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title: 房地產課程

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# 房地產課程
### 預售屋選房篇
選房的重要
![](https://i.imgur.com/2sANmko.png)

1. ~~青年首購貸款很爛~~
2. 房子只漲不跌，因為各種建材、人力成本都上漲。

房屋漲跌關鍵
結構:建築成本、費用、建材 (RC-SRC商業大樓多見-SS)
機能:**交通方便、求學方便、購物方便**
品質:
1. 安靜(隔音好"水管結構；材質；樓層厚度"、戶數剛剛好)
2. 安全(不漏水、無甲醛)
3. 健康(無空汙、無噪音)
4. 萬國洛協(四個營造廠不能選)
5. 發展(建設發展-私人企業，工程發展-政府)
6. 區域(預定區:重劃區、假定區:人口遷移-商家會先遷移過去)
7. 人口(以實現人口、可實現人口)-可以看出適合投資房產的縣市

投資要注意的是
1. 房客是誰? (需要2房還是3房?)
2. 會住多久? 求學方便較為重要
3. 獲利空間 (房屋未來有無發展空間)
4. 店面格局 1樓 v.s. 3樓的潛力
投資選房從哪開始選起
1. 從租金本益比選起(租金的收入(實價登入)-每個月的貸款)/我的本金(頭期款)=本益比
買房貸壽險好處:除了因意外過世可直接繳清剩餘房貸外，還可節稅。
![](https://i.imgur.com/txN5vGt.png)
3. 從發展選起
4. 從不方便的生活選起(未來有機會上漲)
5. 從話題旁邊選起(訊息面，但市場充斥假訊息，難以真實辨識)
買房 v.s. 租房
![](https://i.imgur.com/J9jPmb5.png)

![](https://i.imgur.com/Lu7pfLF.png)
注重租金的部分!
因為高租金的地段隨著時間的推移、物價上漲，需求依舊會增加，只要將時間拉長，房價依舊會水漲船高。

## 591租屋
![](https://i.imgur.com/otZz5j4.png)

1. 從學區附近、設置尋找租金價格範圍，計算出合理的房價。
2. 再從同一區域找出較便宜的房價，以獲取最高的利潤。
3. 附近擁有超市、餐飲、銀行，代表那個地段的房價初估已經漲完，故往後只有抗跌的能力，沒有太多上漲空間。


## 自選住房
1. 建蔽率達到40%-居住品質不是太好。
2. 公設比低，相對居住空間較大一些。(優先選擇)
![](https://i.imgur.com/IR6E1zl.png)
* 隔音:樓層板是否15 cm OR 大於15 cm。
* 水管:水管耐熱度"15管 冷水管 20管 熱水管"，是共通還是分開(影響隔音)。
* 建商:去除寶佳建設、興富發、親家、聚合發、昌佑
* 戶別:低於300

## 店面招商
### 哪種店面可以使房屋保值
![](https://i.imgur.com/EBkH1p5.png)

1. 大型連鎖店
2. 會綁住人流的店(麥當勞、肯德基、星巴克)
3. 會帶來人流的店(7-11、全家...)
4. 會活絡的店(銀行、郵局...)

**要求的條件**
1. 店面格局:2層以上、面寬較大
2. 附近地段:尚未開發 OR 人潮中心

## 應注意樓層戶別
![](https://i.imgur.com/AsAsp9I.png)

![](https://i.imgur.com/0ieZdIi.jpg)

![](https://i.imgur.com/FZA9vqR.jpg)
