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# System prepended metadata

title: 稅法-房地合一
tags: [高普考, 記帳士, 稅法, 會計師]

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# 房地合一
    本篇內容為房地合一2.0，如有需要1.0內容請聯絡JACKY3WOLF
## 納稅義務人
- 個人
- 營利事業
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## 課稅範圍
- 境內房地交易
- 地上權及預售屋
> - 112/7/1後預售屋原則上禁止轉售
> - 以下4點免申報即可轉讓
>     1. 配偶、兄弟姊妹、直系血親間轉讓
>     2. 買受人死亡辦理繼承
>     3. 公司因合併或清算而轉讓
>     4. 預售屋於112/6/30取得
> - 以下6點為須申報才允許轉讓
>     1. 非自願離職(失業半年以上且購入預售屋前已受雇超過1年)
>     2. 本人或家庭成員受重大疾病或意外事故需半年以上全日照顧
>     3. 原設籍居住之房屋因災害毀損需另租屋(原屋為本人或家庭成員所有)
>     4. 本人或家庭成員因造成他人意外事故需半年以上全日照顧
>     5. 買受人死亡，繼承人轉售或法院判決變價分配
>     6. 轉讓予共同買受人
- 未上市櫃公司==股份==或==出資額==（該事業之權益 ==50%以上==為房地構成）
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## 課稅方式
- 個人
    - ==分離課稅==
- 營利事業
    - ==分開計稅，合併營所稅報繳==
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## 適用期間
- ==105╱1╱1後取得至110╱7╱1後出售==
>105/1/1-110/6/30皆為房地合一1.0 
## 計算
### 個人
#### 成本
- 因出價取得者，以交易價格-原始取得成本-取得改良而移轉之費用＝所得額（不包含土地增值稅）
- 因繼承或受贈取得者，以交易價格-取得或受贈時房屋評定現值及公告土地現值（需按CPI調整）
#### 稅基減除
- 課稅所得-依公告現值計算之土地漲價總數額
#### 費用
- 核實認定
    - 因取得、改良及移轉而支付之費用
- 推計費用
    - 個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用，按成交價額==3%== 計算，以==30萬==為限
#### 土地增值稅
- 依土地稅法繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本及費用
- $$ \frac {移轉現值-移轉時公告現值}{以移轉現值計算之土地漲價總數額}*已繳納土增稅$$
#### 交易損失
-  得自交易日未來==3年==內之交易所得扣除
#### 反錯殺機制
- 因==調職==，==非自願離職==或其他非自願性因素，交易持有5年以下
- ==合建分屋==，自取得之日起算==5年==內完成並銷售者
- 提供房地╱資金╱他項權利參與都更或危老改建，於興建完成後移轉並持有期間==5年==以下者
#### 自住優惠
- 本人或配偶，未成年子女設有戶籍，持有並==實際居住==連續==滿6年==，且==無營業==使用或==出租==，6年內僅能使用一次自住優惠
- 課稅所得==400萬==以下免稅，超過部分==10%==
- 6年內以==1次==為限
### 營利事業
#### 所得額
- 收入-成本-費用-土地漲價總數額-前10年交易損失
#### 稅基減除
- 課稅所得-依公告現值計算之土地漲價總數額
#### 費用
- 核實認定
    - 因取得、改良及移轉而支付之費用
- 推計費用
    - ==不可推計費用==
        > 照法規來說是可以扣的，但是依照稅捐稽徵法第11條規定，營利事業取得相關憑證要保存5年，及第44條規定，應取得未取得憑證或應保存未保存，可以開罰缺憑總額的5%，因此==考試時遇到->可以扣，實際上遇到->建議不要扣==。
#### 土地增值稅
- 依土地稅法繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本及費用
- $$ \frac {移轉現值-移轉時公告現值}{以移轉現值計算之土地漲價總數額}*已繳納土增稅$$
#### 交易損失
-  交易損失應先**自當年度==相同稅率==之交易所得中減除**，不足者得自不同稅率之交易所得減除，尚有未減除餘額者，得自未來==10年==之交易所得扣除
#### 反錯殺機制
- 非自願性因素，交易持有==5年==以下者
- 持有超過==5年==
- 合建分屋，自取得之日起算==5年內==完成並銷售者
- 提供房地╱資金╱他項權利參與都更或危老改建，於興建完成後移轉並持有期間5年以下者
#### 建設公司
- 房屋興建完成後第一次移轉不適用房地合一稅率計算，如果是交易所得應減除依公告現值計算之土地漲價總數額之餘額，計入營所稅課稅，餘額為負數者，以零計算，交易所得為負數者，得自營所稅所得額減除，但不得減除土地漲價總數額
> 房地交易所得額-土地漲價總數額>0 →計入營所稅所得額
> 房地交易所得額-土地漲價總數額<0 →以0計入營所稅所得額
> 房地交易所得額<0 →營所稅所得額減除，但不得減除土地漲價總數額
#### 獨資合夥
- 依個人規定計算所得額，==不計入==獨資合夥營所稅所得額
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## 稅率


    個人(居住者)
    45%：2年以內
    35%：2～5年
    20%：5～10年
    15%：10年以上
    10%：自用住宅設籍滿6年，課稅所得額>400萬之部分(6年內以1次為限)
    
    個人(非居住者)
    45%：2年以內
    35%：超過2年
    
    營利事業(總公司在境內)
    45%：2年以內
    35%：2～5年
    20%：超過5年
    
    營利事業(總公司在境外)
    45%：2年以內
    35%：超過2年
||個人(居住者)|個人(非居住者)|營利事業(總公司在境內)|營利事業(總公司在境外)|
|--|--|--|--|--|
|2年以內|45%|45%|45%|45%|
|2～5年|35%|35%|35%|35%|
|5～10年|20%|35%|20%|35%|
|10年以上|15%|35%|20%|35%|

    
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## 應納稅額
    所得額＊規定稅率＝應納稅額 
## 稽徵程序
- 報繳方式
    - 個人
        - 不論有無應納稅額，皆應於交易日之次日╱所有權==移轉日之次日==起==30日==內自行填具申報書檢附契約書影本及有關文件向戶籍所在地之稽徵機關辦理
    - 營利事業
        - 分開計算合併報繳：課稅所得不併入營所稅所得額，按規定稅率分開計算應納稅額，合併報繳
        
- 重購退稅
    - 個人
        - 先售後購╱先購後售
            - 交易日或移轉登記日起==2年==內重購，得於重購後5年內按重購價額佔出售價額之比例申請退還
        - 重購後==5年==內改作其他用途，或再行移轉，應追繳原稅額
        - 以配偶之一方出售，配偶之他方重購，亦得適用
    - 營利事業
        - 無規定
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## 罰則
- 行為罰
    - 未依時限申報
        - 罰鍰3,000-30,000
    
- 行政罰
    - 依規定申報，有漏報
        - 處所漏稅額2倍以下罰鍰
    - 未依規定申報，有漏報
        - 處所漏稅額3倍以下罰鍰
- 滯納金
    ```
    每3日1%，超過30日得強制執行並停止營業
    ```    
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## 釋例
### 個人

Q：
甲君出售房地產一筆(符合土地增值稅自用住宅用地規定)，持有期間1.5年，實際出售價格為1200萬元，取得成本為800萬元，甲君未提示舉證出售相關費用。出售土地時之申報移轉現值及公告土地現值分別為300萬元及100萬元，前次移轉現值為90萬元，物價指數為101%，若無土地改良等相關費用。
試作：
(一)土地過戶移轉實際繳納之「土地增值稅額」。
(二)計算甲君出售房地產之「應納所得稅額」。

A：
- (一)實際繳納之土地增值稅額
    - 土地漲價總數額=300萬-90萬*101%=209.1萬
    - 土地增值稅=209.1萬*10%=20.91萬元
- (二)計算甲君出售房地產之「應納所得稅額」
    - 房地合一稅認列之土地漲價總數額
        - 100萬-90萬*101%=9.1萬
    - 出售費用之推計
        - 1200萬*3%=36萬元
        - 上限30萬元
    - 未自交易所得減除之土地漲價總數額部分之已納土地增值稅稅額【A】
        - $$ \frac {移轉現值-移轉時公告現值}{以移轉現值計算之土地漲價總數額}*已繳納土增稅$$
        - $$ \frac {300萬-100萬}{209.1萬}*20.91萬=20萬$$
        


|交易價額|1200萬|
|--|--|
|取得成本|(800萬)|
|推計費用|(30萬)|
|土地漲價總數額|(9.1萬)|
|未計入「土地漲價總數額」之已納土增稅【A】 |(20萬)|
|課稅所得額 |340.9萬|
|房地合一稅額 |340.9萬\*45%=153.405萬元 |


### 營利事業

Q：
甲公司110年10月20日出售於107年年3月購入之房地產一筆，交易所得為300萬元，依據公告現值申報之土地漲價總數額為90萬元，繳納土地增值稅18萬元，110年度甲公司未計入房地合一所得之營利事業所得額為500萬元。
試作：甲公司111年度5月份結算申報「應納稅額」。

A：
- 500萬\*20%+(300萬-90萬)\*35%=173.5萬元

Q：
110年9月台北建設公司出售其興建完成後第一次移轉之房屋、土地之相關收入、成本及費用、土地漲價總數額及繳納之土地增值稅如下表所示，請分別計算下列三種情況房地交易所得額：
| 情況 | 售價 | 成本及費用 | 土地漲價總數額 | 土地增值稅  |
|-|-|-|-|-|
| (1) | 1000萬元 | 800萬元 | 100萬元 | 20萬元  |
| (2) | 1000萬元 | 1050萬元 | 20萬元 | 4萬元  |
| (3) | 1000萬元 | 960萬元 | 60萬元 | 12萬元  |

A：
- (1)申報金額=1000萬-800萬-100萬=100萬(所得額)
- (2)申報金額=1000萬-1050萬=-50萬(損失額)
- (3)所得金額=1000萬-960萬-60萬=-20萬元<0，故所得額為0

Q：
張三持有甲公司(未上市櫃)之全部股票，甲公司股權價值100%由我國境內房屋組成，於持有1.5年之際出售甲公司30%股票，股票售價3000萬元，取得成本1791萬元，繳納證交稅9萬元，則張三應納稅額為何?

A：
- (3000萬-1791萬-9萬)\*45%=540萬元


<稅務法規(概要),P5-19,施敏,2021>

### 預售屋交易
Q：
甲君110年12月購買預售屋案總價1,000萬元，111年4月以1,030萬元轉讓，換約轉手獲利30萬元，已支付給建商150萬元款項，若未提出費用證明下，預售屋交易課稅?
A：
收入：180萬元 (已支付價金150萬元+利潤30萬元)
成本：150萬元，
費用：180萬元ｘ3%=54,000元 (未提示證明文件時)
**若採已提示證明文件，依憑證核認，可二擇一從高認定**
應納稅額計算：(180萬 - 150萬 - 5.4萬)ｘ45%=110,700元
- 重點提醒：
1. 預售屋收入認定，依國稅局說明，出售人簽訂預售屋及其坐落基地成交價額，在出售時尚未支付全部價款，因此申報個人房屋土地所得稅時，成交價額以實際收取價金部分當作收入。
2. 成本以實際支付部分為主。
3. 費用申報若採未提示交易時之憑證，其成交價額系以預售屋收入3%計算費用，注意非轉讓合約總價。
4. 國稅局呼籲，個人轉讓預售屋，如有疏忽漏未申報所得，請依稅捐稽徵法第 48 條之 1 規定在未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，儘速向戶籍所在地稽徵機關自動補報繳所得稅，可加息免罰，以免遭查獲後補稅處罰。
 
 
 
 
 

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