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# System prepended metadata

title: 雙北租屋教戰總則

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本文目的: 提供雙北租屋新手教學給友列需要的人，或是之後有人問我租屋問題的時候我可以直接甩這篇給他。
本文底層邏輯: 用合理或優惠的價格，租到符合自身需求的物件。如果你真的很有錢，當然可以砸錢換條件，但過多的需求會造成溢價更嚴重，建議是直接斗內我然後叫我幫你找。
# Ch.0 名詞解釋
一些覺得你需要知道的東西。
1. 房東
房子所有人，收房租的人，起租/入住之後有問題要找的人。最好的是只有簽約跟東西壞掉會出現，其他時間都不管你的。
2. 房仲
房東跟房客的中間人，負責帶房客看房+喬遷約時間，房仲會收一次性傭金，行情價是半個月到一個月租金，絕大多數是半個月。房仲可以是敵人，運用得當也可是隊友，參考Ch.4。
3. 屋主直租
沒有房仲，直接跟房東喬所有東西。
4. 社會住宅
有特定規範才能租的物件，資格要去各地政府網站查，比較容易卡的是已有私有住宅和年收入。
5. 租屋補助
好像要符合資格才能申請，這個比較弔詭，房東通常會禁止申請補助，牽涉到納稅問題，但新制的租屋補助不需要房東同意就可以申請，法律上可以這樣做，但自行斟酌風險。
6. 押金
通常是2個月房租，起租時繳給房東，作為房客履行合約的約束方式，租期結束時會退還，如果有毀損房子或是違約才可能拿不到全額。
7. 訂金
這個法律效益不確定，但通常是半個月租金先給對方，對方會停止接待其他房客，等你確定之後就可以簽約。訂金約等於花錢買一段時間的壟斷。
8. 整層住家
預設客群是家庭，通常會分多個房間、有公共空間、有廚房、有一個以上衛浴。找人合租也主要找這種。
9. 獨立套房
定義不明確，單通常指水泥隔間的套房，形式不統一，有些接近分租套房，例如整層住家但不同分間分別租給不同人。
10. 分租套房
有些是房東用輕隔間把空間分成小空間租給不同人，有些是整層住家但不同房間租給不同人，共同點是跟其他房客物理距離比較近。


# Ch.1 租房流程
從看房到簽約，屋主跟房仲喜歡抓在兩個禮拜內完成。
![image](https://hackmd.io/_uploads/r187VWAhyg.png)


# Ch.2 網路來源&本人簡易評價
1. [591](https://www.591.com.tw/)。
流動率高，物件多，智障多，鬼屋多，房仲居多，正常或低於市場行情的物件很快會不見，剩下的基本上都高於市價，請花力氣殺價。
2. [好房網](https://rent.housefun.com.tw/)。
物件少，流動性低，鬼屋比較少，可以用來補齊591缺的部分，或是了解市場行情。
3. [樂屋網](https://www.rakuya.com.tw/)。
同好房網。
4. 各大 FB 社團。
不予置評。
5. 各大不動產廠商官網

本人建議，只要照片或影片某些地方讓你有疑慮，那就不用約看房了，看房很累。
另外，很多簡單的資訊可以打電話先問，例如能源費、家具、頂樓加蓋之類的，打一通電話可以讓你少跑一趟的話很賺。

# Ch.3 現場看房
下面條列我自己會看的項目+聽過覺得可能會有人在乎的。條列順序跟重要程度沒有關係。

1. 尺寸。
強烈建議帶一個總長至少5公尺的捲尺，尺寸會影響你家具的擺設，如果沒有打算擺家具的話還是建議量，因為房仲/房東通常會高報實際坪數，對實際坪數有準確認知可以用在談判。
2. 隔音。
記得去敲一下牆壁，通常水泥隔間的隔音就足夠好，如果是輕隔間的分租套房請慎選。
3. 曬衣空間。
沒什麼標準，考慮自己的衣服量，只要自己可接受就好，特別提出來是因為不是所有房仲帶看的時候都會介紹。本人都找有陽台的物件，不習慣在對外窗晾衣服。
4. 固有設備。
看個人對家具的需求，建議需要走管線或是單價較高的家具由房東提供，例如洗衣機、冷氣。其他家具/家電都算好解決。
5. 網路。
我遇過的物件有幾種情況，沒網路/只有無線網路/有網路且有網路孔/有網路但是電視線的網路。下面提供一些應對措施。
沒網路的，用手機網路，或是直接跟房東喬說要拉網路線，牽線的話房租可能會加上網路費。
只有無線網路的，通常是房東有整層房子但分租給不同人，開一個wifi在公共空間，通常收訊不佳，應對方式跟沒網路差不多。
用電視線然後說有網路的，直接當沒網路處理。
有網路跟網路孔的，解法顯然，買一條線來拉就好。
6. 垃圾處理。
只差在有沒有垃圾代收，或是社區有沒有集中處理，最糟就是自己追垃圾車。
7. 能源費。
常見算法有兩種。
第一種，電費一度x元 + 水費每人y元 + 網路z元 + 瓦斯w元。良心的房東會自行吸收後面三個。電費的話一度5元本人認為最高了。
第二種，自己拿台水台電的帳單去繳費，應該是相對好的收費方式。
8. 管理費。
只有社區會有，但通常不會含在租金裡面，要特別注意。
9. 頂樓加蓋。
如果沒有經濟困難的話，不建議住，很熱、通常要爬高、極端狀況多例如颱風。優點應該只有便宜跟採光好。特別小心，黑心房仲會跟你說是頂樓，不是頂加，最直接的判斷方法是去[地籍圖資便民系統](https://easymap.land.moi.gov.tw/W10Web/Normal)搜尋物件地址，選擇地政門牌，上面登記得樓層才算數，例如有一棟樓登記四層，但現場看的物件在五樓，那就是頂加。
10. 飲用水。
看個人，少數物件會有飲水機，沒有的話可以接水龍頭過濾+煮沸。但本人因為不信任衛浴管線的衛生，所以不會這樣做，除非是接流理台的水龍頭。不用過濾解決的話，只能到處幹水，像我已經幹學校的水三年了。
11. 樓層 / 蟲害
樓層的直接影響: 爬樓梯、有無電梯，頂樓較熱、老舊公寓的二樓是管線轉彎處，管線出事二樓首當其衝。
蟲害相關: 樓層越高蟲害越少，據調查3F以上狀況較輕，還要考察附近的排水溝數量。另外是怕蟑螂的話不要選餐飲業樓上的物件，離傳統市場/夜市過近也有疑慮。
12. 開火
看個人需求，通常有允許明火/允許電磁爐/不允許。
13. 對外窗/採光/通風/濕氣
窗戶大小跟位置決定房間採光，白天去看房的話就可以大概判斷，建議至少要有一個對外窗，且平時看的到窗外狀況，不然住久容易壓抑，通風也會有問題。另外注意，如果浴室沒有對外窗，一定要有抽風機，否則房間容易潮濕，或是要額外開除濕機，本人認為沒有比較方便。
14. 凶宅
沒找到好的稽查標準，只能盡可能在網路上面用關鍵字找，不然就帶一個八字輕的朋友去看房。本人就有抓到市面上流通的凶宅物件。

# Ch. 4 談判
本人認為精華在這邊，很多租屋的條件都是可以談判的。

## 談判項目
如果需要的話再談就好，可以自由使用下面的談判籌碼去喬。
1. 房租 (最重要)
2. 家具
3. 租期
4. 起租日
5. 其他雜費
6. 根據物件情況自由發揮

## 談判籌碼
掌握三個原則: 個人條件、物件缺點、話術。
1. 長期居住
一次簽約的租期越久，價格越好談，最通常短租期是一年，加個一年可以談每個月少500~1000元。另外是展現長期居住的意願，加上一些話術像是「不想常常搬家」、「工作穩定地點固定」來表達長期居住意願，就算最後兩年就搬走也沒差。
2. 房租繳納方式
通常分月繳/季繳/年繳。一次繳越多，可以談的優惠會越多，看個人狀況取捨。
3. 地段
在談判前記得多看物件，或是去附近看看生活機能，估一下交通方便程度，如果發現任何可能有疑慮的就提出來，提醒對方開價太高了，或是拿同地段的物件來當基準去談判。
4. 現有設備
除了Ch.3提到的固有設備，其他沒給的除了請房東提供，也可以考慮自己買組合式的家具，便宜且之後搬家也方便，然後反過來跟房東說物件要能居住還差很多東西，以此來殺價。有見過案例是要家具一個月漲2000之類的。
5. 誠意
適時表達租屋意願，不然看起來像是來抬槓的，這邊話術居多，舉例:「這個物件真的很喜歡，但定價超出預算一些。」、「房租少個1000就可以付訂金。」、「很少看到這麼和需求的物件，只是....」。
6. 租屋急迫度
如果被對方知道著急租屋，就容易被value，我知道你很急但你先別急，可以說「不著急租，但條件夠好的話可以給訂金或簽約」。這個對於家裡住台北的比較好用，非本地人要提前找房才能有這個底氣。
7. 仲介費
好玩的東西。仲介費通常是跟屋主收一個月租金，跟房客收半個月租金，記住一點，你付了仲介費，讓仲介做點事是合理的，可以先請房仲談一些小的，像是家具或雜費，這些不會直接影響仲介費。
最重要的房租，如果房仲同意你去把房租談低，代表他會賺比原本少的錢，這時候你可以找房仲當隊友，給他一個還行的offer。例如我的慣用手段是，我給的仲介費 = 原價/2 + 價差，根據叫他去談的內容去調整，大方向是讓最後仲介拿到的錢比原本的多一點，然後讓仲介談的價差跟仲介費掛勾，仲介通常就會用力談。
雖然自己會多付不少仲介費，但正常情況下，住幾個月就回本了。
8. 車位
有些物件有附車位，不需要的話可以談看看，嘗試讓房東同意把車位分開租，我們就只租房子就好。
9. 報稅/租補
這個是灰色地帶，現行法律下，申請租屋補助跟拿租屋開銷報稅都是不用房東同意的，但只要你做了其中一項，就會影響房東的收入稅收，可悲的是租屋族要堅持合法的話，下場就是沒地方住，所以只能無奈妥協。
但這個也可以是談判的內容，我們可以接受不申請租補貨報稅，但以此來要求一個更低的價格，只要算好報稅跟不報稅對你的差價是不是可以接受的即可。
# Ch.5 契約
參考[這支影片](https://www.youtube.com/watch?v=N9cqOniU_Zs&ab_channel=%E7%AD%91%E9%88%9EWhatThe%E6%B3%95)，裡面提到紅本跟綠本兩種契約，本人租屋經驗都有簽過，個人比較喜歡紅本，契約內容比較詳細且符合我認定的法律。若有契約相關的疑慮，也可以申請公證簽約，或是到[崔媽媽基金會](https://www.tmm.org.tw/)申請租約審查。
# Ch.6 雜項
1. 起租日跟房租起算日
名詞怎麼用不太清楚，總之有一個是你可以開始搬進去的時間點，一個是開始算房租的時間點，通常房東會留點時間給你搬進去，這段時間你已經有使用權了，但這段時間的費用由房東負擔。
2. 合約內容
沒有詳細看過房屋契約的建議都翻過一遍。
3. 二房東
不是很了解，但避免問題的方式是在簽約時請對方出示產權證明，或是可以證明房子是他的文件。