# 危老重建 VS. 都更的遊戲規則

危老、都更
問題:
1. 要大多數所也全人同意人多嘴雜

屋齡30年以上才可以做改建

差異:
1. 危老建築面積比較小 同意比例100%、都更 多數決定 80%
2. 危老獎勵 最高40% (逐年遞減) (時程獎勵 2023 38%) 、都更 最高50%
###### 300 * 1.4 = 420%(容積率) (建商、地主都會多土地)
3. 基地規模 危老沒有限制、都更至少500平方米 (151.25坪)
4. 海砂屬於另外的法規
5. 審查時間: 都市更新 3~15年 、危老建築: 6個月~3年
6. 都市更新，要辦理公聽會，要有政府人員在、住戶 (申請獎勵、分配...等資訊告知)
7. 都市更新 第一階段:事業計畫(畫餅) 第二階段: 權利變換計畫(分配大餅)
8. 稅: 危老不減免增值稅(土地增值稅)、都市更新: 免稅
9. 危老沒有規定不能安裝電梯

台北通常 住三 225% 容積率。
住一、二、三 土地強度，不同等級下面，可以蓋的房子高度、寬度。
住一 可能是山坡地
住二 新北投溫泉路 那附近的
住三 一班住宅

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海砂屋都市更新:

### 君泰開發建設
工業區轉住宅區，回饋公共設施。(立體式都更)
工業用地也可以都更 -> 工業用地變住宅區。（合法) (但不回平白無故)

### 富都新莊
新莊300% 容積率:
建築線: (需要有聯外道路)、面前道路有關係，道路寬影響容積率。
6米寬 容積率: 200% , 8米寬 容積率: 300%

中誠街 中港路 有海砂屋
1. 都市更新獎勵、海砂獎勵(只有海砂屋可以分)

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找不同品牌建商，結果不一樣。
法規限制

缺圖

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#### 都更同意書:
https://www-ws.gov.taipei/Download.ashx?u=LzAwMS9VcGxvYWQvNDU5L3JlbGZpbGUvMjI2MTUvMzQ5MTU3My9kMTczMDBhNy1mYjgzLTQ4M2ItYWJkOC01Y2E0YzE4YmE5NDkucGRm&n=6YO95biC5pu05paw5LqL5qWt6KiI55Wr5ZCM5oSP5pu4LnBkZg%3d%3d&icon=..pdf

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都更好處、疑慮:
疑慮:
1. 參與都更補差額價金 (花小錢買大房)
2. 管理費漲價問題，價值取決於物業管理公司，後續不夠時會再往上加。
好處:
1. 地價稅、房屋稅 -> 留房子下來減增50%(連續2+10(要重新申請)年)，重建期間免徵。
2. 土地增值稅 -40%、房地合一 -20%，稅務從權益變換時開始算。
3. 契稅 -40%

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備注:
廟宇屬於嫌惡設施

都更計畫前，會有領地計畫，去協調。
3家估價師，估價，再去做評定，找一家。

一坪換一坪 -> 還要考慮容積率 (非1:1換算)

土地會增值、房屋會折舊
房屋拆除會有建物殘值-> 一平方公尺多少錢

公寓、高容積率、商業區 -> 都更最愛

土地移轉時(權力移轉)要付增值稅

協議合建 -> 100% 不能節稅 (地主自己付增值稅) 享有容積率較高

非合法建物，都無法補償。 (頂樓加蓋)

檯面下:

1. 權利變換
2. 公部門價值、合約價值 (比較好的建商自己選)
3. 私約規範 -> 比較失利 要注意合約。

華夏:
一般超過4層樓 不太願意都更 因為容積率低，除非商業區。

查詢土地:
https://easymap.land.moi.gov.tw/Index#

土地名目:
https://urban.planning.ntpc.gov.tw/NtpcURInfo/
https://www.zonemap.gov.taipei/ZoneMapOP/(S(j3y0hlrpsneccdd2hdgcj0ge))/indexZoneMap_op.aspx#