# 【講座心得】破解黑心話術-聰明買房攻略


## 前言
這次講座由**思維槓桿主持人米克**主講，由數據圖表解讀房價現象，從問題帶出房價的根本原理，再者買房是一生最重要的事情，當做錯時會難過一輩子😰😥，所以要花時間好好做功課

## 影響房價4個因素
1. 供給
台灣目前房屋供給量還沒有下降
2. 需求
華人傳統觀念，有人斯有土，有土斯有財，有房在台灣視為成功人士象徵
3. 資金
科技業購買力相當強勁，例如新竹竹北、嘉義太保
4. 利率
台灣長期為利率操縱國，自 2000 年開始來就實行低利率政策

### 台灣為何高房價?
$\because$ 台灣為出口導向國家
$\therefore$ 實施低利率 (由國家主導低利率政策) (量化寬鬆政策)
$\therefore$ 資金湧入房地產市場
$\rightarrow$ 房價越來越高

> 低利率能夠刺激企業投資和出口，另一方面也讓借貸成本降低，資金變得相對充裕。
> 但也有可能造成殭屍企業的產生

### 台灣房價是否能夠繼續推升，有下列幾個因素影響
- 人口結構: 購屋主力族群數量是否上升?
- 否，未來人口結構成倒三角形的，購屋主力族群數量下降
- $\therefore$ 造成需求下降
- $\&$ 而目前供給情況是很高的
- $\therefore$ 未來供給可能過剩
- [內政部-平均每戶住宅數統計](https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=9&sms=9009&s=283112)
- **2022 30-59歲的購屋主力為1074萬人口**
- **2042 30-59歲的購屋主力為842萬人口，下降約20%**
- 其他影響因素
- 死亡率
- 住宅供給量
- 薪資水平

## 重要指標
\begin{align}
房價所得比 &= \frac{中位數住宅價格}{中位數家戶可支配所得} \\
房貸負擔率 &= \frac{中位數住宅價格貸款月攤還額}{中位數月家戶可支配所得} \\
租金投報率 &＝ \frac{每月租金 × 12 – 持有房屋的相關成本}{房屋總價 + 取得房屋時的花費}
\end{align}

- **房價所得比**
評估要多少年的家庭總收入才可以購買房子
- **房貸負擔率**
評估一個月須要繳多少房貸佔收入的百分比，越高則表示越不能負擔得起
- **租金投報率**
就是租出去可以賺多少比例的錢

## 買房迷思

### 實價登錄推高房價?
- 在**多頭市場**中，實價登錄的價格為**地板**
- 在**空頭市場**中，實價登錄的價格為**天花板**

> 實價登錄可能為假的價格

### 房仲與炒房客炒高了房價?
* 2016 & 2022 有房價炒不起來的現象
解釋了房仲與炒房客不具備影響房價漲跌的能力

:corn: 蛋黃區與蛋殼區的情況是否相同 ?
:corn: 持有土地成本為多少?

### 原物料上漲與通膨，導致房價上漲
相關度低，中古屋也是有漲，但又沒有使用到新的原物料，中古屋也不會一夕之間變全新的大樓，因此並不是原物料導致房價上漲，原物料漲3成，房價的成本多增加7.5%，如果業者說原物料漲3成，房價就順勢漲三成，這樣就多賺22.5%的利潤了，難道多出來的比例是回饋到辛苦蓋房的工人手上嗎?
而已讓消費者誤以為房價上漲趨勢是**不可逆**的，就跟通貨膨脹一樣!

房地產成本因素
1. 土地成本
2. 建商利益
3. 原物料

那肯定是有人想要賺比較多錢了🤑

### 現在不買房，以後老了租不到房?
從**人口結構**去看，未來老人人口會大幅上升，而且照目前的生育率，台灣人口是會減少的，以後的房子高機率是多出來的，從未來人口結構可以推出未來購屋族群數量是會下降的
> 未來的孩子等繼承就好吧!

### 大家都有房，所以我也要有?
- 切勿有**攀比心態**
- 切記勿有**炫耀心態**，為了一次的「證明自己有能力」，需要思考付出的代價是什麼?
- 不因害怕而行動
- 回歸根本，你要房子需求是什麼?

### 買房抗通膨?
- 理論上是抗通膨，但實際是看你當時的購入的「成本」
- 購入成本過高 : 獲益空間壓縮
- 維護成本問題 : 房產的維護和管理成本也可能增加，這可能會侵蝕投資回報，還有稅務問題
- 市場波動 : 容易受政策、利率影響

## 不實話術

### 沒有人想賠售屋子?
法拍屋怎麼來得呢?，心態上是正確的，但會不會賠售，並不是自己能夠決定的
### 租房子就是在幫房東繳房貸?
不會，前期重要的累積資產並持續透過資產去獲利，而且以台灣的情況實際上租屋成本相當低，
### 開放外國人來買房，房價就炒上去了
台灣租金投報率太低，根本不會有外國人想買，買了至少也要30年才能回本，全球其他地區的租金投報率都比台灣好太多了
[Globalpropertyguide](https://www.globalpropertyguide.com/rental-yields)
各城市市中心的當前總租金投報率
[Numbeo](https://www.numbeo.com/property-investment/region_rankings_current.jsp?displayColumn=1&region=142)
基本上要在台灣買房當房東，收益都要超過50年才能夠回本喔
假設我在高雄買一棟4000萬的房子，一年能夠收回76萬，基本上要52年才能回本，買了可以留給下一代用收租用

### 結婚生小孩就一定要有房子嗎?
1. 不一定，**貧賤夫妻百事哀**，買房的終究是你，如果你可以毫無負擔就直接購買當然可以，但如果不行就要好好考慮貸款費用占生活費用多少，**記住失去資金彈性，會讓未來失去更多機會**，這些機會包含生活品質、職涯發展、退休生活等等
2. 長輩當然會希望你買房，因為他們會「為了你」好，但最終繳房貸的是你，生活苦哈哈的也是你，而且如果未來出了甚麼事情，要賣房子怎麼樣的，你能怪他們嗎 ? ，記住「決定」是你這個成年人做出的，而他們也只是「為你好」而已
3. 永遠為自己的決定負責

## 關於風險
- 給人生留下允許犯錯的空間，考量會失去什麼，考量未來風險是什麼
- 有可能失去全部的賭注絕對不要做，例如 All in 股票、虛擬貨幣之類的事情絕對不要做
- 所有事情以終為始，做事順序很重要

## 貨幣政策
- QE (Quantitative Easing) 量化寬鬆
- 量化: 政策操作中「資金量的控制」
- 寬鬆: 降低銀行的資金壓力
- 優點
- 👍降低市場利率 $\rightarrow$ 借貸成本變低 $\rightarrow$ 促使企業投資 $\rightarrow$ 刺激市場活絡
- 👍有益於企業的擴張，更容易取得資金來源
- 風險
- 👎通貨膨脹
- 👎資產泡沫化的可能

## 學會篩選正確資訊的資料來源

👉[正確房價漲跌](https://pip.moi.gov.tw/V3/E/SCRE0201.aspx)

👉[查詢交易量](https://pip.moi.gov.tw/V3/E/SCRE0301.aspx)

👉[內政部不動產交易實價查詢服務網](https://lvr.land.moi.gov.tw/)

## 買房特別注意事項
- 清楚自己的財務目標與現狀，房貸負擔率不可以太高，不建議超過月收入 **33%**
- 如果接觸房仲，需清楚說明你的**預算範圍**，將**必要**、**次要**、**額外**這三點需求整理出來，讓房仲知道你是**A級買家**
> A級買家 財務穩定/購買意願強/需求與目標確定/信用良好
- 貸款期限越長越好，將主控權掌握在自己手上，讓自己的資金較有操作空間
- 殺價重點在於 **時機**，多頭期會殺不下去，多空期隨便殺，多空市場才能讓仲介發揮超常的殺價功力
- 將自己調整至 **A買狀態** (你隨時可以購買)，讓房仲知道你就是這月的業績
- 確認自備款是否充足，至少留 **10%** 自備款，盡量準備 **40%** 的自備款，未來才有辦法靠**跌價換屋**
> 跌價換屋意指透過 **房地產市場價格下跌** 時，來換取價值較高或更符合需求的房地產，房價下跌情況下，可以透過相對低價買入品質較好的房屋，也就是**以房換房**的策略
- 買房自備款需要準備到房屋總價的 **20~40%** 不等
- **20%** 自備款 : 能夠進場，但風險較高。你將需要承擔更多貸款，未來可能受房價波動影響較大。房價如果繼續下跌，會增加經濟壓力。
- **40%** 自備款 : 相對穩定。準備更多的自備款意味著貸款金額較少，貸款壓力減小，並且即使房價短期下跌，你的資金流動性和償債能力仍有保障。在市場回暖時，你的獲利潛力也會較大。

## 台灣新青安

選舉前推出的政策，
1. 1000 萬
2. 貸款 8 成
3. 期限 40 年
4. 寬限期 5 年

讓水龍頭大開，資金又重新灌入市場導致房屋價格推升

## 72-2 條

專屬新青安的法律

1. 住宅建築貸款
2. 企業建築貸款

這些放款的總金額，不能超過銀行存款與金融債券餘額的一定比例 $30 \%$

## 講者推薦書籍

- [反脆弱: 脆弱的反義詞不是堅強, 是反脆弱](https://www.eslite.com/product/1001129722245869)
- [致富的特權: 二十年來我們為央行政策付出的代價](https://www.eslite.com/product/1001309482681993282000)
- [真確: 扭轉十大直覺偏誤, 發現事情比你想的美好](https://www.eslite.com/product/1001124182687226)