--- tags: FESP --- # FESP 被動收入、股票結合程式運用 演講 大學透過股票投資，賺一筆資金去投資房產，現在主要是斜槓投資，看到什麼好的就去投資。 內政部房產實價登錄，可以知道行情。 行情價會用到一點統計學的概念。 藉由成交類型分析，讓你知道你要買在哪裡，買什麼類型 對細項總價分析、評數分析，去了解物件的合理價格和合理坪數，但也不用去想要大賺，脫離正常行情必須有多付出，會不會賺也不一定。 對各縣市產生表格比較 總價、坪數區間、參考單價、屋齡、公設比等等對各類型的比較。 ## 何時會想貸款去投資？ 1. 現金股利>貸款利息（本利攤） 藉由EXCEL表檢查 期初本金 償還本金 償還利息 提前還本 期中本金 本期現金股利 期末本金 剩餘的款金俄 凈資產 差額 預設殖利率6% 2. 就算貸款之後看起來有在賺錢 但其實比較之後，會發現不貸款情況下，資本反而比較良好 那麼我們該如何改變？ 貸款金額拉高？ 貸款利率下降？ 持有本金呢？等自己比較有錢時，發現其實賠更多 那麼問題就會到提高投報率，目前差２％，要差到３%才賺 ->因人而異，看你有沒有那麼多時間了 (降%跟升%，是降％比較好) 最終解：跟銀行談不要開辦費 ！？？ 為什麼一次性的開辦費3000收了就會賠？ 因為他會吃掉你的本金，以%去換算時，少這本金就會爆掉。 重點：跟銀行之間的往來狀況要良好 如何做到？多辦信用卡，並且要刷！ 平常就要跟銀行多做互動，一次性貸款才不會有問題。 就像是平常跟朋友借錢有借有還，再借不難 但如果從來沒借過錢，突然借錢就很奇怪 現在銀行利率拉很低，就是因為他找不到人跟他借錢 多做幾次操作，拉高本金跟貸款金額後，差額就會提高 最後做房貸，是因為房貸利率只有1.7% --- 先存錢 做貸款 做房產 --- 知道底線在哪，基本上就不會賠，只會少賺 資料的概念是： 以每個股東的股息去做投資的目的，為了股息做投資，當你有其他更好的股息，你就不會選擇這間公司的投報率，當時以這概念做表格 每股淨值 股東報酬 現金股利 股票股利 股息 ... 主要是把各股資訊整理，去看哪個比較好 用歷史區間去做價差 他會有一個規律，其實滿準的 銀行股就滿準的 從大一二開始做，現在就會做更細的財務報表分析，營業額那些都會！ 到現在26遂，只做4.5年而已 房地產才能把你的槓桿放大，股票的話就永遠只能做信貸，利率都是3~4%起跳，而股票的投報率也不是每天都很好，變化又很大沒辦法精準，要看的訊息會影響的東西真的太多了，短期很難，股票配息又是一年一次，這樣一年會過得很累，剛開始的感覺也會很不舒服。 房地產的話很多東西可以自己控制，他的變化也不會那麼大，利率了不起1.9%，銀行也不太敢去動，出租方的話，現金流又是每個月，你很輕鬆能去cover貸款利息！ --- 買第一間房子的時候有找金主。 開始條件有兩個： 首先沒有說在做房子 1.你們借我錢，10萬為單位，年利率6%，簽三年的約，約滿會還錢 因為當時投報率8% 2.借我10萬，這三年沒有任何利息，但是之後10萬賺多少對半分，賺到20萬，還你15萬 當時募資了300萬，但是沒有人選第二個方案 並且找了哥哥當人頭登記人買房子 買進來時515萬，賣掉是730萬，價差約220萬，一年還300萬的利息約20萬，剩下200萬跟哥哥對半分。 --- 當時的情況就是 知道目標在哪，風險就是在行情往下走到低於一個值我會賠錢 但是研判需要5~6年才會掉到行情以下 很多投資客，因為登記人不是他，房價低於貸款時，就會跑路 但是這樣銀行就有爛債，政府也不允許這樣的泡沫 因此，政府會致力於讓房價掉的緩慢。 泡沫化這類的事件會出現，而政府其實也只能減緩這種事情發生，不能阻止。 現在的台灣房地產其實也處在一個危險的位置，除非可以很快脫手。 或是自己以一個仲介的方式介紹他人去買。 --- 自己要有一個參考的依據，這樣投資才不會沒有目的性。 股票的話主要也就是看一些財報去分析推算可不可以買。 Key資料比較花時間，但是投報率也不錯。 營業收入 營業成本 營業毛利 營業淨利 營業外收支 税前淨利 期末收益 --- 用會計讀財報 1. 合約負債： 會計的新項目 2. 應收帳款： 1月進，4月出，就能知道他接到大單，但還沒有在財報上顯示，就能做預測的追蹤，有一些行情要走。 3. 固定資產： 有沒有建設新廠房，新的機器設備，擴廠還有很多細項的模式等等。 財務報表有可能造假的部分 會去看會計師的核准，一般的會計需要簽證才能去做財報，會去公開資訊觀測站，看有沒有顯示該財報哪裡怪怪的地方。 當然，這東西也有可能作假，但這就要看會計師敢不敢賭上自己的職涯。 保留：所查的跟真正的有出入，就會這樣寫。 財務報表有的部分： 1. 每股淨值 算是淨資產，一股用多少錢跟你換算 2. 股東報酬率 3. ＥＰＳ 一股賺多少錢 4. 最高價 & 最低價 知道每年的最高價和最低價 用資料去換算的部分： 1. 股息 2. 企業價值 用股東去算五年後的淨值，估算未來股價 3. 前一年度 參考看看去做料 4. 配息率 賺多少錢他分多少錢，股息/EPS 5. 本益比 概念：為了賺這2塊錢，要花多少錢的成本 在本益比低的時候買，高的時候賣 6. 殖利率 殖利率有點像投報率，用股息 除 股價 最高低價 除 股息 ， 在最高%時買下，最低%時賣出 在下手的時候就會知道 最後再用5年來的平均，去看本益比高＆低 和 殖利率 高＆低，會知道自己什麼時候要買/賣 殖利率： 通常都是以五年為單位，正常來說一年賺7％，如果現在帳面價值是21％就代表我賺了3年，賺到35％時就賺了五年，下一個標的物也差不多要出現了。 只要知道資料從哪裡來，key資料很快就好了 對有興趣的公司，隨便key一key就知道要不要買了 --- 跑路怎麼跑？ 買貴賣便宜，例如土地買100億，然後我用個人去買花10億，這樣就套利90億，公司虧損90億。 也可以做很大的應收帳款，然後錢一直沒進來。 假設交易成交了，互相也都是100億，但是應收帳款一直不給，沒拿到錢，但貨已經出了 資產也可以這樣做！ 如果要把錢留給小孩，但不想被課遺產稅。 1億的現金會被課20%的稅。 避稅->買保險 今天買1億的土地，跟銀行貸款60%，會有一億的土地(含4000萬現值)，並有6000萬的貸款跟6000萬的現金。 拿這6000萬現金去買6000萬的壽險，受益人寫你小孩 這6000萬就跑去保險公司消失了。 有 1 億的土地（被視為4000萬的現值）+ 4000萬的現金 + 6000萬的壽險 這時淨資產就是4000萬。 可以再去買一個4000萬的土地，再做一次操作。 4000 -> 1600 現值 / 2400 貸款 / 2400現金(買保險) 這時剩下的錢就是 1.4億的土地 - 6000+2400在保險 如果我死掉，壽險回來就把兩個土地的貸款還掉 1.4億的土地＋4200萬的現金 => 1.82億...！ 土地和房子在計算遺產的時候有差別 房子是看現值(淨資產會跟市場) 土地則是看當時的現值 --- 之後還會想做房子嗎？ 會，但會想用分租的方式 裝潢後，提高租金，對投報率就有大大的差別。 整層租 和 分房租 又會不太一樣，整層租租金會掉。 考慮到要賣的話，也不能切房，會不好賣。 比較麻煩的就是電費的計算，電費優惠沒關係，維持住房客長租是比較重要的，一個月的租金對投報率影響超大。 但主要還是要知道附近屋況。 目標客群是 上班族，有事先調查附近很多公司。 --- 資料： 1. [GoodInfo](https://goodinfo.tw/StockInfo/index.asp) 2. [公開資訊觀測站](https://mops.twse.com.tw/mops/web/index) 3. [產業價值鏈平台](https://ic.tpex.org.tw/) * 找到自己最熟悉的產業去延伸，因為每個產業都有自己的個性 * 工程師就可以去找自己相關的產業，3C、半導體、電動車等等 --- 核心技能： 1. 會計 2. 統計 --- ## 自己的方針 籌碼主要是看大戶有沒有開始走，確認自己的方向有無錯誤 技術面是知道大戶進場了，那確認一下自己何時要進場，主要是看線，線到了就進場，到了點位、突破了就進場，再到了就可退場。 --- ## 新手入門 先想一下自己喜歡的是怎樣的投資模式 1. 短期看盤 ->衝動型投資人 2. 財務報表分析，長期投資 ->保守型投資人，賺少但是穩 3. 看線圖做技術分析 書的話，推薦「我的零成本指南」 ->基本面分析，做法也是殖利率的分析去找價格區間 技術分析的有「獨孤求敗贏在修正的股市操盤絕技」 房地產，有從房仲、書和來買房的投資客分享。 --- 不記沒意義的東西 記帳有點沒意義，主要只有分帳戶，並依帳戶的目的分前下去而已 市面上許多記帳書籍，都沒有考慮到每個人不同的狀況 --- ## 工程師如何搞投資？ 其實很多資源可以共用，或是把自己會的東西跟別人分享 自己每個月存一點錢，多開一些對外的活動收場地費增加收入、資訊交流 可以做些合作什麼的 也可以有一些研究投報率的良性競爭 --- ## 股票投資建議 懶人投資法！ 1. 0056 ->台灣前200殖利率比較高的買下來 很規律！ 一年配一次，配息4％ 一張2萬多塊，買了之後都不太需要理 比較適合有錢存就買，看價格區間買賣22-30！ 自己看心意，殖利率夠就買 2. 0050 ->台灣前50大公司 比較麻煩一點，看KD，20就買，80賣，其他3,40的都不用管。 沒到20就不要買，超過60就可以考慮賣，一年大概有三四次可以做，價差不一定每次都很大。 KD: 技術指標，主要是買跟賣的力道的balance 20->買的力量只剩20，賣的力量有80這樣 有賠錢風險，但機率不大。 這兩個都不會考慮其他事情，直接做價差。 操作可以是有錢先買4張0056，等0050可以買的時候就脫手賣0056去買0050，能賣0050就賣，賣完再買回0056。 --- ### 存到多少可入場 身上有一兩萬的存款就可以開始做投資了，一開始賺不多，但要能穩定的投錢進去。 殖利率6％的情況下，每個月如果只能存3000，5年也能有2萬的利息。 一開始只有期初期末跟淨資產 ->思考償還本金的寬限期，第一年寬限 ->再思考提前還本會不會比較好？沒有 ->去考慮年限拉長，雖達到效果，但不夠好 ->最後發現開辦費減少了之後，淨資產就達到我要的狀況了 額外還有很多細項可以去考慮。 --- ## 身為工程師能回饋什麼 1. 對於AI投資跟選股技巧邏輯的解密，流程以及能做到什麼樣的事情。 2. --- ## 經營方式的改善 先想辦法建立現金流 假設一場活動賺2000塊，回推投報率，要跟多少人收場地費，一個人收多少潛能cover這現金流。 或是有沒有其他方式可以解決這問題？咖啡廳低消？ 共同基金的來源 -> 目前只有遲到