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title: 時事與討論

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# 時事與討論

房子價格可能豪宅不算、貧民價又買不起。


土地開發分析法價格之計算公式如下：

V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）
其中：
V ：土地開發分析價格。
S ：開發或建築後預期總銷售金額。 
R ：適當之利潤率。
C ：開發或建築所需之直接成本。
M ：開發或建築所需之間接成本。
i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

<!-- 換算，簡化說明方式： -->
S = (V+C+M) (1+i) *(1+R)

S: 總銷售金額
V: 土地成本
C: 房子的造價
M: 間接成本(代銷、人力)
i: 利率
R: 建商利潤20~25% 左右

ex: 
土地成本 100萬
造價 30
間接成本 20萬
利率 5%
建商利潤 20%
S = (100+30+20)*(1+0.05)*(1+0.2)
總銷金額: 189
成本: 157.5

假設造價下降，為什麼總銷金額不變。
1. 間接成本增加了，電費上漲、薪資上漲
2. 利率上升
3. 建商獲利變高

土地成本、建商獲利 基本不太會變，通常只能在利率、造價、間接成本下降。


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地段好，不怕賣出不去。

黃金上漲可能代表避險需求。

SC 鋼骨結構比較軟
主要要看施工方式、工法方式。

淺談「一筆箍」鋼筋綁紮法
http://www.rtm.com.tw/chinese/blog/detail.php?SID=127

Alfa Safe 柱中柱
http://www.dyf.com.tw/craft01.php

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窄基指數:

窄基指數是指基礎資產數量較少的指數。在金融市場中，指數通常由一籃子資產組成，這些資產的價格被用來計算指數的價值。窄基指數相對於寬基指數來說，包含的資產種類較少。

窄基指數可能包括少數幾種資產，或者甚至只包括一種資產。這些資產通常具有一定的共同特徵或者相關性，因此它們的價格變動可以作為整個市場或者特定行業的代表。窄基指數的構成可能根據不同的目的和需求而有所不同，例如某一特定行業的指數、某一地區的指數等。

與窄基指數相對的是寬基指數，寬基指數包含更多種類的資產，因此更廣泛地代表了市場的整體情況。窄基指數通常會對特定行業或者市場進行更精細的跟踪和分析，而寬基指數則更適合用來衡量整個市場的總體表現。

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note:
台灣-住宅貸款餘額
https://www.macromicro.me/collections/15/tw-housing-relative/1395/tw-mortgage-balance

消費貸款及建築貸款餘額
https://www.cbc.gov.tw/tw/dl-203534-cf9c8bb00207498097a2ffc1e0f40ab1.html

台積電一個人武林恐淪「窄基指數」遭美禁買？金管會：外資九成都在星港英
https://tw.stock.yahoo.com/news/台積電一個人武林恐淪「窄基指數」遭美禁買？金管會：外資九成都在星港英-093450550.html