20220303｜都市更新
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# 一、請問都市更新地區劃定的依據有那些？更新計畫內容為何？又何以更新地區範圍內的更新實施績效不理想？有何改進策略？
(105地特三等，都市及區域計劃法規概要)
## 【關鍵字】更新地區、更新計畫、更新地區實施績效

1. 都市更新地區劃定依據係依都市更新條例§5之規範：「直轄市、縣（市）主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係、人文特色及整體景觀，進行全面調查及評估，並視實際情況劃定更新地區、訂定或變更都市更新計畫。」，又於後續條文規範不同都更地區類型(優先劃定地區、迅行地區與策略型地區)之劃定依據特性與相關程序。
2. 都市更新計畫依都更條例§3之定義，乃是依條例規定程序，載明更新地區應遵循事項，作為擬訂都市更新事業計畫之指導用途之計畫。其擬定內容依該條例§9-3內容規範，須包含：
- 更新地區範圍。
- 基本目標與策略。
- 實質再發展概要：
- 土地利用計畫構想。
- 公共設施改善計畫構想。
- 交通運輸系統構想。
- 防災、救災空間構想。
- 其他應表明事項。

若為策略型劃定之都市更新地區，則更新計畫除前述基本內容外，亦須包含下列事項：
- 劃定之必要性與預期效益。
- 都市計畫檢討構想。
- 財務計畫概要。
- 開發實施構想。
- 計畫年期及實施進度構想。
- 相關單位配合辦理事項。
3. 都市更新地區實施績效不理想之原因
*(按：參考自考題精解一書，都市更新與容積獎勵題庫41。)*
都市更新地區內實施績效不理想原因，包括實務上面臨公私部門都更量能不足、公權力未彰顯、審議程序冗長、弱勢戶須協助等因素，導致都更事業無法全方面拓展。
若單以增強都市更新地區政策施行之效力論之，建議之改進策略如下：
**(一) 增強更新計畫與整體都市計畫之關聯性**
現今都市更新地區之劃設多按一般程序採「一般優先型」劃設，其劃定程序與依據較無彈性，與地區之都市計畫難以進行連結。再108年都市更新條例修法過後，盼能透過策略型都市更新地區的劃設，搭配公有地活化作業，將更新計畫與城市之EOD理念整合，強化都市更新地區與都市計畫之連結，以利整體計畫之辦理。
**(二) 強化政府於更新地區內更新事業之主導性質**
都市更新地區係由政府主導劃設之都市更新地區，其多是由政府委請相關民間部門針對一地區進行鑑價查估作業後依法辦理劃設之更新地區。惟劃定地區後，公部門經常缺乏後續之作業辦理能動性，導致更新地區劃設作業完成後政府難以進行推動。因此在108年修法後，透過賦予公部門招標更新廠商，並透過相關法人辦理都市更新業務的權利，公部門在推動都市更新上將更具能動性，增強都市更新推動能量。
**(三) 強化公部門推動都市更新整體量能**
在108年都更條例修法後，公辦更新事業在全台如雨後春筍般開發，然除現況除台北、新北設有地方級之都市更新專業公法人機構，並有較為充足之公部門都市更新人例外，中南部大多縣市的都市更新人力較少，難以推動公辦都市更新作業，同時也導致中南部的都市更新地區相較北部地區更加難以推動。巧婦難為無米之炊，欲辦理公部門主導之都市更新，首先應先備齊足夠的專業人力。
**(四) 簡化都更地區內之事業辦理程序**
都市更新事業歷年來均有辦理程序冗長、整合困難等問題。近年積極推動危老條例，並化簡全體同意之事業計畫辦理程序，可見程序簡化已是近年趨勢。針對都市更新地區內之事業計畫辦理，除現有之同意比例降低外，亦可考慮相關程序之簡化，於效率與公平性間取得平衡。
**(五) 擴大稅賦減免機制，增訂容積獎勵**
現況針對更新地區內之欲辦理更新事業土地，已予土地所有權人有土地稅賦之減免機制，同時於中央訂定之都市更新建築容積獎勵辦法明文增訂容積獎勵。若未來想擴大都市更新地區內之辦理強度，可考慮修訂本條文或依地方政府需求另訂容積獎勵，以促進實施者進行更新作業之開發意願。

## 【相關資料與法規】
### 1. 106年內政部公布之「都市更新條例修法重點」茲整理如下：
1. 都更信任不足：包括容積獎勵、稅賦減免及權利變換價值鑑定等標準，未能獲得更新地區範圍民眾信任。
2. 與都市計畫之關聯性不足
3. 更新爭議繁多，包含更新發起、整合、協調會議、事業概要、事業計畫審議、權利變換、強制拆除等階段，地方政府處理未臻妥善。
4. 都更程序繁雜費時冗長
5. 多由民間主導，政府主導性不足
6. 更新事業概要門檻過低整合困難
7. 更新曠日廢時資金需求龐大
8. 弱勢住戶保障不足

更新實施績效不彰改進策略，依108年1月修正之都市更新條例)內容綜整如下：

**(一) 增強都更信任**
1. 容積獎勵標準明確化(65-1、65-2)：
由中央統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式以及申請條件；另外位於迅行地區或策略型地區之更新案，授權地方政府另訂適度提高建蔽率與建築高度之標準。
2. 擴大賦稅減免範圍(67-1)：
增加更新前之建築物所有權人分配更新後之建築物，其房屋稅得減半徵收至第一次移轉前為止，並以十年為限；另增加因協議合建移轉土地予實施者部分，其土地增值稅得減徵40%。
3. 修正權利價值鑑價規定(50-2)：
由現行實施者選定三家鑑價機構查估，修正為由實施者與土地所有權人共同指定。無法共同指定時，由實施者指定一家其餘2家由主管機關建立之名單中公開、隨機選任，以確保鑑價公正性。

**(二) 連結都市計畫**

1. 增訂更新地區劃定應併同提出都市更新計畫，依都市計畫程序辦理。(9-1)
2. 更新單元劃定基準需先依都市計畫委員會審議通過(23-2)

**(三) 精進爭議處理**
1. 落實程序正義(22-1)
明訂事業概要需經更新審議會實質通過使得核准。並增訂主管機關於核定都市更新事業計畫及權利變換計畫前，除已無爭議者外，需舉辦聽證。
2. 給予撤回同意書之機會(37-4)
除現行都市更新事業計畫公開展覽期滿前，權利人得主張撤銷同意書外，增加個案於審議有重大調整得重行公展，權利人有再一次表達撤銷同意書之機會。
3. 取消代為徵收機制(44-1)
刪除得由實施者申請主管機關徵收不同意戶後讓售與實施者之規定，以保民眾權益。
4. 精進代為拆遷機制(57-2)
明訂實施者請求主管機關代為拆除或遷移時，主管機關應先進行調處之程序，及不服主管機關調處結果得提起行政救濟之機制，以有效推展更新事業進行。
5. 改進權變拆遷及預售機制(55-3、79)
明訂採權利變換方式實施之都市更新案，如未經所有權人同意實施者代為拆除，或建築物未全數拆除及辦理預售，處以新台幣50萬元以上500萬元以下之罰鍰。

**(四) 簡明都更程序**
1. 明訂計畫核定前已無爭議者，得免聽證(33-1)。
2. 全體同意者，得簡化作業程序，並擴大得採簡易變更程序之適用範圍。(34-12)

**(五) 強化政府主導**
1. 擴大政府主導都更能量(12-1)
- 增訂公有土地管理機關均得公開評選民間都市更新事業機構實施更新事業
- 明訂各級主管機關得設專業之法人機構，推動都市更新業務或其他更新事業。
2. 建立完備之公開評選民間都市更新事業機構實施都市更新之機制。(13-1)
3. 課予政府主導大規模公地更新的責任(46-4)
增訂大面積、高比例之公有土地，原則上應由政府主導其更新開發，以維護公產權益。

**(六) 協助更新整合**

*提高同意門檻(22-2、37-1)*
1. 提高事業概要同意門檻
所有權人數及面積之同意由現行之1/10，提高至1/2。
2. 提高更新事業計畫及增訂權利變換計畫同意門檻
依劃定原因之急迫性與必要性，適度提高所有權人數及面積之同意門檻，最高至4/5。

**(七) 擴大金融參與**

*提高財務可行性：*
1. 新增得以都市更新基金提供實施經費信用保證機制(31)
2. 明訂實施者為設立新公司，並以都市更新事業為業者，得公開招募股份(71)
3. 金融機構對於都市更新之放款，不受銀行法有關建築融資放款額度限制(72-1)

**(八) 保障弱勢民眾權益(84-1)**

加強弱勢戶協助措施，明訂經濟或社會弱勢戶，因更新致無屋可住者，應由政府透過社會住宅或租金補貼之協助；對於無資力者，應主動協助聲請法律之協助。

### 2. 都市更新地區之劃定
1. 都市更新地區劃定依據(都市更新條例§5-8)
(一) §5都市發展狀況、居民意願、原有社會及經濟關係、人文特色及整體景觀
(二) §6優先劃定
(三) §7迅行劃定
(四) §8策略型劃定
2. 更新計畫內容(都市更新條例§9第三、四項)
3. 更新地區更新實施績效不理想原因
(一) 經政府劃定都市更新地區，建物及土地所有權人複雜，難以整合
(二) 各方角色利益權衡，更新戶、更新業者、政府三方間資訊不對等，缺乏互信基礎，面對私權糾紛或不同意戶時，難以推展都市更新
(三) 缺乏市場誘因
(四) 民眾警覺性低，自認屋況良好(地震、火災潛在危險)
(五) 違占戶及施工期間原住戶拆遷安置問題須配套措施
(六) 策略性不夠強
(七) 更新審議時程過長間接導致權利變換土地價值前後期差異大

4. 策略
(一) 在擬定都市更新計畫時，應考量其環境特性與基地自身之發展策略，並配合其擬定相關配套措施。如成立都市更新駐地工作站，弭平資訊落差，增加居民同意比例

臺灣各直轄市、縣（市）在都市化的過程中，常因環境惡劣窳陋、體質不良或設計不當，面臨嚴重的公共安全、衛生、交通、治安等問題，卻因產權複雜或缺乏市場誘因，遲遲無法自主辦理更新。再查以往評估勘選政府主導都市更新計畫地區之指標，亦多著重臨近交通場站、發展經濟產業或活化閒置公產等面向，對於上述亟需更新地區，則較少納入「公辦都更」之考量。政府應積極以公權力協助該等地區解決困境，以回應民眾迫切需求，加速其更新事業之推動。

### 3. 法條補充：
**都市更新條例第二章第六條**
有下列各款情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定或變更為更新地區並訂定或變更都市更新計畫：
一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。
二、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。
三、建築物未符合都市應有之機能。
四、建築物未能與重大建設配合。
五、具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護，或其周邊建築物未能與之配合者。
六、居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。
七、經偵檢確定遭受放射性污染之建築物。
八、特種工業設施有妨害公共安全之虞。

**都市更新條例第二章第七條**
有下列各款情形之一時，直轄市、縣（市）主管機關應視實際情況，迅行劃定或變更更新地區，並視實際需要訂定或變更都市更新計畫：
一、因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。
二、為避免重大災害之發生。
三、符合都市危險及老舊建築物加速重建條例第三條第一項第一款、第二款規定之建築物。

**都市更新條例第二章第八條**
有下列各款情形之一時，各級主管機關得視實際需要，劃定或變更策略性更新地區，並訂定或變更都市更新計畫：
一、位於鐵路場站、捷運場站或航空站一定範圍內。
二、位於都會區水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者。
三、基於都市防災必要，需整體辦理都市更新者。
四、其他配合重大發展建設需要辦理都市更新者。

**更新計畫內容：**
都市更新條例第二章第九條第三項
都市更新計畫應表明下列事項，作為擬訂都市更新事業計畫之指導：
1. 更新地區範圍。
2. 基本目標與策略。
3. 實質再發展概要：
1. 土地利用計畫構想。
2. 公共設施改善計畫構想。
3. 交通運輸系統構想。
4. 防災、救災空間構想。
8. 其他應表明事項。

**都市更新條例第二章第九條第四項**
除前項應表明事項外，並應表明下列事項：
一、劃定之必要性與預期效益。
二、都市計畫檢討構想。
三、財務計畫概要。
四、開發實施構想。
五、計畫年期及實施進度構想。
六、相關單位配合辦理事項。

**題庫28補充：都市更新條例對於更新地區內之土地及建物減免稅捐，有何規定？(25分)(101普考四等，都市及區域計畫法規概要)**

# 二、 「都市危險及老舊建築物加速重建條例」之建物適用範圍為何？試說明之。
(110高考三等，都市及區域計劃法令與制度)
## 【關鍵字】危老條例適用範圍
依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第三條規範，該條例之適用建物係以非經目的事業主管機關指定之具有歷史、文化、紀念價值之建築，並符合下列要件：
1. 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
(2) 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
(3) 屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。
同時，地方政府依建築法於立法前指定之危險建築物，得依該法規定申請重建之。另外，危老條例適用之土地並未限於單一建築物定著之土地，得合併鄰接之建築物基地或土地併同辦理之。

## 【相關資料與法規】
**都市危險及老舊建築物加速重建條例§3**
建物適用範圍為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合下列各款之一之合法建築物：
1. 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
2. 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
3. 屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。
前項合法建築物重建時，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。

本條例施行前已依建築法第八十一條、第八十二條拆除之危險建築物，其基地未完成重建者，得於本條例施行日起三年內，依本條例規定申請重建。

第一項第二款、第三款結構安全性能評估，由建築物所有權人委託經中央主管機關評定之共同供應契約機構辦理。

辦理結構安全性能評估機構及其人員不得為不實之簽證或出具不實之評估報告書。

第一項第二款、第三款結構安全性能評估之內容、申請方式、評估項目、權重、等級、評估基準、評估方式、評估報告書、經中央主管機關評定之共同供應契約機構與其人員之資格、管理、審查及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。
# 三、 都市更新事業計畫經核定之後，依照都市更新條例之規定，地方政府應如何監督及管理都市更新事業計畫之進行？
(106高考，都市及區域計畫法令及制度)
## 【關鍵字】都市更新事業計畫、都市更新條例、事業計畫監督

都市更新事業計畫經核定後，依都市更新條例第七章「監督及管理專章」規定，實施者應擬定都市更新事業計畫向該地之主管機關報核，而後依該法75條規定，地方政府依法有隨時或定期檢查實施者對該事業計畫執行情形之權限，必要時得派員監管、代管或進行處理之。而若有下列情形出現，則應限期改善或勒令停止營運並限期清理之：
1. 違反或擅自變更章程、事業計畫或權利變換計畫。
2. 業務廢弛。
3. 事業及財務有嚴重缺失。

若實施者不遵從前述命令，地方主管機關得撤銷其更新核准，並得強制接管；其接管辦法由中央主管機關定之。
而若事業之實施者為經公開評選委託之實施者，於更新事業計畫核定後若有不法情事或重大瑕疵對所有權或權利關係人之權利顯有不利時，所有權人或權利關係人得向地方主管機關請求依該法第75條予以檢查，並實施必要之處理。
而在都市更新事業計畫完成後半年內，實施者應檢具竣工書圖、經會計師簽證之財務報告與更新成果報告，送請當地都市更新主管機關備查。
## 【相關資料與法規】
**都市更新條例 第七章 監督及管理§74-78**
- §74實施者應擬訂都市更新事業計畫報核
- §75地方政府隨時或定期檢查實施者對該事業計畫之執行情形，§76若有下列情形應限期令其改善或勒令停止營運並限期清理，必要時派員監管、代管或其他處理：
(一) 違反或擅自變更章程、事業計畫或權利變換計畫。
(二) 業務廢弛。
(三) 事業及財務有嚴重缺失。
實施者不遵從前述命令時，直轄市、縣（市）主管機關得撤銷其更新核准，並得強制接管；其接管辦法由中央主管機關定之。
- §77依第十二條規定經公開評選委託之實施者，其於都市更新事業計畫核定後，如有不法情事或重大瑕疵而對所有權人或權利關係人之權利顯有不利時，所有權人或權利關係人得向直轄市、縣（市）主管機關請求依第七十五條予以檢查，並由該管主管機關視檢查情形依第七十六條為必要之處理。
- §78實施者應於都市更新事業計畫完成後六個月內，檢具竣工書圖、經會計師簽證之財務報告及更新成果報告，送請當地直轄市、縣（市）主管機關備查。

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