# 鏈上炒房新時代：房地產 x RWA

## 一、RWA

RWA 全名是 **Real World Assets**，意思是「現實世界的資產」。

它指的是那些原本存在於現實生活中的有價值物品，例如：房地產、黃金、藝術品、專利權等等。

**RWA 代幣化**，就是把這些資產「轉換成區塊鏈上的代幣」，讓大家能在網路上用加密貨幣投資或交易。

簡單來說，房產代幣化讓你不必真的擁有一整棟房子，也能用一點點錢參與房地產投資。

## 二、房地產代幣化

房地產代幣化，就是把一棟房子、建案或商業地產，**分成許多份代幣**，每一份都代表房子的部分價值或收入權利。

這樣一來：

- 投資者可以**小額入場**（例如只花 100 美元買一小部分）
- 不需要處理實體房屋（例如裝潢、找租客、地政手續）
- 可以直接在網路上交易這些房地產代幣

這些代幣主要分成兩種型態：**股權代幣（Equity Token）** 和 **債權代幣（Debt Token）**。

## 三、股權代幣與債權代幣

### 1. 股權代幣（Equity Token）

- 代表你**擁有一部分房產的所有權**
- 就像當房東，你可以拿到分紅（例如租金收益）、房價上漲的收益
- 通常透過一家法律設立的公司（SPV, **Special Purpose Vehicle**）來管理資產，代幣代表你對這家公司的一部分持股

**舉例：**

平台 **RealT（美國）** 就提供這種服務，房產在底特律、芝加哥等地，投資者可以購買部分股權，每週領取租金收入（發到你的加密錢包）。

### 2. 債權代幣（Debt Token）

- 代表你**借錢給房地產項目或開發商**
- 通常你會拿到利息，固定收益，像房貸型的債券
- 不擁有房產，但有**收回本金與利息的權利**

**舉例：**

平台 **Centrifuge（德國）** 支援把房地產抵押借款的「債務」轉換成代幣，讓投資人購買這些債權並獲得利息。

## 四、房地產代幣化的技術流程

房地產代幣化的實現，通常會經過兩個階段：

**1.鏈下的實體作業**

**2.鏈上的數位代幣發行與管理**。

這兩個世界相互配合，才能讓房子變成可以被數位投資的資產。

首先，在鏈下的部分，也就是現實生活中，平台會先挑選一個有價值的房地產資產，並進行產權確認與專業估價。接著，他們會成立一間特殊用途公司（簡稱 SPV），由這家公司負責持有那棟房子。這樣的做法可以讓一間房子被分割成很多小部分，並有明確的法律結構來管理這些權益。

完成這些之後，平台會制定好合約，確認每一位投資人能享有多少比例的權利或收益，並確保整個代幣化過程符合當地的法律規定，例如需要經過身份驗證（KYC）和反洗錢審查（AML）等程序。

接下來進入鏈上的部分，也就是區塊鏈世界。開發者會撰寫智能合約，用來定義代幣的規則，像是代幣的總量、每個代幣代表的權益、租金分配方式等。這些代幣可能是 ERC-20（可以自由轉讓的代幣）或 ERC-721／ERC-1400（更適合證券性質的用途）。

當智能合約部署完成後，平台會在上面發行代幣，例如一棟房子被切成一千個單位，每個代幣就代表 0.1% 的所有權或收益權。投資人可以用穩定幣（例如 USDC）購買這些代幣，並把它們存在自己的區塊鏈錢包裡。

之後，每當房子產生租金收入，這些收益就會透過智能合約，自動分配到每位代幣持有者的錢包中。過程中完全不需要人工操作，大幅減少了管理成本與信任風險。

除了收益分配，有些平台還會讓代幣持有者參與決策，例如要不要賣出這棟房子、要不要裝修等等，這就進一步結合了 DAO（去中心化自治組織）的概念。

如果是債權型的代幣化，例如德國的 Centrifuge，他們做法稍微不同。他們會把房產抵押後產生的債務「打包成代幣」，讓投資人可以買進這些債權代幣，並在一定期間後獲得固定利息與本金回收。這種模式更像是鏈上的不動產債券，風險與報酬都不同於持有房產股權。

整體來說，房地產代幣化是區塊鏈應用中結合「實體資產」與「數位金融」的一個代表案例。它的技術流程雖然牽涉到法律、金融與區塊鏈三個領域，但若分段理解，邏輯並不難：**先確保房子是真實可控的資產 → 建立清楚的權益結構 → 再發行代幣並管理分潤**。整個流程的重點，在於讓「實體房產」能夠在「數位世界」中被切割、持有與流通。

## 五、**目前推動房地產RWA代幣化的主要公司與項目**

目前市場上已經有不少公司和平台在做房產代幣化，這些平台通常會幫你處理好法律、資產管理與鏈上發行的部分，讓一般投資者可以更簡單地參與房地產。

| 項目／公司 | 主要特色與應用 | 所在地區／技術 | 限制與注意事項 |
| --- | --- | --- | --- |
| **Prypco Mint** | 杜拜官方認可房產代幣平台，最低約 545 美元即可投資房地產 | 杜拜／XRP Ledger | 目前**僅開放阿聯酋本地居民與特定身份認證者**參與；需遵守當地 KYC/AML 規定 |
| **RealT** | 可購買美國房產的股權代幣，每週發放租金收入 | 美國／Ethereum | **僅限美國以外公民**參與（不含部分高風險國家）；需完成 KYC；租金通常以 **USDC** 發放 |
| **Propy** | 自動化房產買賣流程，支援產權轉移與 NFT 證書 | 全球／Ethereum | 購買實體房需完成法規流程；**代幣部分開放全球，但功能依國家不同而異** |
| **Roofstock onChain** | 將房產所有權 NFT 化，可用加密貨幣直接購買美國住宅 | 美國／Ethereum | 購屋需透過其託管公司（LLC 架構），**須完成 KYC 且可能有美國稅務申報義務** |
| **Kaleido** | 提供企業級資產代幣化技術與私有鏈解決方案 | 全球／多鏈支援 | 多為 **B2B 應用，不開放個人投資者**；須配合企業合規架構 |
| **BlockchainX** | 協助企業將房地產或資產代幣化並管理交易流程 | 全球／多鏈支援 | 工具導向，**非一般投資平台**；需自行建構合法性與合約邏輯 |
| **Synodus** | 多資產代幣化平台，支援房產、藝術品、債權等 | 全球／多鏈支援 | 提供 SDK 與 API 給開發者使用，**不等同於房地產投資平台**；視專案合規性決定開放對象 |
- **KYC/AML 是必要條件**：大部分房地產代幣平台都需要使用者進行實名認證（KYC）與反洗錢（AML）審查，這是法律與金融監理的要求。
- **地區限制常見**：由於法規不同，有些平台僅限某些國家的人參與，尤其是涉及房產所有權的部分。
- **貨幣限制**：大部分平台使用的是 **穩定幣（如 USDC、USDT）** 交易，不一定能用當地法幣直接購買。
- **稅務問題需注意**：即使是在鏈上投資，若實際持有的是股權或收益權，仍可能涉及稅務申報（如租金收入、資本利得）。

此外，像是**摩根大通（JPMorgan）**、**Ondo Finance**、**Chainlink** 等國際金融科技公司，也正積極發展 RWA 技術，將房產、債券、股票等資產搬上鏈，建立更有效率的交易與系統。

## 六、炒房也會搬上鏈？

房地產代幣化讓我們不需要花幾百萬買整棟房子，只要幾百美元就能投資一小部分房產，這種「碎片化投資」讓房產變得更容易入手、更容易轉手，也讓不少人開始擔心：炒房會不會因此搬到區塊鏈上？

過去現實中的炒房，通常需要大量資金與時間，但在區塊鏈上，買賣房產代幣就像操作股票或加密貨幣一樣方便。投資人可以用穩定幣（如 USDC）快速買進代幣，甚至在幾天內轉手賣出。當這些代幣代表的是房產的未來收益或價格上漲空間時，就很容易被當作「炒作標的」，而不是長期持有的資產。

如果沒有監管制度，這種現象有可能導致房產價格在鏈上被過度炒高，與實際租金價值脫節，形成另一種泡沫。這點類似 2008 年的房市危機，只不過這次炒作的場域換成了鏈上。

不過，也要看到另一面。房產代幣化本身並不是炒作工具，而是一種讓房地產變得更透明、更流動的技術。關鍵在於：平台是否有清楚揭露資產狀況？是否有穩定收益來源？是否受法律監管？這些因素會影響代幣背後的真實價值。

所以，炒房是否會搬上鏈？答案是**有可能**，但是否形成泡沫，則取決於設計者與參與者能不能建立**健康、透明、有法規基礎的市場機制**。如果做得到，房地產代幣化反而能讓炒作行為被更好地追蹤與管理，而不是像過去那樣隱藏在黑箱交易裡。

## 七、對傳統房市會有什麼影響？

房地產代幣化雖然是在區塊鏈上進行，但它的核心資產仍然是真實世界的房產。因此，它不只是金融創新，更有可能**實際改變傳統房市的運作模式**。

首先，它可能會讓房市變得更國際化。以往，一個外國人要投資台灣或美國的房地產，需要處理簽證、開戶、稅務、產權過戶等複雜流程。但透過代幣化，國際投資者只需要一個加密錢包和 KYC 認證，就能用 USDC 等穩定幣買入部分房產的權益。這代表跨國資金進入房市的門檻會降低，也可能推高特定區域的房價。

其次，房地產代幣化有機會提高房產的「流動性」。傳統房屋一賣就要幾百萬、幾千萬，很難快速買賣；但如果把房子分成一千份代幣，任何人都可以像買股票一樣交易其中一小份。這讓房產變得更像一種金融資產，而不是只能長期持有的不動產。

不過，這種變化也可能帶來一些風險。當資產流動性提高、國際資金大量湧入，再加上缺乏有效監管時，房價可能會被過度炒高，出現「鏈上投資人炒房，實體住戶買不起」的情況。這在某些發展中國家或觀光城市，可能會加劇本來就存在的住房不平等問題。

此外，代幣化還可能改變開發商與買方的關係。開發商不再需要依靠銀行貸款或一次賣出整棟房子，他們可以透過發行代幣、預售部分股權來取得資金。這對房市資金運作方式是重大轉變，也可能打破傳統不動產融資的遊戲規則。

總結，房地產代幣化對傳統房市的影響是雙面的：一方面，它可以讓房市更開放、更高效率；但另一方面，它也可能使房產進一步「金融化」，讓價格波動更大、住屋問題更複雜。這些影響目前還在發展中，未來是否正向，將取決於監管政策、平台設計與市場參與者的行為。

參考資料：

RWA介紹：https://chainee.io/what-is-rwa/

https://dalabs.org/rwa/what-is-rwa/

RealT 官方開發文件與用戶說明 https://realt.co/

Centrifuge 文檔與 Tinlake 協議結構 [docs.centrifuge.io](http://docs.centrifuge.io/)

Prypco Mint ****https://www.blocktempo.com/dubai-launches-the-middle-easts-first-real-estate-tokenization-platform/

Propy, Roofstock, Kaleido, BlockchainX, Synodus ****https://www.gate.com/zh-tw/learn/articles/everything-you-need-to-know-about-tokenized-real-estate/5831

證券交易所參與資產代幣化之機會與發展https://www.twse.com.tw/market_insights/zh/detail/8a8216d696b406fc0196f08f30f10112