看房日記

2023-6-17

下午參加了兩場 auction

13/108 Reserve Road, Artarmon

底價是 850k 當追價追到 935k (10%+) 可以明顯看到 agent 速度有放慢下來等
，有種工作已經結束了，剩下就是 bonus 的感覺．
後來買家以 1k 的速度往上追加，加到最後以 967k 買出

4/83 Helen Street, Lane Cove

底價 750k ,由於底價低的關係，這個 auction 有相當多人(20+)參加．一開始的速度很快馬上就追到 830k (10%) 然後到超過 85% 時只剩下兩組人馬在競爭．
其中一個買家只要對方增加 5k，就會在3秒內馬上追加5k．就算超過 970k 也依然繼續毫不猶豫的追加．最後這間房子以 998k(33%+) 的金額售出．
不過回到網站上看上次售出金額，這間房屋大概漲了約 20%．
不確定這是市場共識還是單一個案，需要等些時間觀察

Auction 心得：

1. auction 真的會讓人在當下失去一些理智，如果遇到真的很愛的物件．可能要先設定好上限，超過就不再追加．不然很有可能失心瘋喊下去．
2. 看到兩間都賣接近 1M ，有種感覺 1M 快要在 Artarmon 買不到房子的感覺(怕)

2023-10-1

4/39 Helen Street, Lane Cove - 發瘋的競標市場
9/28 的私下競標, 房仲下午打來的時候是 915k 問我們有沒有興趣，
於是我們在下午的時候開始加入進標，然後房價在下午的時候一路標到
950k, 我們也一路跟上去 960, 970, 980k 後來傍晚的時候對手直接提出 1M, 簡單的評估過後也就一路追上去 1.01, 1.02, 最後一次我們喊到 1.04m 時．其實這時候我已經擔心銀行貸不出來了，然後感覺到有一種把自己放到風險之中，甚至最後有點希望對方出價把我們壓過去．
最後對方出了一個 1.05m . 我們決定不再繼續追價．於是這個房子以 1.05m 售出．事後回想之後我覺得幸好對方有再出 1.05. 但是不確定這是不是造成我們還在不斷看房子的原因．

後來問了 banker 這個房子目前估值:
banker: 925k
意思是說目前銀行對於這個房子只願意出價 925k 剩下的我們要補上
如果沒辦法，需要要求銀行做 exteral evaluation 來做最終估值．
Banker 的例子是說有客戶喊價 2.3m 最後銀行給的金額是 2m，幸運的是最後估值銀行還是有補足金額．
我覺得額外估值應該還是會比較高，但是就算是估到 960k 中間差額還是差了快 90k 我們還是有可能會陷入風險中．

再後來問了房仲幾個問題

1. 買家是 FHB (First home buyer) 嗎?
2. 聽到 1.05m 時你們有覺得驚訝嗎?

房仲回答

1. 是(你所不知道的首購族)
2. 非常驚訝，他們認為這間房子有 920k 就算不錯了

恩…目前陷入一種

1. 考量到銀行估值，似乎就沒辦法 auction 到房子
2. 如果只考慮拿不拿得下房子，似乎會把自己放到風險之中
3. 真滴覺得累

平淡的南邊市場
9/30 號下午，我們去了一個南邊 villa 的 auction, 因為是類似house 的關係，所以我們都覺得應該要開個 1.2m 吧(當時不知道底價)．後來 auction 開始時底價從 800k 開始喊起．我有點驚訝的是，我的價值觀已經被洗到天龍到不行．更扯的是過了 5分鐘沒人喊價．只能看拍賣人員很尷尬地在炒氣氛，後來總算有人從 825k 開始喊起．
然後拍賣人員很快地鎖定了另一組可能願意出價的人開始鼓動．對方也真的開始追價 850k > 875k 這時候我旁邊有一組母女已經覺得市場太瘋了果斷放棄(我: ???) ．然後這兩組人馬繼續追價，900 > 910> 920…950 > 960k
整場沒有其他組喊價，大概不到 10 組領牌，但實際上喊價的只有兩組．
最後這間房子以 960k 賣出．

不經讓我覺得我前幾天經歷的 1.05m 的小公寓到底怎麼了．還是北部人比較失心瘋，反正預算飛高高．到這邊好像才覺得市場變冷好像有點是真的．
又或者我們運氣真的很好，每次都遇到瘋子
998 海倫街瘋子 (漲幅 20%)
1.1m 海倫街瘋子2 (漲幅 20%)
1.05m 海倫街瘋子3 (漲幅 20%)
還是海倫街根本是瘋子的聚集地?

Auction 準備

1. 確認 bank internal value > 評估風險
2. 找律師看 strata 跟 contract : 如果確認喜歡就可以直接看了
3. 估價
4. 訂定最高出價(喜愛加持)
5. 預留時間最好是一週