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title: 20191201 民主伴桌 第二場 居住政策的進展與未來
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description: 居住正義是許多青年們關注的議題，整體居住議題包含面向廣泛，房屋市場、租屋、房價、社會住宅、都市更新、以及房屋相關稅制等。甚至整體居住政策也必須思考金融市場、勞動環境的相互影響。往居住正義的方向前進，是大家共同的目標。民進黨政府提出各種政策，朝向以軟著陸的方式進行改革，讓房屋市場能夠正常化。究竟民進黨在居住政策上有哪些努力？哪些實際的成果？未來的方向目標為何？又，有哪些困境需要持續努力呢？
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# 20191201 民主伴桌 第二場 居住政策的進展與未來


時間：12/1(日) 14:00-17:00
地點：DPP Youth Hub青年總部 杭州北路24號(華山旁邊）
主講：內政部花敬群 次長
與談：立法委員吳玉琴

居住正義是許多青年們關注的議題，整體居住議題包含面向廣泛，房屋市場、租屋、房價、社會住宅、都市更新、以及房屋相關稅制等。甚至整體居住政策也必須思考金融市場、勞動環境的相互影響。

往居住正義的方向前進，是大家共同的目標。民進黨政府提出各種政策，朝向以軟著陸的方式進行改革，讓房屋市場能夠正常化。

究竟民進黨在居住政策上有哪些努力？哪些實際的成果？未來的方向目標為何？又，有哪些困境需要持續努力呢？

我們特別邀請內政部花敬群次長、立法委員吳玉琴委員，與大家面對面座談，向大家說明居住相關政策之外，也希望和各方交流，一同往目標前進！

若你願意，本週日（12/1）下午兩點到五點，很希望你，帶著你的朋友、親人、同學一起來，給我們意見，一起讓民進黨變得更好。

## 逐字稿：

### 居住政策的進展與未來/內政部次長花敬群


各位好，我想，住這個事情，真的，幾千年來都是人類關心的話題。在講這個議題，其實每個人也都有不同的生活經驗、觀察經驗或學習經驗，會看到不同的面貌。當然我們今天在臺北市，大家會比較Focus從臺北市這樣的一個環境底下所看到的一個議題，如果我們說把角度拉到全台灣的角度來看事情的時候，會看到不一樣的這個結構。當然其實站在中央政府跟地方政府在面對這個議題的時候，他就會有所差別。


無論如何，大家關心問題最重要的地方，大概台北、新北，或者台中。當然，大家有沒有了解，住的議題之廣泛，他小的部分可以小到說馬桶不通，打電話請房東來修，房東會不會來修馬桶；大會大到國際金融。所以他是一個非常龐大，非常多元，不同的人有不同的關心。


剛剛理事長有提到的，可能是從產業界的角度，關心我們怎麼引導一些在可能是屬於住宅或者房地產系統底下的一些事情，讓他可行、讓他順暢、讓他比較容易發展。但是可能另外一個角度關懷的是說，我，年輕人，我第一個，我未來買得起、買不起房子，這個有沒有希望？能不能看的到未來？那或者是我的孩子，可不可以未來有希望，有機會？

但另外一個概念是在說，剛好有兩個老師在場，剛好我自己也當了快20年的老師。例外一個角度是，我們在跟孩子溝通這件事情的時候，到底是要用政策的角度，還是個人的角度？是用國家或者社會的概念，來跟孩子對話，還是你是一個消費者的角度，來跟孩子對話？這其實背後會有不同的內容，和我們關心的議題也會變得不一樣。

各位終究其實站在個人的角度，說實在話啦，我怎麼樣讓自己比較輕鬆一點，住的好一點？簡單講就是這樣，這是人民的直接的需求。

但是站在政府的角度，其實我們會另外來思考就是說，這個系統，如何均衡一點？公平一點？然後呢，讓這些要我們希望做的事情，有效率一點。他背後是有公平、有效率，有均衡的價值觀在裡面。但是這在個人的時候，不需要想那麼多，我只要看到我自己的期待，我自己的能力有沒有被滿足。

好，我一開始這樣講這一些的意思是要告訴大家說，實質上我們在看待居住問題的時候，我們可以有好多種面向的一種關心。但是無論如何啦，回歸到一個國家、一個社會，或者從政府的角度來看，一個很重要的價值觀就是，我們怎麼讓這個國家更有能力去滿足各式各樣的期待，和需求？ok。這是很重要的一個proch，一個很重要的角度，讓這個社會、讓這個國家，有能力去滿足各種的期待。

那反過來講，我們會看到很多住的問題。我們看到很多住的問題，如果說仔細想想，你可能會發現到說，有一些部分，或許是政策，是制度不夠完善，但是可能有相當的部分，是因為我們這個國家的能力，還沒有到那裏。

那這個能力裡頭，有些是真正的能力，有些可能是觀念的問題。我們的觀念可能還沒有轉過來，就如同很多人還是會講，居住正義、居住正義，但最後講的是說，為什麼我沒有辦法買到便宜的房子？這是觀念的問題。你把公共跟私人之間切割了，我不管外面如何，講到個人的時候，我希望我能夠比較便宜的買到好房子。但是當整個社會都這樣期待的時候，這件事情是沒有辦法被滿足。因為有多少人要很便宜的賣給你？這裡面有很多需要思考對話，但終究啦，其實我們也不能期待民眾都這麼理性、這麼深度的去掌握、去觀察這個問題。不可能。

所以說，反過頭來，這就是政府的責任。民眾不了解的，我們當然要說，但是我們背後還是要多做。至少，做出讓人民、讓民眾，至少看的到一些希望，看的到改變，看的到進步，而不是看到持續的惡化。那這就是總體和個體之間，我們大家還是會有一些不同的面向，該怎麼樣來處理。

那今天的題目，他們寫的很硬，無論如何題目是什麼不重要，講什麼比較重要。

當然，從住的部份，我剛才說，雖然說，面向很管，從馬桶有沒有通到國際金融，但實質上我們在談的不外兩大重點。一種叫做居住的安定性好不好，我們住起來覺得舒服、放心，這很重要。所以說我們才講說，台灣很多房子很老，有些危險，海砂屋，或者租房子，不曉得房東什麼時候會跟你解約。錢兩天才收到一個簡訊，一個不認識的人傳了一個訊息給我，跟我講說，他本來月租兩萬三，他的房東說明年一月要漲到三萬，不然要跟他解約，問我要怎麼辦？我也不知道要怎麼辦，因為這叫做市場經濟，他幹嘛不三個月前跟房東問清楚，到底明年要不要續約，續約了租金多少？他到了12月的時候才面對這個事情的時候，壓力會很大。

這個就是不安定，就是這個市場裡面存在的一些不安定的因子，讓大家在這個系統裡面，不舒服，存在著不確定。

當然也有一些是住在比較就的房子，或者是跟爸爸媽媽住的年輕人，但是實在不想跟爸爸媽媽住，但是爸爸媽媽說，自己的家，當然住在家裡阿！你為什麼不想跟爸爸媽媽住？年輕人想要離朝阿，我二三十年錢也很想要離朝阿，爸爸媽媽說，家裡有房子住，你幹嘛不住家裡？這都是住的問題。所以住的問題非常的...從安定性，等等的角度，其實有安全、安定的問題。

那負擔又是另外一個層次的課題。貴，那貴有不同角度的議題。租金貴，還是房價貴？哪裡貴？貴背後是在講負擔能力，那所以說，如果站在政府的角度，我們怎麼樣讓大家減輕負擔？減輕負擔的作法，一種是說，你付不起的部份讓我政府多幫你一下，這是一種。另外一種是說，喔，太貴，我把市場價格壓下來，把市場租金壓下來，讓你負擔得起，這樣好不好？

其實這叫做路徑得選擇，就政策規劃底下，這叫做路徑得選擇，而沒有一定要走哪一條路，或者是說，想辦法讓全民加薪呀，這大概也是一種。

問題是在說，哪些路徑他的可行性、適當性，比較高？他的負面衝擊，比較小？那這就是我們在政策路徑選擇底下，我們要去評估。


所以說，當然這裡面各式各樣的議題，往下再來看。當然從整體的角度，我們可以看到一部分就是說，為什麼會搞出這麼複雜的狀況？為什麼問題會被搞的這麼大？這當然是我們要往下去study的意思，不是只看現在的狀況，而是要看原因。這裡面可能有些原因是大家長期忽略..國家長期忽略的。就是我們租房子的體系，幾十年來，真的，講誇張一點，都無政府。政府真的沒什麼在關注、在管理，所以說導致了租房子的這塊體系，實質上他還是很重要的一塊住宅供給系統，而且他現階段至少在現在的台灣，可能有超過100萬的家庭是租房子在生活，但長期以來他並未好好的管理，就是用民法的幾個條文，就是租賃專章，就是這樣而已。其實沒有政策，只有民法的少數條文，在管理100萬個家庭，生活場域的遊戲規則。

當然這裡面就出現各式各樣的問題。說實在話，在更早期，其實房東們，還算善良。我說更早期。我記得我在念大學的時候，我們有六個同學，讀政大，在木柵的最邊緣的郊區，租了一個四房的房子，一個月租金四千塊。按照當時的行情應該可以租六千，但是房東說，房東也是一個老師，房東說，你們都是學生，所以我租你們四千塊。

六個學生，四千塊，四房。

那是那個年代其實不是每個房東都這麼善良，但至少，大家就是整間整間在租嘛，他不是投資客，買了房子，隔間，然後來租。所以那個環境下的租屋市場，即使沒有管理，但是實質上，大家的競爭沒有那麼強烈，商業性，沒有那麼高。

當然，服務不好，服務還是不好，但是沒有那麼多錙銖必較的房東。那個年代也沒有人會跟你收電費，是用六快、七快、叭快在收電費，當然現在都不一樣。特別在都市裡面。

這背後也涉及到是整個競爭的市場環境之下，導致了租屋體系裡面，更多比較會計較、會算計、會有些策略的房東，讓租房子變得更不舒服。

當然，無論如何，一個住宅體系裡面，如果租屋的體系沒有被健康的發展起來，他最後只會導致一個結果：就是你非得買房子，才可以安定生活。

那這個如果有經濟系的同學，這叫做corner solution，就是有一個東西在求解的時候，你的答案都是在最角落，才會找到答案，邊際解，你一定要用最極端的行為才能得到解答的時候，表示這個系統極端化。什麼意思呢？就是在這個情況下，租屋市場不健全，大家為了追求安定的生活，唯一的答案就是買房子，買自己的房子。

於是呢，大家都被這個市場綁架，我非買房子不可，不然我這輩子就是不會安定。

其實想一想，好殘酷的一件事情。但如果說租房子是很正常的、很舒服的、很合理的一個系統，那我幹嘛非買房子不可？人的自由就出來了，消費選擇就出來了。

這裡面長期以來，我們又有所謂的有土斯有財，各式各樣的一些價值觀論述，原因也在於就是說，惡性循環。因為當大家非買房子才能解決租屋、住的問題的時候，買房子這件事情，我們如果誇張的講，他可以變成一種剝削管道，他大概也變成是一種炒作投機的管道，他容易引導大家，容易被走向惡性。

這是長期的問題，這個長期的問題如果不解決，你今天就算把房價打成二分之一，告訴大家，再過幾年，他會再掌回來的。因為結構沒有改變。所以調結構，會變成是政策上非常嚴肅、非常重要的一件事情。

那，台灣還有各式各樣的問題，這邊寫的是社宅嚴重不足，其實背後的意涵是在講，政府能夠直接拿出來，幫助人民居住的資源太有限。所以說一旦發生了一些需要政府更多一點的力道來幫助社會的時候，政府說，我沒有房子，我沒有資源，我只能發補貼啊。

那其實，那個主動直接的資源的量能不足，背後代表政府的能力不夠。
但是社會住宅不是這麼單純的蓋社會住宅，他背後是要強化政府在執行住宅政策的能力。

老舊房屋過多，當然又是另外一個實質環境的問題，那也是歷史使然。台灣蓋房子蓋最多的是民國60年到民國80年這段時間。這二十年來蓋的絕大多數房子，剛好這些房子現在都老了，而且那個年代蓋的房子，品質沒那麼好。

如果那個年代蓋的都是銅牆鐵壁，現在就沒有都更的問題。就是那個年代蓋的都是很簡單的鋼筋混泥土。

好的，所以說我們另外面對的是居住品質、居住安全的問題。這個問題嚴不嚴重？這個問題超級嚴重。因為那很量，他必須要被改善，被調整那個規模，說實在話，遠大於年輕人買不起房子、租房子不舒服的那個規模。雖然說那些人叫做「自己有房子」，但是他們「住的很辛苦」，特別又搭配了高齡化社會。

好，所以說，講這些事情，背後都告訴我們一件事情。現實的結構，長期歷史累積下來，創造了很多大問題。這些大問題的輕重緩急，我們在政策上必須要認真的去面對。而不能用政治的角度，哪一些東西有新聞話題，我們就搞，就一直喊那一些，而不去面對這個國度裡面實質的需求。

當然還有一個叫做市場管理，這也是背後長期以來，可能我們在跟不動產的產業界，長期以來的一些政商關係，也累積了各式各樣的問題。包含了可能過去有些炒作行為，所謂的不勞而穫，當然就面對了高房價。這裡面還有各式各樣的角度。


其實，這裡頭我們站在政府的高度往下看的時候，我們要面對的幾個面相。第一個，我們要強化正向的系統，不管社會住宅、租屋市場，和都市更新，其實他都直接對應了我剛剛講到的結構問題。我們如果沒有去「調結構」，我們只是直接用房價高低來看待房屋住宅政策，或是房地產政策，這樣的政府叫做嚴重失職啊。

因為幾十年來的問題，你還是避之不談，只是在看大家只是習慣性的講法，房價高低、房價的景氣循環，那這樣的話，這個政府嚴重失職。

告訴大家，過去幾十年來，政府都嚴重失職，但是我們不想當一個失職的政府。所以說，我們在發展這些，往後在來講，除避確實也另外一個重點，投機炒作，ok，或者是租屋市場的亂象，怎樣想辦法一不一不，至少不要讓他惡化，至少不要讓他惡化。

再來更重要的是，建立能力，說實在話，剛才講這麼多的問題，難道都是政府自己有能力獨自解決的問題嗎？幾百萬的房屋要更新，幾十萬、上百萬的房子要租屋，這麼多的社會住宅要蓋，你政府有多強？政府的人力就是這樣，政府的預算就是這樣。

過去也沒有這麼大量的人力在cover這些事情，你今天突然多這麼多事情，政府很厲害，你要解決？不是用喊的，不是乎口號，要真的把你的能力培養出來。但是，我們都知道，民間的能力更強大，所以說，政府不能假行，你應該設計出一套機制，讓民間的量能可以來幫忙解決住的問題，而不是讓民間的量能持續去做那些讓這個產業惡化的問題。

這就是我們怎麼樣去引導，那要去引導這個產業體系，也不是隨便說你要引導就引導，今天除非你是獨裁政權，叫你往東就往東，不敢往西。

我們是民主的社會，所以你必須要用策略，你必須要搞懂問題點在哪裡，你才能夠有效率地去引導這些事情。


所以說，當然我們後面就開始進入到，為什麼我們三年多來，我們朝這個角度在處理我們的住宅政策？包含了社會住宅20萬戶，健全租屋市場，還有都更危老，等等。

這裡面還有一個叫做實價登錄，還沒有成功；這裡面我們一共做了其實三年多來，我們做了六個法案，五個法案很快速的過了；最後一個實價登錄的部份還在處理，等一下再來說明。


這裡頭很重要的是，住宅法在新政府上任不到一年的時間內就搞定了，他背後是要讓社會住宅的法制基礎能夠被建立起來，讓中央和地方來推社會住宅，有完整的法制，才能搭配出該有的預算、該有的人力。這是一個第一步。

再來，住都中心的設置條例，背後也是希望讓政府有新的人力，來執行不管從都更、從社會住宅的處理，都必須要人力。因為既有的公務系統已經本來的事情把他忙壞了，那你怎麼去生人出來蓋社會住宅、去推公辦都更？要創造新的量能。

租賃市場發展條例，這就是我們怎樣從民法的小框架，拉出來，讓租的房東房客的關係，讓民間可以來提供租屋市場健全化的這個部分，能夠開始被創造出，而不是只是在說，我們應該要對房東查稅。

大家都聽過北風和太陽的故事，有一個人就像冬天，不管怎樣的天，穿著外套，北風和太陽在那邊賭，誰有辦法讓他外套脫掉？北風就卯起來吹阿，越吹他拉的越緊。太陽溫暖的撒下去以後，他熱了，他外套自然而然，他乖乖的自己就脫掉了。

政策脈絡的推動底下，其實我們要用的是太陽，而不是用北風。但是呢，北風比較有新聞性，比較有政治性，比較容易引起關注。太陽，需要一點時間。這就是你要政治的看待，還是真正是為了解決問題來看待這件事情？

當然還有都更和危老，背後也是一樣，有一個很重要的概念，就是讓都市更新、讓危老重建變得簡單，政府不要管太多，但是呢，你管重點就好。

這些年來，進度當然有些往前推展。另外實價登錄確實....內政部行政院既然推出這樣的法案，就表示這就是政府的態度。那只是說，在立法院，當然受到了一些討論、受到了一些挑戰，其實我們的方向並沒有改變，這個細節待會我在來說明。


好，蓋社會住宅這個部分往下再多講一些細節。其實社會住宅要土地、要錢，要有人來做，而不是光喊口號說你幾年要幾萬戶，他就會達成。而且呢，住宅政策跟大家報告，住宅政策在整個中央地方分權底下，他本質上應該是屬於地方事務，就是縣市政府的責任。


但是因為台灣其實不大，所以中央和地方之間的關係，本來就是緊密的。特別是長期以來就試過去早年，比較黨國不分的年代，那更是沒有什麼中央跟地方的意識，反正都是黨國嘛。

所以台灣的地方和中央的關係，在制度上面，本來就不是這麼的明確。但是無論如何，在這件事情的推動底下，一定是中央和地方一起努力，因為這是一個超級大工程，這是一個超級大工程。


所以土地的部份，可能是國有的土地，可能是縣市有的土地，我們都要拿出來，一起合作。錢的部份，大家等一下看下一張，蓋社會住宅8年20萬戶裡面12萬戶真的要拿來蓋，至少要編3000億的預算。3000億的預算，在中華民國現在的財務狀況，那叫做不可能的事情。

怎麼樣讓不可能成為可能？這就是你政策規劃有沒有到位的問題。

早年台灣有很多國宅機構，很多國宅單位，人很多。但是在過去二十幾年來，都已經打散了，因為不再蓋國宅。沒有這樣的人了。沒有這樣的人，又要蓋，人怎麼辦？這真的是個大問題喔。地方政府，其實台北市，最近在退縮，其實核心原因也是沒有人。也是沒有人。所以為什麼講要成立國家住都中心，需要人。

蓋社會住宅需要三千億的營造成本，如果把土地用買的話，還要再加九千億，一兆多才能處理12萬戶，但是實質上我們並沒有這樣。我們就盤點了公有、國有、市有，國家機關的土地，拿出來，無償撥用，或者是長期租用，讓土地的取得、土地使用的成本降到最低。

其實台北市蓋的社會住宅裡面，有超過一半是中央政府的地無償提供他蓋，並不市台北這麼厲害自己有地。

再來，錢的部份呢，我們就去銀行借錢。未來收租金，靠那個租金來還給銀行。如果說，有些縣市的租金比較低，不夠的話，有那個缺口，叫做非自償的缺口，由中央政府100％補助。所以我們要編的預算就是，針對地方政府非自償的缺口，我們去編預算補助就好，我們需要去編三千億出來蓋房子，政府不用拿三千億出來蓋房子，因為三千億從銀行借。

其實這就是什麼？社會住宅其實就是出租住宅的投資規劃。就蓋房子來租嘛！他其實是個不動產開發阿。他背後要有不動產財務概念在裡頭。

過去政府不是這樣子看事情，反正蓋這個房子要50億，我就編50億預算，然後這個50億就沒辦法拿來做社會福利、做教育，做其他的經濟建設。沒有把錢花在刀口上的邏輯啦。

所以在這樣的概念底下，其實我們8年只要編七十幾億，就可以cover本來要編三千億的事情，讓政府資源有效率的發揮出來，讓這個事情變得可行。


剛開始推，總是要找地、要規劃，一開始一定比較慢。目前大概完工有八千多，興建中有一萬五千左右，規劃中指的是準備租，明年開始要招標興建，還有一萬七。所以實質上現階段推動的量有四萬多戶。

告訴大家，這樣的規模，已經比過去政府蓋國宅那個最多蓋國宅的年度，蓋的還要再多了。而且未來四年，量會更大。

這是一個其實是高難度、需要大量人力的事情。但是我們在沒有增加很多人力、沒有增加很多預算的情況之下，跟協助地方政府已經走到這裡來了。接下來地方政府的人、能力真的不夠，所以說，後面四年，中央政府要承擔的責任會更大。所以我們現在國家住都中心也正在大力的招募人力，我們要來積極的把這個事情往下推動。

所以說，看起來這個事情並不是不可行，也不是達不到。好玩的是什麼？好玩的是當這些房子蓋出來之後，大家感受到說，這樣的社區，應該要有更多的社會福利的系統的連結。很棒，很對，很棒。這背後隱含著一件很有趣的事情是，台灣的住宅社區，跟社會福利的系統，開始直接的銜接，的這樣的一個試驗，在社會住宅這個體系裡面發生了。這是多棒的一件事！


我們住的家裡面，社區裡面，其實是有社福的系統在裡面的，甚至我們在林口選手村還有三個非營利幼兒園，孩子下樓就可以讀幼稚園。你有什麼需要，樓下有人可以幫助你。這是台灣社會居住的體系的另外一種提昇。

跟大家講，這樣的內涵，是全世界各國社會住宅政策裡面，不存在的東西。這是台灣在社會住宅系統裡面，傲視全球的東西。而我們現在正一步一步的在往前邁進。

所以說，我們的社會住宅一旦在過了幾年之後，越來越成熟，我們是可以去全世界，去販售我們的社會住宅經驗。大家是要來台灣看社會住宅。所以台灣雖然走的慢，但是我們走得有夠精采。


當然，住的人也很有感覺，實質上我們社會住宅，雖然住進去裡面的人，他們非常珍惜。我在很多的社區都看到，很多住戶，看到我都會跟我講說，次長，我這輩子從來不敢想像，我有機會住在這麼好的社區。大家是萬分感恩，萬分珍惜。

當然這裡面還是有些弱勢的家庭，有些還是真的可能後面還是付不起房租，但大家會努力的讓自己融入這個社區，遵守這個社區的遊戲規則，因為他們知道，一旦他們不遵守社區的遊戲規則，他們被請出社區之後，他們可能這輩子再也沒有第二次的機會，能夠有這麼好的生活環境。不管是直接興建的社會住宅，或是包租代管的社會住宅，其實都是一樣的。

當然，實質上齁，社會住宅，特別是包租代管，他還有另外一個很深層的意涵。

包租代管就是讓包租代管業者，用民間的房子，隨機的在各地，都能夠隨時能夠取得房屋的同意，來租給各地區需要的。

他的好處就是，因為社會住宅要蓋，無論如何，他不可能到處都有，他也不可能隨時突然有個弱勢家庭需要，我這邊馬上有個空的、政府興建的社會住宅可以來幫助他。但是包租代管可以發揮這個效應。

所以為什麼會有12萬戶興建、8萬戶包租代管這樣的政策搭配？他就是要讓機動性可以提高，所以說，我們本來是有個投影片是，桃園有一個楊奶奶，他臨時就像我剛才講的，那個房客可能要被房東趕走了，那個弱勢家庭，阿嬤帶了一個孫女，臨時要被趕出去，怎麼辦？還好包租代管那時候上路了，所以即刻幫他找到一個其實比原來她租的房子更便宜、品質更好的房子，就讓他住進去。他那種心的那種放鬆，是多麼多麼的強烈？但這也必須要因為包租代管政策已經上路、已經啟動，他就可以發揮這種能力。

我剛剛講，政府怎麼樣讓市場，讓政府有能力來幫人民解決問題？這就是一個很直接的一個範例。


當然我們還有做各式各樣的，包含了警消基層，基層警消的社會住宅，讓警察住的好；後面還有教育部推出的大專青年的社會住宅，不管是租金補貼、宿舍的改建等等等等，這也都是幾十年的事情。


我想我們很多人都念過大學，我們在大學的時候，住在學生宿舍，我們現在回想起來，喔，當年住的宿舍是這樣。後來長大之後看到哈利波特，看到哈利波特裡面的學生宿舍，原來外國的學生宿舍是長這樣！為什麼我們以前讀書的時候學生宿舍是長那樣？

為什麼學生就要有地方住就好？住在那麼臭、擁擠、不堪的環境裡面？所以說實質上怎麼樣讓年輕人住的品質好一點，讓他學習的效果，回到宿舍裡面的那種舒適度的提高，其實這都是住宅政策裡面的一還。但實質上，這都是我們現階段開始全面在啟動。

學生宿舍可以做全面的啟動，很重要的原因，也是因為我們在社會住宅政策，創造了一個對的財務模式，所以讓政府敢全面的來改善大學的宿舍。一樣我去銀行借錢，借得錢修宿舍或蓋宿舍，租金來還。學校有缺口，教育部補助。所以說教育部不用編一大堆預算，才有辦法蓋一點點的學生宿舍。他可以全面來處理這樣的議題。


所以這都是政府的能力在提昇，大家互相對的東西相互學習之後，說實在話，很多東西正在做全盤式的改革，而不是過去一點一點的調整。


當然我們還做第二階段，後面還有七八萬戶的社會住宅要住，我們大量的盤點了各方的土地，我們現階段其實已經找到了565處，全台各縣市，22縣市都有。裡面呢，我們大概盤出來，先有346處，是優先可以開始啟動。裡面呢，中央要蓋的有311處，地方的，35處。所以可以看到，接下來中央政府在蓋社會住宅的量能會報衝，會暴衝，會有非常龐大的是由中央政府來操作的。


租屋市場也是一樣，剛剛講租屋其實過去講黑市，政府都沒有太多的介入，就讓他自生自滅。但是當然這裡面，高齡化的社會，或者是我們現在越來越關注到系統裡面，我們就會看到，房東其實也有他的困擾，不是只有房客很辛苦，房東也很辛苦。


很多房東也老，管不到、管不了、管不好的問題，他可能沒有專業知識，他可能爬不上樓。我有個五樓公寓要出租，房東年紀大了，他爬不上去，他沒辦法管的結果，就是空在那邊。或者是太遠了，家在高雄，人在台北工作，高雄的房子想要出租，管不到。

這裡面都需要專業的系統來協助，這背後有產業政策內涵，不是純住宅政策。當然，對於房客而言，租不到、租不起、租不好，也是一樣。

那怎麼樣讓他租的到？政府要介入啊。因為房東們很怕租給....例如說，獨居老人，沒有任何一個房東，這麼放心大膽的說，你是一個85歲的獨居老人，我把房子租給你。

說實話，這不是有沒有良心的問題，這是單的起、單不起的問題。這是實質的問題。


可是，如果說，背後有一個支持系統，告訴房東說，你放心，這個阿伯，我們會幫忙照顧，那他就可以比較放心的把房子租出來。這就是支持系統，讓這個市場更有能力來服務可能獨居老人，可能單親家庭，可能身心障礙者，可能低收入家庭，而不能政府放手不管，反正那都是民間的契約，民間的，都是人民的財產權，我們不管。不是這樣。

你扶持他一把，他可以做的很好，可以替社會解決很多問題。

當然這裡面還是有一些機制要處理，誘因，你怎麼讓房東願意把房子交出來，讓你來參與？你怎麼樣讓業者願意投入？你除了今天政府要來創造這個產業，業者說，政府說，唉，這裡有事情讓你們業者來說，業者那麼乖喔，說來做就來做？要讓他有賺錢的空間和可能，他才願意來做。

所以說，這一套機制的設計，本質上你必須要對產業的運作要了解。對業者的財務結構、服務的成本、服務的能力，要了解，你才做的起來。還好，我們現在這個部分都run起來了。


所以，我們現在包租代管大概成就了五千多戶，那當然，後面我們會加速，會把他做的更快。


這我剛剛講的楊奶奶的故事。


好，這是愛心房東，他有房子拿出來租，放心的交給業者，其實他很快樂，他不用擔憂什麼事情，他只要負責做一件事情，叫做收房租，其他事情他都不用擔心。


這個圖比較不清楚喔，過去的說法說，這幾年房租高漲。實質上，他可能在局部的地區有這樣的現象。我們用租金指數跟薪資指數來看，可以看到，台灣租金的水準上漲的幅度，其實是低於薪資上漲的幅度。因為有一些是經過商業包裝，所以說，他會出現比較高的租金。但是整體而言，並沒有到租金嚴重高漲的事情。


另外的部份是，無論如何，社會住宅再怎麼蓋，終究效率沒有辦法大幅度的滿足。所以租金補貼還是一個重要的議題。我們從上面這個圖可以看到，租金補貼的戶數，下面那個藍色的線，在前面馬政府的年代最多六萬戶，但是後來降下來。最近這三年我們還是逐年遞增，逐年遞增，因為我們也知道，不能只有靠社會住宅，還是要靠租金補貼，讓更多的人可以得到更多的支持。


更重要的是，我們發現到，需求真的很大，所以說我們在內部規劃之後，總統已經對外宣布了，明年租金補貼的戶數會從六萬戶增加到12萬戶。


跟大家報告齁，明年12萬戶的租金補貼，再加上社會住宅已經可以入住的，再加上包租代管的推動，合計起來明年底，全台灣大概會有16、7萬個家庭，直接得到政府在租金上面，或是居住上面的支持。

這跟過去再怎麼多，最多就是六萬，你就知道那個數字是不一樣的。那個規模是不一樣。政府在做租金補貼的態度是不一樣的。

更重要的是，我們還針對放寬所得標準，擴大補貼對象和設籍的減少，像過去租金補貼很多人沒辦法補貼，像是單親、年輕人，他是不能被補貼的，20～40歲單身者，過去就是這樣規定的。過去還規定說，你一定要在台北市設有戶籍，你才可以在台北市申請租金補貼。


啊問題是說，我沒有辦法在台北市設戶籍，或者是我在台北市工作，我在新北市租房子，很多很多的人，實質上有居住、有租屋的狀況，但是他申請不到租金補貼。我們這次整個政策的調整是，你只要有居住事實、租屋事實，你都可以來申請租屋補貼。這就是一個態度的翻轉，背後代表什麼？代表政府要承擔更大的財政負擔，可是我們願意這樣做。

當然還有一些房東房客權力義務的改善，押金不得超過兩個月，不得禁止設籍，等等等等，大概都在逐步的做調整。


危老跟都更大概也是一樣。剛剛講那麼多，都是在幫助沒有房子的人，你至少有個安定的居住。有房子的人不是沒有居住正義的問題。房子很老舊，很危險，年紀大了爬樓梯爬不上去，這些議題還是一樣要去被處理。所以說，都更，或危老重建，這幾年我們大幅度的去做制度的翻新，制度的調整，也很有效率的讓事情滾動起來。


他除了讓大家改善住，有房子的人改善住的品質之外，他也在調整另一種供需結構，就是讓換屋這件事情不需要用去市場買房子，你才可以換屋，而是你自己的房子，透過危老重建、透過都市更新，你就可以達到換屋的效果。他都是在改變市場的需求結構，裡面的環節。慢慢地，會讓我非得去外面買房子才能夠滿足我的居住品質提昇，或是居住需求這件事情的壓力，都可以逐步的鬆綁。


所以說，實質上從過去這三年多的經驗，推動的成果，實質上案件數已經是過去早期的10倍。如果就面積規模，大概也有四到五倍。而且我相信，我們應該還會再加倍。我們的效率還可以再加倍。

所以這滾動起來，其實他是一個多元，他甚至連整個都市的環境景觀，都市的競爭力，都會因為這樣而改善。背後其實還有創造很多的產業價值。各位要了解，蓋社會住宅，需要營造業的投入，包租代管的社會住宅，需要租賃服務業的創造。都更，需要各式各樣不動產的專業。這裡面創造出來的工作機會和產業的價值，也讓我們的年輕人，讓各式各樣的就業機會，大幅度的提高。

所以說，這是奠基在效率底下的公平。不知道大家能不能聽的懂這句話？我們在做居住正義，在做住宅政策，但是有個很重要的基礎，叫做效率，叫做產業發展。彼此之間是相輔相成。


當然，大家還是覺得，貴、漲、炒，這些問題。

貴、漲、炒，健全房屋市場。實質上當然啦，最近這三四年來，其實整個購屋負擔，是稍微的紓緩。但是我當然知道，還是貴，還是高房價。

問題在說，能不能現在出手就要去打他？這是大家一直覺得為什麼你不去打房？房價貴成這樣，為什麼政府不出手打房？不來一點囤房稅等等。


當然我剛剛講，我們在操作的幾個面相，第一個，我們在社會住宅或是都更，你會看到，台北、新北，他的量是最多的。他從需求面的調整，讓他移轉，減少大家買房子的規模，去讓他縮小，至少讓他有其他的選擇，有其他的路可以走。


第二個很重要的問題就是說，這張圖，就是長期的房價指數，你會看到剛剛您提到的漲上來的狀態。如果說，我們是在民國103年打房，我們讓房價，不要多，跌兩成就好，那他所創造出來的就是這一塊。就是說，房價被打下來之後，那段時間買房子的就變成負資產，他的財產價值低於市場價格。這些人我們在講說他會不會造成金融風暴啊等等問題。


所以103年打下來了他就是這塊。但是經過了這麼多年，你把他打下來之後，他的規模可能是過去的8～10倍，就是會導致違約，可能會引發金融風險的那個規模，你大概103年、104年處理的時候，量還沒有那麼大。但現在是108年，快109年，你這個時候做這個處理的時候，他背後涉險，會有違約風險的規模，他會去過去的8～10倍。

103年、104年的時候可以打，那個時候打下去，其實是有效的。但是那個時候一旦沒有打，經過這麼多年，大家房價稍微反跌，這個時候再打，絕對金融風暴。因為他所涉險的規模，截然不同。

所以為什麼我們一直再講說，我們要軟著陸？現在我們唯一的路就是soft landing，要讓房價軟著陸。房價軟著陸的邏輯就是讓房價緩步的修正，讓我們的經濟規模、所得，逐步的上漲，逐步的增加，讓他慢慢地往甜蜜點的方向靠近。這樣的成績，這樣的經驗，台灣不是沒有過。台灣在民國82年左右，是上一波的房價高點。那一波之後，房價慢慢修正了10年，所得也逐步的成長。所以大概在民國90年、91年的時候，台北市的房價負擔，也大概進入到接近可負擔的那個狀態。

所以台灣不是沒有這樣的經驗過，但是終究他不會是在這麼短的時間之內硬把他打下來。其實這是一個比較不理性的一種操作的方式啦。


當然另外一部分，貴是一回事，我們剛剛講要軟著陸；炒作的部份或漲的部份呢，實質上大家關心的是說，現在到底還有沒有在炒房？還是說那是過去的一個印象？看起來現階段，現在的市場環境底下，說實在話，並沒有太多所謂炒作的行為。他只是貴的實質，和過去炒的印象，仍然到現在。但是實質上，現階段我不能說沒有人炒，但是規模，那個衝擊，那個副作用，事實上是低的。

當然我們相關的配套，像是房地合一稅，選擇性性用管制，這些既有制度，仍然要繼續保留，避免短期炒作的事情發生。


那另外的部份就是我們怎樣創造多元的選擇，這才是重點。就是說，社會住宅、租屋市場、都市更新等等，都是讓大家在居住消費這件事情，有更多的選擇，不是非得指能從市場買一個，另外買一個房子，才能夠滿足我新的需求。

當然更重要還有一塊就是創造產業價值。怎麼樣讓除弊和興利合而為一？其實這才是最精采的政策規劃，而不是說，我除弊就拿著關刀出去外面砍。興利的部份，我就只有拿錢去補助。過去就是這樣，其實這樣並沒有辦法改變長期結構的問題。


當然，實價登錄確實是這幾年來，我們在法制推動上面，看看唯一還沒有到位。但是我跟大家報告，這件事情，我們不會把法案撤回來，我們繼續往前推，我也很清楚跟大家報告，站在內政部、行政院的立場，就是希望能夠透明化，就是希望實價登錄2.0的法案可以通過。

當然其實在立法院的過程底下，確實有些爭議，大家會擔憂所謂的資訊，個資的問題，這真的是一個社會上的衝突點。這個衝突點，我們認為，多溝通，而且我們相信經過這半年多來的社會的不斷不斷地在催化的過程，我相信他並不是說接下來好像都不會過，不是的。我相信會越來越成熟，會越來越接近可以通過的部分。


當然了，台灣那麼多空屋，那是不是要處理？囤房稅的問題，那也是大家關注的。其實從空屋率來看，新北、台北，或者是新竹、台中，他相對於其他地方，空屋率是比較低的。但不是說空屋不是問題，但空屋到底該怎樣來面對它？你要去了解他的內容比較重要，而不是直覺的去想說，哇！囤房，空屋，所以打！


要去了解真實的結構內容。我們把用電度數去算出低度使用的房子，我去看所有權人，看他們擁有幾戶房子，我們內部分析之後。擁有4戶房子以上的人擁有的空屋只佔全國7%，擁有一戶的人站所有空屋58.2%，空屋是誰製造的？囤房稅的事情底下，看到實質的資料分析。我們發現到說，將近六成的空屋，是一房的人放著不用，這就要謹慎重新思考。要是60%在某個地方，沒問題，打了吧！囤房又閒置，該死。但事實不是這樣。


要重新思考，囤房稅講的惡，囤房稅與惡的距離，到底是多近？誰？是個人囤房還是法人囤房？在市區還是鄉村？閒置沒有使用，真的有在租還是在用？他有沒有要套利獲取差價？或是長期持有？或去三十年來省吃儉用買了五間房子沒有賣過，真的那麼惡嗎？他擁有的是老房子新房子？他擁有的是低價值還是高價值？最近不是有共諜案，他有三間豪宅，用這樣說法，三間價值三四億，做什麼...我說，到底所講的囤房稅、空屋稅，講的惡，到底在講什麼？如果惡沒有講清楚，一竿子打出去，關刀打出去，會太粗魯，會砍到不該砍的人事務。不該用關刀這樣砍，這樣非常不正義。

可能是賺很多錢沒有繳稅，繳的足夠多，或是漲價很多，沒有吐出來給社會，或是閒在那邊不用，所以背後要去弄清楚，他講什麼事情。


台北市喊囤房稅，最後單一自住減稅，那柯市長台北市政府做了半天，只有單一自住折減50%。你有一間房子的人，給你房屋稅減半，完全沒有政策目的，於是有一大票的人明年房屋稅就少一半，沒有積極的政策目的，卻是高喊囤房稅最後的結果，莫名其妙就少繳稅，最多少繳九萬，為什麼是這個結果？原本好幾間的應該要加稅為什麼臺北市沒有去處理？到底這是居住正義嗎？還是只是為了減稅？這要好好檢視一下。


當然這裡面可以看到，這個話題慢慢帶，但留下的實質結果是這樣。我覺得還可以追一追。當然最後，希望年輕人有機會離巢，搬出自己的家，有社會住宅，老舊閒置的空房子可以改建，都更重建，這都是降低空屋，讓房子有效率使用，增加需求才是減少空屋的方法。不管囤房稅，空屋稅，讓空屋釋出，讓空屋要有家庭進去住，但這些人原來是流落街頭嗎？不是啊，他有另一個房子。他搬家以後原本的家變成空房子，所以不是逼出來，而是創造需求，才能填滿空屋。我們做的就是租屋市場正常化，讓他放輕鬆，才能創造新的需求。


最後一頁，跟大家報告一件事情，要搞清楚，政府、市場跟民間，都要提昇，一起解決問題的能力，搭配技術，要發展起來，危老都更，稅制上面，或是租賃服務業，例如剛剛提到危老都更稅制，或是租賃服務的稅制，或是不動產出租業怎麼發展，要創造更多技術人力才能解決複雜的居住問題。這幾年政府踏出去的步伐我敢說，是中華民國有史以來踏出最大的步伐，之後會更大的努力。


### 與談/立法委員吳玉琴

其實房東真的很害怕的是，長輩如果在我的房子裡出事的問題，那責任的問題，以及房價的問題，房子產生一個讓他覺得不舒服的狀態。

所以他們都怕，你出租給長輩，是他不願意的。

所以這個情況條件是非常糟糕的。我接觸的長輩裡面，常常會看到長輩住到哪裡？因為他找不到好的租屋的環境，他住到哪裡去？地下室。

因為那個條件很差。有一次我在半活動的時候，有個長輩跟我講說，他就是住在那個看不到太陽的地下室。陰暗、潮溼，健康情況是更糟的一個狀況。再來就是，那個隔間很小，然後整個空間非常窄，也只有這些空間，這些好心的房東願意租給他們。所以這個情況其實在我擔任秘書長的期間，只有我對這個情況是非常感同身受。

因為不是有錢就租的起，或者是住的到，我們需要的是好的一個政策。所以當時就跟OURs、崔媽媽基金會還有非常多的非營利組織，一起組成了一個社會住宅聯盟。

所以我們從還沒進到立法院之前，其實我就跟我們一些巢運的好朋友，一起在推動居住的正義，居住的問題。

進到立法院來，其實我更感觸到，我們整個民進黨政府，在推動這一個有關居住正義的部份，真得話好快，走得像飛的一樣。

我剛進立法院的時候，我們第一個就先修住宅法，為什麼要修住宅法？住宅法是舊法，不是一個新法。民進黨上台之後就立刻全面修住宅法。住宅法其實當時訂定之後，其實功能不大，推不動。推不動包括沒有一個像住都中心這樣的公部門在推動，都靠地方政府。地方政府就...看要不要做，就隨他，沒有一個非常清楚的推動的政策。

還有就是我們對於弱勢的保障，還是限縮在4％。所以這個很多問題，需要全面的更新，所以我們一進立法院之後，第一個修的就是住宅法，全面修訂。裡面對於第4條，把針對弱勢的12款，對弱勢的對象，從社會住宅保留10％提高到30％，這個行政部門也非常的支持，沒什麼太大的問題。

裡面還有一個第九條，這是我跟行政部門吵架，那次我真的有點發脾氣。我們很多低收入戶的長者或是低收入戶，在申請租屋補助上面，只有2%可以申請的到。為什麼？因為他們常常住在一個不合法房屋，或是違建。他們就請不到政府所謂的租屋補助。

但是制度上設計，官員就是會覺得說，不是花次，是官員，他們有一次跟我講說，哎呀，我們不能去鼓勵違建，補助違建，那不是會大亂嗎？我就說，你們真的是不知人間疾苦，我們好多的長者，都住在那種地下室，那種違章建築，或是一個品質很差的，就是租不到房子，他才迫不得已去租違建，不合法的房屋，建築物。你們應該要有一個策略是，在一定的期間，我們立法之後，三年內，他本來說一年，我說不夠，為什麼？因為當我修法通過之後，你的社會住宅，你的這個所謂的包租代管，什麼時候上路啊？那個時候我也擔心說政策沒有辦法配合去執行，所以我需要他至少三年，銜接到未來，就是銜接到社會住宅跟包租代管，協助這些弱勢，可以找到好的房子，可以有政府的補助。

所以這個部分，我那次修法，我在修法過程中，我真的很生氣。我就說你們不讓我通過這條，我就擋他齁。對不起，這立法院就是這樣齁。如果他們行政部門，也是...有時候溝通上面有困難齁，還好花次長都非常的支持我對弱勢的照顧，所以這條順利的...過渡期有三年。法通過之後，三年內，這個不是合法的建築物，已經具有了承租戶，可以得到政府的一個租金補貼。我想這部份也是我在修法過程中，補充花次，剛剛花次都在談這些大的政策面的部份，跟我們在修法過程中，有些花絮，所以我跟他分享一下。

特別在33條，我們也把社會住宅裡面應該要設置育兒社福空間，剛剛花次特別講到這塊，這也是我們特別關注的。因為我們的社會福利設施，在都會裡面越來越難取得土地跟房屋。所以我們必須在興建社會住宅過程中，一定要預留空間。這部份都要跟地方政府有非常多的溝通，因為他們在蓋的時候，還是會忽略掉弱勢的需要，比如說非營利幼兒園，小作業所啊，日照中心啊，還有團體家務，為了身心障礙，庇護性的作業所，這些空間的預留，常常如果我們沒有及早介入，跟地方政府溝通，他們其實不會預留的。

像是台北市我們大概花了蠻多力氣，跟台北市在興建社會住宅過程中，已經都跟他們在談說，每個空間要預留哪些，作為社會福利的設施，像是劉日照，留小作業所，像是林口的這個選手村的部份，也預留了非常多的非營利幼兒園，跟日照、身心障礙的日照中心，還有小作業所。這些都算是先預留，不然空間有時候不合用。

這個部分也是在住宅法中，我們特別弱勢中，特別在法裡面規範。

另外危老的部份，因為我們非常關注長輩的議題，我們在第三條危老的部分，我們特別加了一個30年以上。30年以上並不代表一定老、舊，但是很重要的是，他可能耐震未達一定的標準。再加上沒有升降設備，這個很重要。高齡化之後，真的要爬樓梯就是一隔障礙。這一條變成是一個危老快速更新的條件。危老的定義我們加了這條。

另外針對第九條，經濟社會弱勢，我們希望他們在蓋的過程中，他沒有房子住的時候，可以依照住宅法裡面，對於弱勢者跟所謂的經濟弱勢跟社會弱勢，申請租屋補助，或是申請社會住宅居住，也解決他們居住的一個問題。

這個都是我們蠻強調的是，對弱勢的照顧，在都更的過程不要讓他們流離失所，又要找貴的租屋的地方。這是關於危老條例的部份。

都更條例是非常複雜，條文八十幾條，過程中角力非常的多，但是角力是大家知道某個程度有時候站在居住者....應該是說，所有者的角度，建商的角度，我們有幾條，特別跟建商有點不一樣。比如說，房屋還沒全部拆除前，我們是不得預售。這條是我們蠻堅持的。那這部份建商蠻反彈的，我想過程中，還好，我們內政部，也非常支持我們，因為這涉及到我們買房者的權益，應該是要所有的拆屋狀況完成之後，再來預售，不然對買預售屋的人是不公平的。所以這部份也在我們的堅持下面通過了。

那另外也就是，在遷移或拆除前，如果符合這個住宅法裡面的所謂社會弱勢跟經濟弱勢，也是一樣可以租屋補助，跟申請社會住宅。要配套的讓這些遷移過程中，都更過程中，都能把弱勢照顧好。

另外租屋專法，這也是我進到立法院之後，我們在跟OURs或是崔媽媽基金會在討論的時候，我們剛進來的時候，他們就說，這也是下一步要訂定的，很重要的法。但我沒想到我們這麼快就訂好了。其實我們腳步非常的快速，快速是...來自民間的壓力和我們內政部也非常的認真，積極的推動非常多的法。所以我們修了五個法。雖然說實在，工作還沒有完成，但是我們一下子四年，我任期四年，四年修了五個法，真的是非常不容易跨時代的任務。

我們打基礎，這些法都是打基礎，接下來就是很多的工程要快速的，像是都更條例，要快速的推動。

在租屋專法裡面，我們要處理的是黑市、夜市這種問題，像是張淑晶這種惡房東，我們怎麼去處理他？但是在這裡，我們就對於租屋的契約，有明定，授權給主管機關去訂租屋的定型化契約，讓應既載、不得既載事項，都能夠明定出來，我覺得這是規範彼此的權利義務。

那我們特別關注是在第11條裡面，不得要求房客賠償的部份。就是因為可能疾病、或意外，而有長期的療養需求的，這個部分我們就可以不賠，以免被扣這個違約金，或是押金；還有就是如果未符合居住標準，有修繕必要，已經告訴房東說你要來修繕，期限內還不修繕，我也是可以主動的解約，不需要賠償。

這部份我覺得是要保護我們的房客，那因為崔媽媽基金會的經驗裡面，常常很多房客是拿不回房屋的押金。押金其實兩個月，說多也不多，說少呢，對於租屋族，也有點痛。可是你要這樣去打官司，那也很麻煩，大概要花五萬塊。所以我們也特別在租屋專法上面也提到，地16條，有關爭議的條處，經地方政府申請條處，免條處費。這部份就是把這些很細瑣，但是又對民眾端有壓力的部份，就把他解除掉，免條處費用，讓小房客可以沒有壓力的去申請這樣的爭議條處。

所以在修法過程，或在訂定新的法令，因為有兩個新法，危老跟租屋專法，有兩個法令是修訂，工程其實都蠻浩大的，每次在這樣的討論過程裡面，大家要知道，立法在委員會的審查中是合議制，也就是說各委員對於自己的版本都在過程中大家攻防，大家會針對自己所提的版本有非常多的攻防。

攻防過程中，其實就是所謂的協商、協調出來很多行政部門可做，還有不是只有中央可以做，地方也要可以做。所以地方政府的都發局，或是相關的業務同仁，都要在現場，我們也會問問題，他們在地方執行上哪些問題。這是一個大家互相合作，中央和地方要互相合作，民間的聲音，尤其是來自我們...應該說，居住正義的團體們，巢運的團體們，給我們的意見。我們的版本幾乎都是巢運版本的意見，也能在立法院中跟大家對話。

這部份感謝內政部，在這個議題上，其實也都蠻尊重各方的意見。大家協調出一個比較能接受的版本。

我並不是說這個版本以後不能改，基本上我們已經建立了一個基礎的工程，讓我們可以在這個基礎上往前走。這個基礎往前走得過程中，我們需要時間，尤其都更才剛修完，接下來才要大爆發的時代，可能有很多議題，要在做的過程中，可能在去做一些調整。這部份我覺得...我們沒有完全做的非常完美，但我們是往前走。

那在這個議題裡面，我可能未來有一些期待。未來我們有沒有可能更多主題式的社會住宅？我們非營利組織裡面，像是伊甸基金會，他過去還沒有加入社會住宅的經驗過程中，他們已經在台南買下一整棟的國宅，花了快一億，改善成通用設計的空間，出租給我們身心障礙的朋友。這是用我們民間的力量去做的，未來有沒有可能有這樣主題式的社會住宅，讓我們這些弱勢的朋友可以有居住？

那我最近也參與了勵馨基金會在高雄辦了一個全球婦女庇護安置的國際會議。他們也在討論一個問題，像這樣的一個婦女庇護，受暴之後，他短期需要住宿，而且有時候可能帶了一個孩子出來，他需要一個阻斷切割，三到六個月的住宿，可是這個社會住宅能不能提供這樣？雖然12類中有他，但他太短期了，在照顧上面可能會造成管理者的困境。

所以在我們的住宅法其實有35條，就是針對這樣的一個社會住宅，可以給非營利組織來租用社會住宅，來經營管理，轉租給弱勢團體，弱勢的民眾，限弱勢民眾。

可是細節怎樣？如果出租、轉租，這個細節好像還沒有細談過。因為現在空間可能還不夠，如果未來有更多，12萬戶的社會住宅的時候，我們怎樣鼓勵這些非營利組織來承租、轉租？這個遊戲規則怎麼訂定，也是未來還需要更細部來討論的部份。

另外一部分我更關注的是高齡住宅。我知道壽險業非常多的熱錢想要投入，我都鼓勵，如果想要投入，銀髮住宅是可以投入的。但是那一部分我認為比較是所謂的...比較高所得者的住宅，我還是會期望的是整個政府部門扮演的是平價的老人住宅。

也就是說剛剛花次提到的，有公有的土地所興蓋的社會住宅，這個社會住宅是為了老人居住的住宅是平價的，太高價我想我們一般的老人是住不起的。這一部分其實是未來也需要去發展的一個主題式的住宅型態。

我另外要補充，其實政府的政策裡面有一項就是俗稱老人安養中心，這塊未來要請花次一起來幫忙，衛福部對這塊非常的頭痛，他既然是安養中心，是一個機構，機構裡面的是健康老人，但健康老人在衰退過程中，他不能使用居家服務，因為他是機構，機構本身要聘用照顧服務業。只要他一失能，或是衰弱之後，他就要遷移。我們正在努力，希望更多的安養機構，因為其實越來越少了，他應該要慢慢轉型成老人住宅，他就是一個老人居住的空間，住房子的概念，讓他成為他的家以後，如果有輕度失能，衰弱的狀況，可以有社會福利長照的資源進來，使用居家服務，使用日照，可以更活用各項長照資源。現在是完全無法使用的，所以限制很多長者的服務。

這個部分我覺得未來跟衛福部、內政部會來促成這件事情，安養中心怎樣轉型成老人住宅，有些地方還要活化，因為真的太老化了。很多老人之家，空間都老舊了，其實應該要重建。

我想很多事情是既有的社會福利設施，怎樣成為新的、平價的老人住宅，我覺得還是非常關注的。

另外還有一個，最後我想分享的一個，剛剛談空屋率的情況，讓我想到我們觀察到日本的情形。其實日本的空屋，尤其鄉下的空屋，非常嚴重。我是來自嘉義的鄉下，我們家那個村落，空屋率就很高。為什麼？因為老人一個一個凋零了，年輕人都在外面。那個房子其實都是空在那邊。那為什麼難處理？他空屋一個是老舊，一個是持有人太多了。在鄉下地區，那個房子持有人至少四五人以上，因為繼承人很多，過去的產權也不是很清楚。所以他可能產出的問題還蠻多的，在界定空屋的時候，可能不能只想像都會的空屋，我們還有剛提到的，都在比較鄉村地區的空屋率實在很高。

日本在談空屋的時候，他們也是在討論這個空屋怎麼樣活化，所以他們成立了一個叫做空屋銀行，希望能鼓勵他們補助修繕費用，鼓勵年輕人可以去承租這些鄉村地區的空屋，但成效還是有限。我必須也說，這個經驗也讓我們看到說，即使是希望空屋能夠活用，但是年輕人要去，也要涉及到就業、交通的問題，但是怎麼樣...尤其有產權的問題複雜度也高。

所以這部份我們大概面對空屋，尤其在鄉村地區的空屋，怎麼活化？我想這個問題對台灣來講，挑戰性還蠻高的。所以我們可能有很多需要在努力的部份，我們可能未來也持續在四年內，我們也是持續要去警覺，檢視空屋在哪裡，空屋怎樣逐步...我想還是要細緻的分類跟分析他的存在，怎樣應對，而不是一刀就打下去，空屋就不對，或是空屋就不好，是囤房。

這部份我在看，因為我長期跟日本互動跟了解日本的發展上，我覺得這部份也可以成為我們可以警惕的部份。我先分想到這裡，謝謝。

（分享結束）