# 0729 社宅POE座談（興辦營運）
## 議題一：興辦營運財務

### Q1：四大標章：北市社宅需要做到怎樣的等級？
### Q2：物業管理
#### 1. 維護管理成本 —— 財務入不敷出如何因應？
#### 2.物管前期介入 —— 如何反饋興建與營運成本合理化？
### Q3：商業空間：是否應強化社宅商業空間規劃設置？
**國家駐都中心廖雪妃：**
今天比較是抱著學習的心情來參加。關於社會住宅自償率各縣市平均租金是影響自償率的主要原因，
物管前期規劃設計的部分都有在，是否加到統包需求書都有持續再研議。住都中心目前只有林口社宅，現在有管理費無法支應的問題，也希望可以做一個開源的討論，節流的部分現在修繕是一個問題，現在也在認真討論重大修繕的支出部分。現在因為有林口社宅的管理經驗，回歸社宅的設計水準，現也持續研議中。

**新北市住都中心林世森：**
自償率在城鄉局做統籌，目前無法回答這個部分的問題。新北常會遇到的問題是物業管理的問題，可能會有不分區分包，優點是可以提升新北市議價能力，缺點是價格較高，分區分包的問題是廠商太多且分散，但價格可壓低。
長期由物管管理責任和風險會過度集中，利潤也會層層瓜分，這些物業管理公司就會出現公益比較低的弱點。目前新北市採分區統包，可由物管成立二級管理中心，可以大幅縮減行政法人的人員支出，也有物管的專業彈性靈活，缺點是轉委託，利潤可能層層瓜分，公益性穩定性低，現在碰到的問題是，社宅個物管程度不一，總幹事能力不依，評選當下簡報可能清楚，但實際來的人，物管可能人力無法支援，來的和當初講的不同，住都中心一直很想自行成立物管公司，由我們直接去控管一個物管公司，甚至我們自己請物管保全人員來管理社宅，可能是之後更穩定發展的狀態，這是住都未來的趨勢，對社宅管控和成本的支出會相對減少。
標章的部分，新北住都是管理單位，城鄉局會比較了解相關標章帶來的效益和意義。至於目前管理費收費和支出，舉個例子，央北大概有1070戶，量體規模有計算過，如果到5、600戶，一瓶管理成本落到五六十，比較老舊的像是板橋府中，22戶或是77戶，物管合約算是在賠錢做，取代的方式是用智慧保全，加強晚上保全人員的取代，現在也在試辦和中興、新光做夜間緊急壓釦，或是AED的租賃，讓夜間保全，目前請三班，降到白天和下午，晚上由智慧保全替代，目前看來是勉強可以平衡。

**台中市政府住宅處陳靖怡：**
很認同新北住都中心對物管的說法，我覺得找到一個好的物管是決定社宅營運有沒有達到目標，很重要的一個事情，甚至比設計更重要，台中四處已經在營運的社宅，遇到營運上的問題，常常是因為現場的回饋，影響到大家對社宅的看法，在台中，我們覺得人的服務是民間比較少有的，外面的只要面對管委會，但社宅要承載30或40%的關懷戶體系，第一線人員就相對重要。我們現在再調整物業發包的概念，以往只會想要找物業獲保全，但這應該要被翻轉，我們現在小小的結論是，現場的物管有沒有辦法去幫忙分析硬體軟體的數據，像是供電大家可能很在意，如果現場的人沒有被賦予角色或想法，就不知道這時候應該要去將整個用電的容量，這是要被貫徹到物管的想法裡的，還有住戶的需求，有沒有在第一線物管服務的過程中被整理出來？我們坐在辦公室無法掌握到這麼多需求和歸納，要更了解服務對象的需求，去做制度上的反饋，不然第一線和後端的管理是斷掉的。第二是觀察和統整住戶的需求，第三是找到常見的問題，去協助住宅處做系統性物管經驗的處理，期中期末的簡報都是在報告庶務性的數據，但他們對這些數據是無感的，不知道這很重要，我們講的租賃服務業，平常有營運租賃住宅的經驗和壓力，來自於空屋不可以太久，還有要知道修繕要找什麼樣的人，馬上去找短期長期的修繕計畫，很有可能在未來的物管標案中，會希望是租賃服務產業的人加入，保全對他們來說也更輕而易舉。另外一個事項社福單位加入物管，我們用很多空間去交換服務，但也僅止於在空間內的活動內容，有沒有可能物管要包括租賃服務業和社工背景的人員，如果現場的經理就是社工背景，第一線面對就不是很機械化或公式化的和這個人溝通，你就是違反規定，社工體系可以比較用他的專業去處裡人和物要被連結的事情，
我們的管理費是收65塊，可以打平甚至小小盈餘，他是建構在一個想法，就是統包的概念，一年一個大包，每個基地所有業務發寶給同一個公司，去減少行政串連的成本。
關於標章，我們是銀級的綠建築，智慧標章是合格級，耐震係數和台北市一樣。我們認為智慧建築、綠建築是一個公部門對建築的示範，但後續維管，我們當時為了要申請標章花的錢，最後都是付諸流水，根本用不到，為難的是我們是興辦和未來營運的單位，我們會再檢討，要取一個權衡的想法，有些錢是多花的，希望錢花在刀口上，讓住進來的人用得到。

**杜功仁：**
今天的主要課題和物業和他的財務有關，雖然社宅要有公益性和居住正義，租金不要太高，但我個人還是把社宅當成不動產，去看他的財務表現，以台北市來說，因為地點的關係，租金可以收取比較高，財務表現應該是ok的，不育太擔心，指示maybe時間會拉比較久才回收，但再創收的部分還是要去想一下，特別是節流的部分，各種成本的管控設法把它降低，特別是租金無法收那麼高的地方政府，這部分會是蠻關鍵的重點。
針對第一題物管成本如何降低，其實台北市幾個陸續開始營運的社宅，他們的物管發包作業，決標後我都會去看一下決標金額，估算一下物管成本，市府付給物管公司的費用，管理成本都會超過一百塊，但和住戶收得錢不敢收那麼多，雖然整個租金含管理，但也不敢列太多在管理費，要市府自掏腰包補貼差額。台灣的社宅我把它看成第二代的社宅，第一代比較早期，所謂出租國宅的做法，第二代開始導入民間的物業管理，物管的服務方面可能會延續民間的服務水準，可是來到社宅又多了一些照顧弱勢或是住宅單元修繕也變成是物管公司要做的事他真正在做的和民間物管公司還是有差異，不過我們公部門在抓成本，還是會想辦法去限制不要太高，也造成我們不太容易招到物管公司這樣的狀況。我想如何將低成本，物管公司裡的成本有2/3是人事費，包含總幹事和行政方面，第二類是保全，第三類是清潔，比較難降，第四類機電維修也比較難降，所以行政和保全可以用力來想一下，行政人員的降低，我會建議各地方政府要趕快有自己物管的作業系統，很多作業不要讓現場的行政秘書在社宅的物管辦公室去做，有沒有辦法透過系統，透過物管公司的back office來處理行政作業？他不必然要聘行政助理在現場做這些，如果系統可以遠端作業，有機會降低行政人力。我也聽過得標的物管公司說每個月都要上繳很多報表，也是人力負擔，如果可以建構物管行政作業的軟體，台北市政府就一套，適用未來四十幾個社區，效率可以提高，人力可以降低。保全的部分一哨要三個人，新北有提到大夜班可以設法不要排，但就要搭配call center和區域聯防的概念，這兩個部分可以努力看看怎麼降低費用。
有關物業管理前期介入，在社宅PCM或統包兩類的服務需求書中會看到不同版本，如果業主覺得重要，建議在PCM或統包中可以具體載明物管的作業需求，請兩類的廠商可以有物管方面的顧問來協助，設計階段做物管的檢討，起他們估算物管成本會是多少，讓業主知道會不會太高，在設計階段請他們研擬物業管理的計畫，會清楚知道社區未來會需要多少人力，不會等到房子蓋好，住宅服務科接手才開始去想物管要怎麼做。
第二的是社宅有好幾個社宅要營運，住宅服務科獲取的data值得近一步再去分析，這部分的回饋對於設計和材料設備的規格很有幫助。接著我不知道社宅的量會不會像香港這麼多，香港走向設計的標準化，這都是長年慢慢累積調整，走向標準化的設計，透過標準化降低維運成本。

**張智元：**
興辦營運財務的部分，先給七點建議。第一個我們在看座談資料的時候，支出的部分忽略掉災害管理的成本，國外防災成本占一定比例，但我們常常忽略，這部分包含在物管裡面，但常常不太控管，例如最近的防疫就是就在管理的成本，這種風險發生時，善後比預防的成本還高。另外癌物收支平衡上，討論過蠻久，住民和政策可負擔評估依據的基準不太一樣，單純從興辦收支平衡無法完全檢視，住民是來自於他可負擔的能力，租金和管理費要是住民負擔得起的，從這個前提來做整個配比設計，現在缺工缺料就更不可能讓服務成本拉高，不可能是下調服務水準，有沒有可能各地方政府定調是社宅的一個服務水準，回頭去定調管理費要多少？服務水準要滿足一定程度的安全本質，一定就好，而不是高標，未來不管是發包給誰，都是在降規，長期一定要這樣做。第三先規在財務規劃中充滿很多假設條件，試算可能是四十或幾十年回收，但實際上在不同城市已經有很多案例走好幾年了，建議要盡快去盤點，盤點基準要可以做比對，盤點進入營運階段的真實狀況，比對和先規的差異，去做微調，像是財務的健檢。第四個，座談資料第八頁的表三，成本比例在看專業週期成本的理論和實務上，數據都是不正確的，應該只是建構在初期有的數據去整理而已的，正常來說初始成本占整個生命週期10-15%，社宅的功能類型不可能是最低限度的50%，未來總成本至少會是當時興建成本兩倍以上，所以數據有待商榷。第五個回到四大標章，現在比較像是政策行銷，遠大於民眾需求，社宅對這四大標章的需求在哪要被定義清楚，台北的I值是2了，比民間都還強壯，現在很多事over-design，效益沒有被定義，民眾也是無感的，可能公部門不好意思說，如果不能確定需求在哪，而不是為標章而標章，應該盤點各項標章在使用上的必要性，反映在目前在設計階段的案子。第六個，物業管理的問題，社宅已經操作五六年，台中再做大里先規到現在，觀察物管一直轉不過去去調整社宅模式，找業界有代表性的也不見得轉得很順，做法都跟他說也不見得做得出來，剛剛台中說未來不排除找租賃產業，這個說法很漂亮，但有些風險要控制，租賃偏服務，業主就要控制風險，如果業主換湯不換藥，很有可能未來每年都要換爛廠商，政府有責任引導廠商轉型，政府需求的管理服務，管社宅的內容和管民間不同，傳統物業廠商要趕快轉型，不然連成本都控制不下來。至於物管前期介入，新北做得不錯，有總顧問的標案，建立很好的機制，在施工統包就在run，營運階段也有。第七個商用空間，透過商用空間改善財務絕對可行，現況台灣的思維要打破的是，每個基地都要扮演社福角色，空間就用光的了，也不可能共存在同一個空間，建議未來要引進民間資金參建，擴大商用空間，不一定是OT或BOT，就算十年要還政府，十年內有賺飽就好了，廠商沒有賺錢空間，財務上也只是短打而已。

賴人碩：
在今天的討論之中，有幾點建議，社會住宅作為近幾年台灣特別的新建築類型的重新面對和整理，已是某種社會實驗的狀態，現在多少是拿房地產開發來當討論的起點，沿用目前物管的方式，大部分物管比較習慣民間房地產的經驗，少在社會關懷或社福去做進一步的整理，如果我們用一個用後評估的觀點去檢視，可能不只是房地產觀點，不只是物管觀點，這樣想可以讓我們從幾個角度先前所設想的角度是否正確。我們現在在智慧建築所回饋的經驗，在設計時可能有點問題，但矛盾的事，智慧建築的起點就是希望透過智慧話來得到用電的數據，但用後評估發現好像不盡然如此，就要把實驗的結果和階段性心得，回饋給下個階段案子的招標過程，綠建築和智慧建築要放在哪一期，是用後評估重要的內容。提供一下耐震的事情，耐震還蠻幽默的，用途係數這件事，得是1.25，沒有1的選擇，耐震標章是用更精細的過程記錄的過程去確認1.25有達到，即使沒申請標章，還是要是1.25，但我們卻花了標章申請的程序去確認是1.25，我們要預另外一個詞來衡量這件事，如果耐震標章的練習或實驗去確認對整個社會的異議，社宅或許可以協助示範。最後是如果社宅所創造出的新的經營模式，無法直接引用其他現有產業當邏輯，在實驗的過程中，後續的回饋和新的模式的建立是我們可以在過程中慢慢累積經驗的，我們不大可能直接類比他比房地產優或劣，應該回到社宅根本的討論，去確認要提高社福或公共性，實驗後的結果，即使所有人都付出比較高稅賦的代價，我們是不是獲得更核心社會意義的再提升？這部分是要再次檢驗的，這些用後評估的結果，是下個社宅設計的重要根本，經驗資料要被累積，我們也要直接面對這件事的討論。

**孫一信：**
從社福團體角度來看，去年開始大家在倡議可負擔租金和興建財務平衡這件事，在立法院也做出相關回應，包括第22條有修法成功，但只修成功一半，整個西法過程遇到很多討論，包括現在要面對財政紀律法和納稅者權益保障法的規定，所有減稅都要有報告和限制，也透過兩場公聽會來釐清問題，但最後22條只處理了減稅的延長只要經過行政院就好，回到地方政府去討論，但我想這也反映了，北市府之前反應過地價稅佔了1/4，這部分雖然有處理，但現在還是要分享幾個未來的方向，我個人覺得第四條是最重要的，提高弱勢比例，以及第25條，授權中央應參考民眾可負擔基準分期收費原則，這裡遇到的問題是，如果社宅租金要訂差價，內政部已經公佈2000-8000的差價，台北市3000-11000，台北市租金計算是售價八五折再扣除租補，才是民眾要繳的租金，台北市為了負擔差額，是由社會局來列出補貼來訂出民眾要負擔的差額母前只有台北市這樣做，未來根據住宅法地35條，是誰要訂出差額？第二個部分，30-40弱勢戶增加，無法繳租的風險會相對增加，弱勢戶最長可以住到12年，台中剛剛有提出前瞻性的建議，物管有社工角色的介入和搭配，我們在林口世大運和台北社宅進駐的團體做溝通，發現台北市委辦出去給民間社福團體的，要服務原本的服務對象，這就很累了，無法在服務社宅要服務的對象，是否社宅要有平台，像是社宅辦公室，去協助處理這樣的事情，做橫向的個案轉介，甚至是臨時繳租有困難的，可以申請急難救助和沒和其他資源。假設社宅有遇到這樣的問題，物管無法處理，如果有主管機關介入，會不會物管管理成本可以降低，值得往前溝通，這個方向一方面可以降低物管成本，可以降低弱勢服務的可進性。第三個目前在社宅我們之前在談興建成本的時候，內政部的興辦計畫定的是每坪平均租金超過510，就是為100%市場不予補助，我覺得這要調整，避免有地方興辦社宅完全申請不到補助，會灌到租金和管理費去。今天解套的方向也有提到要做商業設施，我們並不反對，之前我們爭取在都市地區社福機構太少的問題，台北市有十五年的時間沒有新增任何社福機構，爭取社宅的過程中，我們希望能夠保留一定的空間面積作為社會服務使用，台北市近幾年新增了兩百多個服務單元，如果這樣的服務資源逐漸滿足，民眾也有得到服務，或是台北市也開始有社福園區的設置，不一定要在社宅裡，我不反對社宅低樓層作為商業使用，但是我比較有一點建議的是，這樣的商業使用，因為現在是一棟一棟社宅在算商業成本，會不會未來有商業設施的社宅就繳比較少錢？應該要做通盤規劃，而不是以單一基地的建築單元做租金的思考。

**呂秉怡：**
財務部份呼應孫秘書長的說法，財務自償的議題要被納入，社宅中長期還是要把社福部門拉進來，雖然行政上可能太理想，一個是財務，另一個是社福的支持，40%要照顧弱勢，弱勢照顧重要性越來越高，但我相信對執行單位來說，會相對削弱財務自償的能力，財務負擔更大，根本問題是，衛福部和社會局不該逃掉，過程中和住宅部門作合作整合，無論是財務和服務的支持系統，把社為正的資源導入。
物管成本降低部分，台北市有這樣條件，社宅興建密度和集中，台北有條件向新北那樣做整個的重整，過去有經驗做物管徵選，我一直在想為什麼切得這麼零碎，很多基地，46處基地有沒有辦法分六區就好，把這些基地的物業招標期間切齊，達到經濟規模，對廠商來說也比較好調度，第三個台北的都更中心做日後的維管，負擔壓力也比較小，不用天天搞發包。
第三層面，我很認同台中陳總工的想法，我們是不是應該也藉這樣的過程，把台灣物管的專業拉上來？否則我們台灣物管的公司永遠流於保全和行政低階人力派遣的工作，國外的物管隨著時代的需求不斷的在精進，比如說有沒有可能社宅的送餐和問安，像一信秘書長說的，將地啲一線服務的壓力，或是崔媽媽在興隆D1物管接觸的經驗，30%的弱勢戶是從安康平宅來的，每月定期會和安康的社工、社福同仁做匯報，過程中發現只要物管有企圖去學，物管總幹事慢慢對弱勢的協助有了敏銳度，很有可能做為社區第一線的窗口，把觀察到的社區民眾，特別是特殊戶的狀況，有比較即時的回報，物管慢慢會知道這個小朋友白天應該去上學，怎麼還在社區出現，是不是有中輟的狀況，經過經驗分享和提點，他會知道可以做觀察和通報。未來我們可以研擬物管sop的教育手冊和訓練，要求物管做專業能力的提升。
最後我們也看到中央和地方政府慢慢把社宅的維護管理交給中央的住都中心，或是台北市都更中心、新北住都中心，從社福角度和未來40%的比例，這些住都中心未來會需要有社工的編制，以往只覺得和周邊的社福中心連結就好，但要有明確主責的對象窗口，如果有40%優先戶要特別掌握，有社工作為窗口，配合物管和當地社福中心的串連，這樣整合起來可以讓社會安全網從預防的機制做基礎的建構，有助於社宅未來把弱勢照顧好的機制。

**臺北市政府都市發展局張立立專委：**
目前是政府會考慮營建和長期維管的成本，目前已經結合社政的分級補貼，今天的主軸，規劃設計的標準化和維護管理的機制，我們這幾年內部也在檢討，社福空間和有收益的商業空間必須依照地區需求去做設計，另一方面設備設施的標準化，我們維護管理的機制要考慮到社宅自償的營運管理也有一個成本，服務住戶也有成本。

**臺北市政府都市發展局住宅企劃科楊少瑜科長：**
住戶會希望自己居住的社區有一定品質、附屬設施多元、公共空間充足，但空間就是這麼大，第一階段我們花了很多力氣去和社會溝通，社宅是好品質好印象的，第一階段帶著鋼盔往前衝，和社區說會以很多很好服務進來，住民不是不好水準的人，還有市府托老托幼的服務，設計也會很吸引，因為這樣有智慧標章，耐震有1.25，未來有災難的時候社宅可以成為社區避難中心。現在遇到的狀況是，台北市大家以為財務健全，中央不會給我們補助款，又要求社宅要能長久自己營運，租金上的字長就要靠社會局的補助款挹注進來，才能達到民眾和政府可負擔的狀況，第二階段經歷過明倫，台北市整合三個科去討論到底什麼是合適的房型，也訂定台北市可負擔的租金上限，訂出來後去反思現在的興建成本和坪數大小，內部正在努力訂出標準，各行政區也可能會有差異，標準化會做得到，工程科也調整了設施設備表，讓設施設備是堪用好用，讓錢花在刀口上。公部門同時經歷五十幾處的工地，調整一處會影響所有，花了很多力氣在整合，內部坪數已經在檢討，管理維護的部分之後再請服務科納入考量，只是標章到底哪些是住戶可使用又不會變成管理維護的問題，待會請工程科說明。現在民眾不會直接說反社宅，但地區說明會還是會遇到沒有托老托幼設施你不要進來，要花很多力氣去做社會溝通。

**臺北市政府都市發展局住宅工程科郭文龍：**
四大標章部分，綠建築和智慧建築因為政策示範性的要求，造成等級比較高，後來我們在執行過程中發現到，有些廠商為了要拿到這樣的等級，設置了一些實際使用者不需要的東西，標章的部分我們回歸到必要和實用性，多多少少還是會有一些設施設備政策的需求去做設置，像是太陽能供電在台北市來說，發電效率是不符合維修效益的成本，長期而言是虧本的，但因為有示範性效果，還是得做，另外田園城市，畢竟社宅是標竿，市府重大政策的東西很多不得不在社宅做呈現，這是社宅的宿命。其他社宅有建立設計的回饋機制，入住的反應包含服務內容，有啟動162機制，住戶反應可以快速去做修繕，針對修繕內容也會快速回饋到目前設計或是施工中的社宅案例，縮短回饋時間，不要等用了五年十年後才回饋到目前設計的社宅。

**臺北市政府都市發展局住宅服務科吳逸民：**
針對物管，委推物管大致上分為四大部分的業務，第一是社區公共機電排水消防、社區安全、清潔和公共部分的管理檢修，扣除這些，還要擔負公部門行政作業的業務，另外公共服務之外，我們還身兼房東，負擔內部檢修和履約管理，最後一部分，配合和周遭的鄰里溝通，第一線的物業多少有橋樑的作用，這些有別於私人的需求，造成我們在委託物管的時候，造成我們對物管管理成本的支出，這樣的成本去回推要收多少錢才合適，針對住戶收取管理費，我們會去切割和抓重點，第一部分針對住戶直接的服務，抓出每坪100-120的結果，但實際不是這麼一回事，社宅六年以來，對外的租金都含管理費，整體社宅租金是可負擔和基金財務平衡的前提，管理費是站在社宅財務平衡的角度去看，與其說是單一管理費的收支平衡，不如說是去整體財務平衡的狀態去設定，收多少管理費會是整體財務模型的一個項目。基於六年的管理經驗，透過兩個模式，一個針對確實遇到的去彙整和統合比較屬於住戶會去注意到的細節，住戶所重視的去反映出的不足，會反映在設計的注意事項中，做未來社宅興建的參考，還有PCM和物管的專業，要去適用於未來的管理，這兩方面如果可以落實，對未來社宅的維管有蠻正向的幫助。這和我們設定的目標有關，你設定的管理要提供的等級，服務要提供到什麼程度對持本會有影響，要精簡，避免不必要的支出，未來我們會朝向鄰近社宅去做包裹式的發包讓物業去做承接，像是共用人力，例如興隆社宅整個定在一起在成本上會有好的助益。

## 軟體機制
### Q1：住戶代表機制：如何提升住戶參與意願並與形成正向力量？
### Q2：社區營造：如何進一步提升居民參與及自我管理可能
#### 1. 青創計畫深化
#### 2. 公共藝術資源
**OURs都市改革組織理事長劉柏宏**
青創一開始是實驗性的計畫，和都發局做了很多討論後，在一定的戶數下，青創成為社宅的配套，能不能更固定或是每個社宅都有，要繼續觀察。先說明效益，現在已經第五個社宅有青創，青創事實上可以作為房東（都發局）和房客之間的橋樑，建構出平台，房東收到相關的回應，在青創計畫中就可以做第一線情緒或問題的處理，第二個效益是物管的部分，社宅中的青創計畫或多或少，或是積極作為物管的夥伴關係，硬體服務和計點之外，經營關係做得比較沒那麼好，現在物管還是傳統的物管，沒有把實驗性的物管帶進來，因為有青創計畫的陪伴，有青創的社宅，物管和青創經營出關係，物管和住戶的關係也不同。第三是政府和社區的平台，青創在徵選多少會有幾組和在地組織有一定的關聯，像是和里長的連結，某種程度是社宅的社區營造，青創是社宅社區的基礎，如果每個行政區越來越多青創，越能落實社區中人與人關係的經營。現在戶數是定7%左右作為青創計畫的入住戶數，每個社宅徵選在20-30之間，每個都有100-200的收件量，我們一直說是選對的人和選對的計畫，各式各樣的計畫都有，一定都在社區服務上，像是親子活動，或是服務住戶的市內設計、社區平台，還有對老人家特別照顧的計畫，相對都會是協助房東更站在第一線的關心，假如青創在每個社宅都有，會有相當程度的貢獻。關於永續性，還有是不是每個社宅都可以有青創，可以討論，為什麼現在是一定戶數以上才會有，如果戶數少，青創又占一定的量，可能會有排擠，未來弱勢戶到40%，青創戶的數量就要再考慮，如果未來每個習政區都有一處青創社宅，可以用種子戶的概念，讓青創戶去照顧、輔導沒有青創戶的社宅，今年我們會做這樣的實驗。現在還沒解決的是他的延續性，青創戶只有六年，青創執行得不好會有退場機制，戶數會變少，如何補充，或是青創可以再延續第二波的3+3年，不會中斷他的服務，或是六年到了又要重新培訓，每個青創戶的輔導有相當能量的投入，種子戶要延續我想也是很重要的機制。
台北、林口和台中都有公共藝術一定的指定量，支持社宅住戶關係的經營，公共性是我們注重的，藝術性一直都在，但是我們也著重從公共性的角度來看藝術，社宅就是以公共性為訴求目標，公共藝術如何呈現公共性，是社宅公共藝術的核心價值，我承接了林口社宅第一波的公共藝術計劃，疑造社區中人與人的關係，林口戶數非常多，3490戶，要讓住戶之間，還有和房東之間有夥伴關係，透過藝術來進行社區營造，讓人與人的關係更好，是我們在執行中特別注意的。一開始我們特別讓藝術家置入時，透過平台來讓藝術家的專長和關心的議題和住戶產生關聯，平台的建構很重要，我們也要知道住戶需要的服務是什麼，也需要人與人溝通的技巧，這個關心又希望是柔和的，在林口我們邀請很多藝術家，和一般製作永久作品不同，社會工程比較大，讓藝術家和住戶一起做呈現，有幾種類型，一種是釋出住宅空間單元，讓藝術家可以進駐和住戶長期進駐，第二個也有分享公共空間，用公共參與來讓住戶接近這些空間，讓住戶可以隨時來聊天喝茶，或是有演講、表演，另外要把林口的經驗推到外面，透過論壇和展演，把經驗傳到其他社宅去。回到台北的經驗，台北即便是永久性的，也可以透過居民共同參與來經營情感，像是興隆D2就有藝術家用行李箱收集了許多住戶的寶貝，塑造出公共藝術作品，另外像是健康社宅過去是眷村，就有設計活動讓居民參與，台北的經驗讓居民透過藝術去更接觸社宅。不同社宅有公共藝術設定的不同題目，這些資源好好運用，把民眾參與納入，可以讓感情更凝聚。

**國家住宅及都市更新中心廖雪妃**
現在林口社宅沒有成立管委會，現在新任的執行長是過去台北市的局長，有叮嚀我們可以參考台北市的經驗，另外關於青創戶，雖然目前我們沒有青創戶，林口本來就是多元入住的社區，有林口新創戶、六七個NPO團體進駐，在未來蓋的二階社宅中也會納入青創進入營運的考量。關於公共藝術，現在剛要開始開辦，公共藝術在林口是非常大的一筆金額，前後討論了一年半，才選出兩個團體，很期待未來公共藝術可以和各位分享更多成果。

**台中市政府住宅發展處陳靖怡**
台中沒有成立居民的管委會或組織，台中不是住都中心營運，完全是非常體制內的政府部門，我們叫它政府房東市民房客，歸納三個還不敢有住戶組織的原因，第一是一個人的意見我們可以協助，一群人的意見再處理上會有很大的壓力，有時候是暇待民意代表的，第二是住戶在爭取自己權益的時候，一開始會站在管理的對立，溝通不會理性，第三居民在還沒有完整背景資訊的時候，會做出非理性、不合適的判斷，會去鼓譟，這是我們三年來的經驗，雖然沒有居民的組織，但我們有一個發包的社造單位，叫做共好促進團隊，希望他是一個軟化劑，作為媒合的平台，找很多民間資源去協助住民處理政府做不來的事情，也是一個夥伴平台，整合物管、進駐單位，最重要的是去成為台中市政府和居民的軟化劑，透過這樣的團隊，把我們要做的決策，讓溝通上比較不會有障礙，居民和團隊去提出意見，團隊會幫他們和政府去做協調溝通，這個運作方式操作得還不錯，大部分的事情都被解決，我們在背後支持個團隊，他們會做資訊搜集和轉譯，轉譯很重要，可以去紓解體制內溝通的想法。第二個是種子，台中市是叫種子，就是康樂股長，這些種子和我們的關係是密切的，定期有交流和開會，團隊無法及時反應，我們也會透過種子去做居民的滲透，讓他們做一些意見的搜集和溝通，就我們所知台北的青創戶kpi會比較辛苦，台中的種子比較free，他只要提供兩小時的服務，只是聊天也ok，不要給太多壓力，才能協助我們去做軟化，我們做得是很日常的服務，種子是免抽籤進來，通常第一二年還可以，第三年他就不玩了，免抽籤的邊際效益已經沒了，無法再支撐下一年，第二三年社區進入穩定期，很多事居民種子可以被激發出來，有很多一開始不是種子，但很適合做種子的住戶，所以我們現在第一年是海選免抽籤的先鋒種子，第三年只要你提案，提計畫通過評鑑，就有租金折抵，假如是優等就有下兩個月租金折抵，甲等就是一個月，有點優惠和自發性，去解決先鋒種子效益不見的處理方式。
公共藝術有個計畫已經完成，是三個案子的結合，有找到一些做公共藝術的邏輯，希望這個資源是永續而且長期穩定在社區被創造出來的，一開始有運用到公共藝術資源的住民只有六個月，接下來就拉長到八年至十年，大水庫的概念，分階段和計畫性質去執行，可能有長期跟拍藝術片的概念，是個紀錄，台灣現在還沒有數據，這些人住進社宅對他人生的改變是什麼？家庭穩定弱勢脫貧等，有沒有可能對政府的軟體機制有個長期穩定的觀察，我們會拿一個比較大的經費去做社區觀察的工作，另外是公共性的部分，我們希望公共性可以被看見，公共性的參與可以擴及鄰里周邊，部分消弭社宅的鄰避，也許明年就會有案子出來做招標。

**呂秉怡**
台北的青創計畫創造了很不一樣的租屋社區文化，一般公寓大樓是冷漠的，但有青創的社區創造了不一樣的共居文化，經過青創的洗禮，我想六年後搬離社宅的青創戶也會累積不同的經驗和對台灣社宅的價值觀。第二個住戶代表是台北某些社宅的政策，與其住戶代表是由議員所聳動，不如是底層出來，熱心於公共事務和青創，讓青創主動去擔任住戶代表，這樣的過程，我相信對市府需要住戶代表作為政府和社區的溝通橋樑，這樣的機制相對比較健康，做為市府的既定政策，我想游真的有在做事的青創來轉化為住戶代表會比較有效。第三是如何永續，住服科的科長之前有提過，假如興隆的六年住滿，畢業後可以再到其他社宅抽籤或是申請新的青創戶，這樣青創戶的延續，讓在舊的社區表現良好的青創戶去到新的社區當種子，為了避免讓有優勢的青創戶佔滿名額，可以在制度上設計新基地的舊青創戶不得超過1/3名額，也可以有經驗傳承。

**孫一信**
韓國社區參訪的經驗，發現比較貧窮的社區管理的程度比較好，有個問題是租期，最近在審查一些青創的第二年，因為所得提高或是種種原因，導致戶數變少。關於住戶代表現在的委員會希望鼓勵參與，但是遇到社區營運管理要點，和管委會的權利義務不同，青創戶辦很多活動，很多都是中產階級的家庭參與，低所得或是老人很少出現，或是其他周邊社區來參加，因為社宅的組成，會有一群人是比較難走出來和大家互動，或是時間的關係，先天條件不足，我們觀察青創戶兼社區代表會蠻積極的，有辦活動和居民也會有一定的了解，有可能未來徵選青創戶可以把協助營運管理納入參考，一個人有不同身份，他不一定要是委員，但必須協助營運管理的進行，會不會是好的方向？他來本來就要有提案能力或是過去有社造經驗，因為我們整個社宅的管委會和其他管委會不同，不只是所有權，包括定位的部分。

**賴人碩**
透過悽愴或公共藝術，把社造精神在社宅重新實驗和練習，我們現在可能覺得青創還無法完全獨立，他好像不見得適用公共空間來創造價值，但轉型為真正能獨力營運、地方創生的團隊後，有助於對社宅創造新的價值。

**張智元**
四點建議，第一個很佩服雙北很勇敢有住戶代表機制，機制的設計我認為出租住宅和自有房屋在家的認同上本來就有差異，拉近距離有可能，但不要求拉到一致。第二點可否賦予住代決定社宅事務問題？把社宅的營運交給沒有經驗的住戶也有風險，第三點社宅如何提升住民的參與和自我管理，我感覺台北和台中的經驗是成功的，入選者在北部因為一般租金太貴，所以會想擠進去，意願很高，建議把住代機制部分納入青創評選機制當中，青創的機制不只和社造有關，和住民代表機制的協助和參與，做法上是支持的。第四點如果青創戶有機會成為住代的主體成員或配套的輔導團體都沒關係，從長遠的社區認同和經驗傳承的效益來看，我們給的餅可以把放寬青創戶的租期，擇優有參與住代機制的青創戶，可以回饋給他們，租期放寬到十年以上，因為量不多，也不是所有，是有參與住戶代表才有。

**杜功仁**
整體台北市政府和其他地方政府試著透過社造的軟體幾至，除了存在房東房客關係之外，透過社造來有比較好的互動經驗，整體大方向是好的。另外成立住戶代表這件事和一般區分所有權人的概念不同，我覺得讓住戶可以反映需求和問題，讓市政府住宅管理單位知道應該也就夠了，否則也會造成管理上的困難。另外青創計畫，地方政府試著去做，involve多一點住戶的交流，整體方向是很好的。

**臺北市政府都市發展局住宅服務科吳逸民**
台北市的住戶代表對市政府是正面多於負面，從興隆D1開始，針對社宅管理需求給予意見，不是說不讓他發言他就不會有作為，從我們被要求開住戶大會、他們自己組成自治會，到由政府輔導成立住戶代表，他有一個流程。現在的住戶代表參與度沒那麼高，不是所有權人是一點，還有像是他反應的事情不是所有住戶的問題，住代推動的過程做一個分享，他的參與度不像一般管委會，代表性也要做拿捏，我們會重視他們提出的意見，但不會顧此失彼，一個市民提出的意見都足以撼動我們未來的管理，在這樣的立場下，就不會凸顯住代給我們的壓力，另外住代提出的意見比較是公眾事務，比較少是個人無理的需求，我們會去溝通困難點，不行的話市府還是有個決定權，我們會去做正式的回應，讓社區去定要社宅管理的政策是可行還是不可行，解決管理上遇到的問題。
青創戶在台北比較特別，台北能入住社宅的機率很低，透過這樣的入住機會取得青創戶資格，他的設定和住戶代表不同，是軟性擾動社區提供服務，住戶代表比較是代表社區提出想法，注意到身為管理單位沒有注意到的小細節，這兩者選任的方式和關係的面向不同，當然有些青創戶關係社區事務，也會重疊是住戶代表。
整個社宅量體越來越多，我們也會思考制度面的改革，讓住戶達到自主管理的可能，甚至是青創戶建立和擾動，讓住戶可以自主辦理，未來朝向可以自發性地做。
公共藝術這塊，徂竟有到新的社宅都有推廣公共藝術，公共藝術在台北是獨立的一環，藝術有很多面向，藝術的呈現，還有和居民的互動衍生出的藝術行為，我們沒有絕對綁定藝術的發展，未來公共藝術運作的團隊保留自己的創造性，未來如果團隊可以結合住戶的參與，我們有保留這方面的彈性，不過目前和青創、住戶代表還是獨立的運作。