###### tags: `home`

# 蛞蝓革命

胖胖臉？碩

## 合約

1. 「一案」建設公司絕對不要買！

2. 交屋款低於10萬千萬不要買！

3. 建案二工區域很多或是二工區域都設計「固定式」公設要特別注意！

4. 附近有明顯嫌惡設施要特別注意！

1.履約保證機制

價金信託／不動產開發信託：由第三方銀行或是信託業者來信託管理，較推薦這種方式。
同業擔保／公會擔保：由同一個等級的建商或是公會提供連帶擔保，建商蓋不下去的話，最後他們來幫忙蓋完。
價金返還保證：建商最少用的機制，所有錢存進信託專戶裡，在交屋前建商不能動用；如果建商倒閉消費者可以把錢全部拿回來。

2.建材表

參觀樣品屋和看建材表有些地方要注意：

同等級：在合約裡很常見，通常不會有太大問題，因為有價錢來界定，就算換了品牌也會是差不多市價的產品替換。
高級：高級鋁窗、高級防爆門，這種寫高級的就很難界定他的建材，每個人對高級的認定不同。
進口：進口廚具、進口衛浴，合約裡出現也要注意，歐洲、中國、東南亞，都是進口但是差很大。
樣品屋要拍照：廣告是合約的一部分，不能現場展示和之後給你的不一樣，拍照留存保障權益。

3.磋商條款

買賣房屋內政部有定型化契約範本，而磋商條款就是買賣雙方想對範本內容修改或增加附註，也往往成為交易時最多爭議的地方，要特別注意!

交屋款：內政部規定５％但不少建商有他們自己的規範，因此在交屋條款中最常見，交屋款如果低於10萬最好不要簽；交屋款某種程度代表建商蓋房子的信心。
二工區域：原本建造圖裡沒有的設施，例如現在公設會規定機房、管委會、緊急避難空間等，但不見得用到這麼多空間，建商會把這些用不到的轉作公設，如健身房、瑜珈教室等，增加賣點還不會增加公設比。要特別注意的是這些二工區域最好是「活動式」的，因為他畢竟還是違規使用，如果被檢舉像廚藝教室這種「固定式」公設要特別注意。
外貸保證金：如果你沒有跟建商配合的銀行貸款，建商會要求簽這條，以免你到時候不撥款；但真正要注意的是這種條款通常附帶，例如通知你的７天內你就必須要撥款否則就算違約。違約處罰可參考；內政部地政司資料第45頁，預售屋契約應記載事項(19)。

## 車位

車位的講法很多

先看車子怎麼移動到車位

- 坡道 = 車子開下去
- 升降 = 車子用的電梯

再看車子停的地方

- 平面
- 機械

還有一種是停車塔，基本上就跟下面這張圖一樣


坡道平面、坡道機械、升降平面、升降機械、機械循環式.

## 配備
### 廚具三機
買房建商標配廚房三機一般來說指的是瓦斯爐、排油煙機及烘碗機

## 預售屋應問問題
- 室內坪數
- 隔間牆厚度
- 梁柱的位置
- 室內高度（樓高3~3.2m = 樓板＋地磚=20~30cm + 淨高）
- 冰箱、鞋櫃、洗衣機放的地方空間夠嗎
- 圖案中床的大小
- 衣櫃深度
- 管道轉折處
- 管道施工圖

如果預售屋設計沒有「單層排氣」、或甚至「單戶排氣」，鄰居家中造成的異味就會在排氣系統中傳遞到其他的戶別。？

## 電梯數量

就我的經驗中，總樓高差不多15樓的預售屋，若是一層4戶配2支電梯，戶梯比=（15*4）/2=30，意義是「每30戶共用一支電梯」，等電梯還算快！

也有建案是一層6戶配2支電梯，戶梯比=（15*6）/2=45，以我的經驗算可接受的上限；若戶梯比超過45的，我就不考慮了。

## 預售時間

flowchart TD
潛銷期["潛銷期(紅單)(預推案)"]-->|取得建照|公開銷售

https://knowhouse.tw/counties/7ded79

## 驗屋

1. 時間點:

規定建商取得「使用執照」後，6個月內必須通知買方交屋，逾期每日必須賠償房地價款萬分之五的利息。

flowchart TD
a["取得使用執照"]-->|六個月|交屋-->驗屋-->尾款["交屋保留款（~5%）"]

- 牆壁髒污
- 地板刮傷
- 門框破損
- 每個水龍頭有沒有水
- 馬桶沖水會不會堵塞
- 窗戶開關有沒有問題
- 抽屜開關有沒有卡住
- 電箱電線
- 電箱絕緣
- 電話網路電視光纖插座
- 插頭電源
- 牆面空心
- 地板水平
- 冷氣排水
-
一開始剛進預售屋進行驗屋時，除了拉水線之外，也要同步把水槽先堵起來，放滿水，觀察水槽是否有裂縫滲漏水。

並且，當拔起塞子時，注意水槽的下方排水管，瞬間的洩水是否有滲水的狀況產生。不要小看這種滲水，久了就會產生細菌發霉！

另外，包含浴室、陽台等排水孔，都必須檢查是否有雜物堵塞，最常看到的就是施工過程中一些混凝土的殘留，這些堵塞物會慢慢的累積一些頭髮或髒汙，久了水管還是會堵塞！

認當層平面圖與屋內格局圖，尺寸與規劃是否和實際一致

有客變的地方也要確認與客變合約一致。
合約中的車位尺寸、車位類型、車位編號必須與實際一致。

## 議價

1. 實價登錄
2. 實價登錄規定預售屋定型化契約都必須申報備查，以確保消費者的權益。在上圖中可以看到最右邊，有將契約備查的建案都可以查得到，你可以先查查看自己有興趣的建案是否有依照政府規定，乖的建商比較不會亂來。