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划算舒適安全,我全都租!第一間房子完工入住

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九個人,六個月,一份線上共筆,兩萬元租金,雙人公寓。

Rentea 用上述條件,在永和的 20 坪老公寓,為兩人打造了安全、居家與辦公皆宜、烹飪友善,保障承租四年半的住所。滿足現居房客之外,透過重新設計裝修與簽約流程,這間公寓也相容於未來入住者的需求,為有修繕技能的房客,創造主動維護空間的動機,兼顧租賃雙方的權利。

這間公寓,是 Rentea 社群「第一間房子」計畫的實驗標的,在 2021 年初啟動,年中簽約,並在年底入住,希望在建立舒適的租屋空間外,直面租屋過程的諸多問題,為更多元的居住選擇,跨出一步。

房東顧產權,房客顧使用,用新流程磨出合宜的權責歸屬

如果能簽下三年合約,承租一層公寓,並有三十萬元的預算,主導裝修方向的話,我想在房子裡,過上哪樣的生活呢?

除了通風採光等常見要求,第一間房子,還想要這層公寓,成為適合兩人居家辦公、方便下廚,並確保用電與消防安全的住所。通風採光是區位,只能找屋時細心辨認;居家辦公友善涉及家具軟裝,房客尚可自力解決;但廚房與用電安全,牽涉到電力系統擴充更新,以及壁面、水路的調整,在台灣的租賃關係中,都是房客無權參與,卻又與居住品質高度相關的修繕需求。

房客如何可能參與修繕的決策?為了租出理想的居住空間,第一間房子從找屋與簽約的流程開始改造,不找「符合需求的空間」,而是鎖定「能在預算內,靠修繕達成需求的空間」;不只是「看屋然後簽約」,而是「看屋後,提出修繕與預算規劃,再以契約紀錄雙方共識」。

在這樣的規劃下,我們放慢速度,從第一次看屋到正式簽約,歷時一個月,才確定了租賃雙方都能接受的責任歸屬:房客在不動格局、修繕衍伸責任自負的前提下,執行所提出的修繕規劃;而房東除應負責漏水等結構問題外,若是提前終止租約,也須賠償房客所付出的裝修成本。從租屋生命週期的起點開始改變,這樣的共識,能在確保房東所有權的前提下,給房客更多的空間,在獲得理想的生活品質之餘,也合理地承擔相應的責任。

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從生命週期的起點開始改造之外,為了兼顧租賃雙方的空間需求,第一間房子的修繕方向,也融合了一般租屋與自宅裝修兩種相異的裝修考量。如同自宅裝修的是,我們能將重點放在居住者最在意的生活機能上,像是以高比例的預算,做出不只可炊,而是能夠愉快做菜的廚房;如同一般租屋裝修,我們盡量使用軟裝、留用原有配置,盡量避免木作或太有個性的大型裝潢,一來壓低開銷,二來保留彈性,讓下任房客也能盡情規劃空間。

從房東決定修繕內容,並將修繕成本以房租回收,轉為由租賃雙方協議修繕內容,維持房租,並由承租人負擔主要修繕成本,這兩者最大的差別,除了能更有效率地使用修繕資源,解決承租人真正在意的使用需求外,也讓修繕後所增加的使用價值,以更具彈性的方式,分配給利害關係人。讓使用服務的人,參與服務的設計,也把服務帶來的利益,分享給提供服務的人。

作出一層公寓,需要一個社群的參與

嗨大家! 經過評估覺得好像可以自己來把膨共的地方敲掉重鋪試試看 💪‍ 所以我們先約下禮拜天,去現場試水溫敲敲看~有興趣參與的捧有們請來這串 ++,大家一起來玩~

取自 Rentea Slack 頻道對話

第一間房子必須以極低的預算,更新整層公寓,因此勢必得長出自行規劃、發包工程,以及自力銜接不同工種的能力。但和一般自宅統包不同的是,源自開放社群,習慣開放參與的 Rentea 社群,也希望這次的修繕,完成的不只是一層公寓,也是讓更多人累積住宅維護經驗的機會。

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對許多人來說,居家修繕,是買屋時才需長出的能力,但建物既是人造物,便會隨著時間與使用衰敗。如果能在日常生活中,累積修繕相關的經驗與資源,不只能減緩建物老化的速度,也能在問題發生時,判斷有效的解決路徑。

但裝潢耗時費力,工程也會嚴重影響日常起居,並非可行的練習管道。善用第一間房子開啟的機會,我們從規劃、專家訪談、知識整理,到執行期間的工班挑選、監工、自行施做等等,盡可能地公開知識與經驗,方便其他人吸收,並將各個事件轉化為容易參與的活動,有經驗的提供經驗,有工具的提供工具,有興趣的人,則有個能夠接納不完美成果的練習空間。在第一間房子,每項不完美的背後,都代表了各種經驗與故事,而非工班的失誤,因此得到了保存的意義。

要求每一個想要租出理想居住空間的人,都能掌握整套修繕的技能,並不實際,但透過有共同意向的社群,讓成員互相支持,讓有興趣的人都能參與,確保過程有趣,讓過程就是收穫與成果,讓每項專業都有人能諮詢,或許是建立在合宜的租賃關係之上,長出與老屋共生的一種方法。

透過共同意向的社群協力,不只讓單一公寓的裝修場,成為常民修繕經驗的練習地,在降低修繕開銷的同時,也能為各種不完美,留下更多意義。除此之外,過程中所累積的信任,也成為修繕開銷分期貸款的抵押品,讓承租人能以每月總計兩萬元的固定支出,住進這間雙人公寓中,讓理想空間的成本,不只來自於金錢,也來自一個社群所認同的價值。

找出屬於每種關係的信任基礎

客製化長約、房客統包裝修工程、社群共同出錢出力,都不是常見的互動關係。既沒有日常慣習能夠依循、缺乏制度保障,也為了達成可負擔租金,無法靠錢解決。因此,從發想到實踐之間的空白,就只能藉著在每種關係中,長出足夠的信任做填補。與房東的信任,立基於足夠的專業知識與長期承諾;與社群的信任,源自粗略共識、持續的貢獻與透明;與工班的信任,則得靠對各工種文化的認識,以及恰到好處的預期管理。

信任無法克服所有困難,也並非所有的關係的解法,但從「第一間房子」的經驗中可以知道,即使財力有限,從信任出發,思考信任還能填補哪些空缺,是足以當作建立互動關係的起點的。反過來說,正因為個人的資源有限,長出以信任為基礎的合作關係,是長出可負擔租屋的必要條件。

入住後一陣子,第一間房子所在的社區,召開了都更說明會。主講的住都中心人員也提到,雖然主軸是談拆除重建的權益,但由於牽涉更新後的利益分配,最好的方法,還是以每一棟公寓為單位,找出理解住戶需求,能整合公寓意見的代表,才能順利推動都更。

從單層公寓的修繕,到整個街廓的更新,雖然表面談的是硬體與財務利益,但內涵依然是信任。在缺乏管委會的老公寓裡,具備串連資源、有修繕專業的房客,能否成為促進公寓與街廓公共治理的墊磚?就有待日後持續摸索了。

一起租出一種居住選擇吧?

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用重新釐清租賃權責,讓房客也能參與打造理想的居住生活;用社群,讓私人住宅成為開放參與、常民修繕訓練的媒介;用積極同理所建立的信任,打出開啟新關係的鑰匙。這是 Rentea 社群在面對租屋過程的諸多問題時,提出的回答。這些經驗所代表的是,即便這個世代的經濟條件不同以往,也面臨著許多過去不曾見過的挑戰,但若回歸居住需求本身,用這些經驗,連結更多價值相容的社群、租賃雙方,實踐具備韌性的居住選擇,或許依然可能。

從「我會想要在住處發生哪些事」的個人利益出發,到「我們可以利用這次修繕,一起累積哪些修繕經驗」的社群願景,再到「房客如何可能促進老社區公共治理」的社區想像,第一間房子,從人出發,以地方作為界面,也想要驗證,自己與他人的利益之間,還有哪些能夠攜手前進的空間。

台灣的出租住宅市場,以屋主自理為主流,雖然拉高政策介入的門檻,但反過來說,也讓租賃方案,保有更多有機發展的空間。從尚待整修的整層公寓開始,以居住者為主體,串連房東、修繕專業者,以及相關社群,能否長出一種買房以外的,既可負擔,也有軔性的居住選擇?第一間房子的實驗,不是答案,而是回答這個問題的起點。


第一間房子在此告一段落,下一步,Rentea 社群仍會維持粗略共識,即早釋出的開源精神,由成員提案,開放參與,希望持續以居住者的觀點,探尋城市居住議題的解法。在這篇文章撰寫時,進行中的計畫有:

另外,也有成員想要延續第一間房子,進行更完整的服務設計研究,讓租屋成為一種居住選擇。

想了解更多、參與上述計畫,或提出更多點子,找人一起實驗嗎?歡迎挑個適合你的方式,來 Rentea 走走聊聊:

無論如何,希望大家都能玩得開心!Have fun!


需要提負面的經驗,或沒作到的、限制嗎?

### 雜項暫記

- 一個事件,不同面向,放在不同點
- 為什麼要函溶房客?為什麼租屋應該是一種居住選擇? -> 確定問題意識
  > 不用什麼都寫,不是介紹第一間房子
- 對利害相關人、都市再生的好處
- Rentea 的切入點,新發現,與挑戰
- 接下來想做什麼,找什麼人


提問!

出能自主修繕空間

房客自主維護空間,還能


四十二萬

https://www.facebook.com/ddioibb/posts/10228260110593149

高齡搬去社宅,既有的房屋,可以不經過整理,直接出租嗎?
第一段筆記:

- 裝修同意權、提案
  - 法律、信任、違約
- 誰決定成本、分配利益、可負擔
  - 可負擔,是誰可負擔?
- 專業者、適當科技、常民修繕訓練
  - 懂修繕的居住者,才是能維護房子的居住者
  - 外部成本
    - 還有自己 DIY ,以及接後很多不完美的裝修
    - 但因為自己懂,所以知道哪些不完美,是可以接受的,哪些則是非做不可,也知道如何修理東西
- 33% 費用花在廚房、耐用先於堪用,自己設定裝修優先順序,和品牌公寓相比
- 零木作,可動態調整、未來相容、地震安全、減少廢棄物的家具設計

提問:如果我有三十萬,可以住五年,會想做什麼?

**還沒提到**
- 適當科技、常民修繕訓練
- 外部成本內部化,可負擔,誰決定利益分配?
第二段筆記:

- 常民修繕訓練,不用買房、成為事主,也能練習
- 金流實驗
- 用開放降低門檻,讓開放成為回饋,讓過程就是成果
- 整理出一個社區,需要什麼?


第三段筆記:

居住空間的修繕,不只仰賴財力與裝修技術,也要靠信任,當作各種關係間的緩衝。

借款、社群、房東房客、open house


- 關係:房東房客、社群參與者、租客鄰居、業主工班、借款人
- 不是用信任解決所有問題,而是希望「從信任出發,就能處理的事」,可以是居住議題的基石,之一
- 社群,粗略共識
  - 參與裝修外部成本(時間)
  - 費用便宜是因為自己統包,自己學、花時間設計與監工
- 房東房客,使用與所有權分離
- 借款,公開過程,抵押信任、聲譽
- 社群間合作,粗略共識
- 也有無法解決的問題,像是鄰居的雜物、制度性問題,但至少先建立出可能的模式,避免不必要的問題
結論筆記: 

儘管過程不乏挫折,撐起參與空間的本身,也需要成本,

- 買不起房的世代,可以做什麼?
- IVC 分析,整層住宅