分讓與或繼承 * 實務：以主體的角度，僅繼承造成的袋地適用 * 果實自落於鄰地 * 謂「自落」者，以自然掉落為限。 * 公寓大廈 (兼具公私法性質) * 區分所有權 * 整棟大廈 -> 區分所有建築物 * 專有部分 -> 構造上及使用上具有獨立性 * 專用部分 -> * 共有部分 -> 大門、大廳、中庭、電梯、樓梯等 * 土地部分 -> 共有 不允許將土地、房屋分賣於不同人 > 外牆為專有或共有？ > 由管委會或住戶規約一起決定 > 停車位是否為區分所有的標的？ > 在公寓大廈管理條例頒行之後，認為只要有使用上的獨立性即可。 ## 時效取得 ### 不動產 :::success 第 769 條 以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。 第 770 條 以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。 ::: 769 為惡意， 770 為善意。 於目前的社會來說，尚難成立，蓋殊難想像於現今高度資訊化作業之下，仍有未登記之不動產。 ### 動產 :::success 第 768 條 以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人之動產者，取得其所有權。 > 不能藏起來，否則不算公然占有。 第 768-1 條 以所有之意思，五年間和平、公然、繼續占有他人之動產，而其占有之始為善意並無過失者，取得其所有權。 第 802 條 以所有之意思，占有無主之動產者，除法令另有規定外，取得其所有權 ::: * 構成要件： 1. 動產 2. 自始無主 3. 所有之意思 4. 非禁制物 > 陪葬物是否為拋棄物？ > 為有主物。 :::success 第 807 條 遺失物自通知或最後招領之日起逾六個月，未經有受領權之人認領者，由拾得人取得其所有權。警察或自治機關並應通知其領取遺失物或賣得之價金；其不能通知者，應公告之。 拾得人於受前項通知或公告後三個月內未領取者，其物或賣得之價金歸屬於保管地之地方自治團體 第 805 條 遺失物自通知或最後招領之日起六個月內，有受領權之人認領時，拾得人、招領人、警察或自治機關，於通知、招領及保管之費用受償後，應將其物返還之。 有受領權之人認領遺失物時，拾得人得請求報酬。但不得超過其物財產上價值十分之一；其不具有財產上價值者，拾得人亦得請求相當之報酬。 有受領權人依前項規定給付報酬顯失公平者，得請求法院減少或免除其報酬。 第二項報酬請求權，因六個月間不行使而消滅。 第一項費用之支出者或得請求報酬之拾得人，在其費用或報酬未受清償前，就該遺失物有留置權；其權利人有數人時，遺失物占有人視為為全體權利人占有。 ::: 數人同時發現一遺失物時，由最先占有人取得所有權。 :::success 第 808 條 發見埋藏物而占有者，取得其所有權。但埋藏物係在他人所有之動產或不動產中發見者，該動產或不動產之所有人與發見人，各取得埋藏物之半。 ::: ## 添附 ```markmap * 添附 * 附合 * 動產+不動產 * 動產+動產 * 混合：動產+動產 * 加工：動產 ``` 兩個以上的物歸於不同人所有才會生所有權歸屬的問題。 附合的原因，不論竊盜、無權占有等等，為其他法律所處理的內容。 以決定所有權歸屬先於共有，蓋共有會致使所有權歸屬的不安定。 不動產與不動產的附合不存在。 :::success 第 811 條 動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權 第 812 條 動產與他人之動產附合，非毀損不能分離，或分離需費過鉅者，各動產所有人，按其動產附合時之價值，共有合成物。 前項附合之動產，有可視為主物者，該主物所有人，取得合成物之所有權。 >例如甲拿乙的引擎，裝在自己的汽車上面，如果價值相當時，兩人共有這台車。如果價值顯不相當時，由高價方取得所有權。 第 813 條 動產與他人之動產混合，不能識別，或識別需費過鉅者，準用前條之規定。 > 已經看不出來是兩個動產的情況。 第 814 條 加工於他人之動產者，其加工物之所有權，屬於材料所有人。但因加工所增之價值顯逾材料之價值者，其加工物之所有權屬於加工人。 第 815 條 依前四條之規定，動產之所有權消滅者，該動產上之其他權利，亦同消滅。 > 只有消失的那個物的其他權利消滅。 第 816 條 因前五條之規定而受損害者，得依關於不當得利之規定，請求償還價額。 > 在法律上的衡平概念 > 謂衡平者，指法律上不公平的事務，立法者賦予受有損害之人的補償。 > 必須注意：有無符合民法 179 的構成要件。 ::: * 甲拿乙的花卉種子，種植與丙的土地之上，試問何人有收取權？ 按民法第 66 條第二項，不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。本件中，土地之所有權人為丙，是以丙有收取權。 ### 善意取得 目的：保護交易安全；不動產有公示制度可供查詢，但是動產以占有為權利之表徵。 * 要件： 1. 移轉所有權合意 2. 讓與人無讓與權（無原因之無權處分） 3. 受讓動產占有之交付 (占有改定交付不適用) 4. 受讓人為善意 （非明知或因重大過失而不知） 5. 法律未另有規定 :::success 第 118 條 無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力。 無權利人就權利標的物為處分後，取得其權利者，其處分自始有效。但原權利人或第三人已取得之利益，不因此而受影響。 前項情形，若數處分相牴觸時，以其最初之處分為有效。 > 此處分指處分行為。 第 801 條 動產之受讓人占有動產，而受關於占有規定之保護者，縱讓與人無移轉所有權之權利，受讓人仍取得其所有權。 第 948 條 以動產所有權，或其他物權之移轉或設定為目的，而善意受讓該動產之占有者，縱其讓與人無讓與之權利，其占有仍受法律之保護。但受讓人明知或因重大過失而不知讓與人無讓與之權利者，不在此限。 動產占有之受讓，係依第七百六十一條第二項規定為之者，以受讓人受現實交付且交付時善意為限，始受前項規定之保護。 第 949 條 （盜贓遺失物的例外） 占有物如係盜贓、遺失物或其他非基於原占有人之意思而喪失其占有者，原占有人**自喪失占有之時起二年**以內，得向善意受讓之現占有人請求回復其物。 依前項規定回復其物者，自喪失其占有時起，回復其原來之權利。 第 950 條 （例外的例外規定） 盜贓、遺失物或其他非基於原占有人之意思而喪失其占有之物，如現占有人由公開交易場所，或由販賣與其物同種之物之商人，以善意買得者，非償還其支出之價金，不得回復其物。 ::: ### 共有 * （分別）共有：一物多人一所有權 * 應有部分（持分） * 例如甲乙丙三人共同有 A 地所有權，各有 1/3 的應有部分，均有使用、收益、處分職權 * 公同共有：合夥財產、未分割之遺產 * 於分割之前，不能自由處分潛在應有部分 :::success 第 668 條 各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有 第 817 條 數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。 各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。 第 819 條 各共有人，得自由處分其**應有部分**。 **共有物**之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。 > 第一項指分別共有的應有部分，法律上處分；第二項指共有物，法律上之處分+事實上之處分。 > 動產還是有適用, 不動產 -> 土地 34-1 釋字141號解釋 共有之房地，如非基於公同關係而共有，則各共有人自得就其應有部分設定抵押權。 土地法第 34-1 條 **重要！目的：簡化共有關係** 共有土地或建築改良物，其**處分**、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 > 土地法：多數決；民法 819 II：一致決 > 此處處分，指法律上處分而言。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。 **共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。**4 前四項規定，於公同共有準用之。 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。 土地法第 104 條 基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。 前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。 > 債權性質 第 821 條 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，**僅得為共有人全體之利益為之**。 ::: ||土 34-1（不動產）|民 819 II（動產）| |:---:|:---:|:---:| |物權行為|V|V| |債權行為（有償）|V|X| |債權行為（無償）|X|X| * 出租為何種行為？ * 管理行為，應適用 820 土地法 34-1 是例外，基於法學方法論，為保護少數共有人的權益，採取極度的限縮解釋。 :::danger 用益物權的特性：需要占有用益物 ::: 分管契約不以書面為必要，分管後，各該共有人即取得特定部分之管理權。 但分管契約的內容，不包括各該共有人得處分其特定部分。 * 共有物之分割 * 原則：私法自治，自由分割 * 效果：回歸單獨所有的狀態，一物一權。 * 關係 * 對內 * 對外 * 方式 * 協議（土地法 34-1 VI、民法 824） > 分割協議：債權契約 <-> 分割行為：處分行為 * 裁判 * 要件：1. 分割協議 2. 方法不能決定或消滅時效屆滿拒不履行 * 原物分割 * 裁判分割 :::success 第 825 條 各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。 第 354 條 物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。 出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。 第 830 條 公同共有之關係，自公同關係終止，或因公同共有物之讓與而消滅。 公同共有物之分割，除法律另有規定外，準用關於共有物分割之規定。 ::: ## 地上權 * 分類 * 普通地上權 * 區分地上權 * 法定地上權 * 抵押物拍賣：876 * 一項：僅就土地或建築物為抵押 * 二項：一起拍賣，但是拍得人各異。 :::success 土地法第 104 條 基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。 前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。 :::