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# System prepended metadata

title: Productos Financieros

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# Productos Financieros

El objetivo de este documento es establecer verdades con respecto a los Productos Financieros, con tal de apoyar la toma de decisiones sobre el lugar que ocupan en Capitalizarme y los demás stakeholders relevantes para nuestro negocio.

[Producto 1: Arriendo Garantizado](#Producto-1-Arriendo-Garantizado)
[Producto 2: 48 Cuotas Entrega Inmediata + Arriendo Garantizado](#Producto-2-48-Cuotas-Entrega-Inmediata--Arriendo-Garantizado)
[Producto 3: 48 Cuotas Entrega Futura + Arriendo Garantizado](#Producto-3-48-Cuotas-Entrega-Inmediata--Arriendo-Garantizado)
[Producto 4: Alivio Dividendo]

## Introducción

El modelo de las inmobiliarias está basado en maximizar su revenue vendiendo al precio más alto posible, siendo el valor de tasación el tope de este pricing. Al mismo tiempo, necesitan tener cierto nivel de velocidad de venta, flujo de caja y riesgo de cartera.

Existen varias palancas comerciales que ayudan a aumentar la velocidad de venta, tales como:

- Número de Cuotas
- Descuento
- Bono Pie
- Cobertura de tasa CH
- Crédito al Pie

Y en este documento describimos algunos de vanguardia.

## Producto 1: Arriendo Garantizado

1. [Descripción](#Descripci%C3%B3n)
2. [Propuesta de Valor](#Propuesta-de-Valor)
3. [Requisitos del Negocio](#Requisitos-del-negocio)
4. [Pricing y Canon de Arriendo](#Pricing-y-Canon-de-Arriendo)
6. [Desglose Venta](#Desglose-Venta)
7. [Desglose Arriendo (Pendientes)](#Desglose-Arriendo-pendiente)
8. [Desglose Vacancia](#Desglose-Vacancia-pendiente)
9.  [Costo del Producto](#Costos-del-producto)
10. [Contratos](#Contratos)
11. [Actividades Clave](#Actividades-Clave)
12. [Status Actual](#Status-Actual)

### Descripción

Arriendo Garantizado es una propiedad de un asset, que implica que después de su compraventa, Capitalizarme se encarga de su administración y arriendo durante un período de tiempo, garantizándole al inversionista un ingreso mensual asociado a estos arriendos. Para lograr esto, Capitalizarme firma un contrato de arriendo con el inversionista, para subarrendarlo a través de Capitalizarme Rent.

Este Arriendo Garantizado es una promoción que se acuerda con la inmobiliaria a través de un convenio, que se adosa a cierta parte del stock a cambio de un 1%+IVA del valor del departamento por cada año de Arriendo Garantizado agregado, a pagarse en su totalidad contra escritura.

### Propuesta de Valor
- Ingresos mensuales fijos y puntuales durante todo el período, reduciendo a cero el riesgo de no recibir ingresos por vacancia y morosidad
- Reducir a cero los gastos por 
    - Juicios de Lanzamiento, en caso de que el subarrendatario se tome el departamento
    - Corretaje, cuando hay cambio de arrendatario
    - Acondicionamiento (Pintura, sellos, cifones, etc.)
- Servicios de administración y búsqueda de arrendatarios


### Requisitos del negocio
- Tiene que estar firmado el convenio entre Capitalizarme y la Inmobiliaria para agregar la promoción y dejar acordada la contraprestación
- Tiene que estar asignado el stock con Arriendo Garantizado con su propio pricing dictado por la inmobiliaria
- La promoción, el stock y el pricing deben ser comunicados a la fuerza de venta.
- Un inversionista debe reservar una unidad con Arriendo Garantizado, ya sea a través de un broker o por autoatención.
- Tanto el inversionista como un representante legal de Capitalizarme tienen que firmar un contrato de arriendo (privado)
- El cliente tiene que escriturar la propiedad. Contra esa escritura, teniendo firmado el contrato de arriendo, la inmobiliaria paga la comisión.
- Si el cliente quiere dejar de usar el arriendo garantizado, puede hacerlo sin problemas.

### Pricing y Canon de Arriendo

A nivel de Pricing, el porcentaje de comisión asociado a los años de Arriendo Garantizado va dentro del precio.

- **Arriendo Bruto** = Percentil 90 de los valores de mercado de departamentos comparables.
- **Canon de Arriendo** = Arriendo Bruto * 0.925 (considerando el 7,5% de Rent)
- **Valor de Publicación** = Valor al que Rent publica la unidad. La determinación de este valor es responsabilidad de Rent.

### Desglose Venta

| Monto | Cobra | Paga | Gatillante | Instrumento | Comentario |
| -------- | -------- | -------- | -------- | -------- | -------- |
| 2.000.000 | Capitalizarme | Inmobiliaria | Firma de Contrato de Arriendo con Inversionista + Escritura| Factura con IVA | Comisión Producto Financiero (1% por año) |

### Desglose Arriendo

| Monto | Cobra | Paga | Gatillante | Instrumento | Comentario |
| -------- | -------- | -------- | -------- | -------- | -------- |
| 400.000| Rent | Subarrendatario | Mes vencido | Contrato de subarriendo | Ingreso por subarriendo |
| 370.000 | Capitalizarme | Rent | Primeros 5 días de cada mes | Ingreso por Arriendo | La diferencia de $20.000 es Ingreso para CPTZ |
| 350.000| Inversionista | Capitalizarme | Primeros 10 días de cada mes | Egreso por Arriendo | Valor de Arriendo garantizado |

### Desglose Vacancia (pendiente)

| Monto | Cobra | Paga | Gatillante | Instrumento | Comentario |
| -------- | -------- | -------- | -------- | -------- | -------- |
| 350.000| Inversionista | Capitalizarme | Se paga dentro de los primeros 10 días de cada mes | Egreso por Arriendo | Valor de Arriendo |
| 10.500 | Rent | Capitalizarme | Se paga dentro de los primeros 21 días del mes | Factura a Rent | Comisión 3% Rent Vacancia |

### Costos del producto

El cálculo es:
Costo Primer Arriendo + Costos por Morosidad + Costos por Vacancia

1. Comisión Primer corretaje (25%) * Arriendo
2. Plazo Arriendo Garantizado/Tiempo promedio de Arriendo * (Costos por Morosidad de servicios básicos + GGCC + Incobrables)
3. (Plazo Arriendo Garantizado/Tiempo promedio de Arriendo - 1)*(Vacancia * Arriendo + Costos Reparación + Comisión de Corretaje)

El corretaje se paga cash
Las reparaciones se descuentan del subarriendo.
La comisión de Rent se descuenta del subarriendo


Muchos de los otros costos son para el propietario.

Inversionista
- Derechos por concepto de aseo municipal 
- Contribuciones
- Gastos Comunes Extraordinarios


Preguntas:
- Canon de arriendo calculado hoy, no pasa que puede variar drásticamente de aquí a esa fecha?
- El cliente firma hoy o contra escritura?
- No estamos cubriendo SSBB y GGCC en casos de incobrabilidad
- 

### Contratos

| Parte 1 | Parte 2 | Nombre | Recurrencia |
| -------- | -------- |  -------- |  -------- |
| Inversionista | Inmobiliaria | Contrato de compraventa | Por inmobiliaria |
| Inversionista | Capitalizarme | Contrato de Arriendo |  Por transacción |
| Inversionista | - | Adhesión bases promocionales |  Por transacción |
| Subarrendatario | Rent | Contrato de subarriendo |  Por subarriendo |


### Actividades Clave
- Comercial
    - Comercializar el producto entre inmobiliarias y otros sellers
    - Impulsar la venta con brokers

- Operación
    - Gestionar las firmas de los convenios con inmobiliarias y otros sellers
    - Mantener seguimiento del stock publicado con Arriendo Garantizado
    - Mantener seguimiento de ventas: Identificar las ventas con Arriendo Garantizado, preocuparse de las firmas de contratos tanto por parte del inversionista como por Capitalizarme (a través de Aleix y Gabriel) y mantener seguimiento de esos contratos firmados.
    - Mantener canales de comunicación con Rent y Finanzas sobre los negocios activos (*)
    - Determinar Cánones de Arriendo cada vez que se publica un nuevo proyecto y actualizar cada 6 meses
- Finanzas
    - Cobranza de comisiones al momento de la escritura (UF al último día del mes en el cual se produjo la venta)
    - Recaudar los montos de subarriendos
    - Pagar el monto de arriendo garantizado al inversionista
    - Mantener seguimiento de los flujos hasta el pago al final del período

### Status Actual
Vive en AirTable
- Actualmente, el único proyecto que tenemos con Arriendo Garantizado es Valdovinos - PY, y tenemos ventas en curso con Vista Santa Isabel (Athink) y Santiago 273 (Surmonte).

El seguimiento en tiempo real vive en este Excel
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1qRi5HHSUaFdJ5lESWfb_4-HfmgNZ5NJV3LK2TIIWpvg/
- Hay 6 contratos firmados con inversionistas.
- 2 No tomaron el arriendo
- 5 en proceso

Los contratos están en este drive, y el resumen de cada uno de ellos en los anexos.
https://drive.google.com/drive/folders/17h0RbkzmoBop3jehCBzuIhRqaYTyp4yF


## Producto 2: 48 Cuotas Entrega Inmediata + Arriendo Garantizado

1. [Descripción](#Descripción1)
2. [Propuesta de Valor](#Propuesta-de-Valor1)
3. [Requisitos del Negocio](#Requisitos-del-Negocio)
4. [Crédito de Consumo 48 Cuotas Penta](#Crédito-de-Consumo-48-cuotas-Penta)
5. [Arriendo Garantizado](#Arriendo-Garantizado)
6. [Operación](#Operación)
7. [Actividades Clave](#Actividades-Clave1)
8. [Desglose Venta](#Desglose-Venta1)
9. [Desglose Arriendo](#Desglose-Arriendo)
10. [Contratos](#Contratos1)
12. [Status Actual](#Status-Actual)

### Descripción

48 Cuotas Entrega Inmediata + Arriendo Garantizado es un producto en el que el Cliente compra un departamento de Entrega Inmediata bajo el siguiente desglose:

- 3% Upfront Cliente
- 17% Crédito de Consumo con Penta sin interés, cuyas cuotas se irán pagando con un Arriendo Garantizado Obligatorio
- 80% Crédito Hipotecario

### Propuesta de Valor

Este producto permite comprar un departamento de entrega inmediata pagando solo un 3% de pie al contado, en vez de un 20%. Las cuotas del Crédito de Consumo sin interés se pagan en su totalidad con el Arriendo Garantizado Obligatorio durante todo el plazo del crédito, por lo tanto, lo único que queda por pagar son los dividendos.

Si bien el objetivo principal del Arriendo Garantizado Obligatorio es cubrir el crédito, también existe un canon de arriendo que se le declara al cliente.

En este crédito de consumo el cliente no tiene que pagar intereses ni gastos operacionales. Ambas cosas corren por cuenta de Capitalizarme, quien además tomará el rol de Aval del crédito.

### Requisitos del Negocio

#### Cliente

- Debe ser capaz de pagar el upfront del 3%
- Debe poder acceder a un crédito hipotecario por el 80% del valor de la propiedad
- Debe cumplir con los requisitos de Penta:
    - Contrato de Crédito
    - Hoja de Resumen
    - Tabla de Recargos de Cobranza
    - Anexo de Servicio de Atención al Cliente
    - Anexo declaración simple de Salud (DSS)
    - Formato de Instrucciones Notariales que regula el desembolso del crédito Pie EI
    - Formato de Contrato de Arriendamiento
    - Formato de Consulta de Endeudamiento
    - Etc.

#### Asset

- Tiene que estar firmado el convenio entre Capitalizarme y la Inmobiliaria
- El Canon de arriendo garantizado debe cubrir el 100% de la cuota (con interés del 5,2%) + 0.2 UF
- Que haya una diferencia positiva entre el monto esperado por la Inmobiliaria y el precio de Venta con el Producto Financiero (que es de donde sale la comisión de Capitalizarme)
- El 3% del Pie debe estar alrededor de 2.5MM, para que comercialmente sea suficientemente fácil de comercializar y que haya cierto nivel de seriedad de la oferta.

En la mayoría de los casos, el stock no cumple con estos requisitos por sí solo. Al respecto, hay varias acciones negociables con la inmobiliaria que pueden permitir que los números den:

- Bono Pie: Pedirle a la inmobiliaria que infle de precio para reducir el monto de pie a pagar. Casi siempre se le pide un 5%. Este es el precio de tasación, muchas veces obtenido desde Tinsa.
- Porcentaje de crédito hipotecario: 80%
- Upfront: Subir este monto baja el valor cuota, pero reduce el pool de clientes que puede pagar.
- Descuento: Permite aumentar el margen de Capitalizarme.

#### Inmobiliaria

No tiene requisitos por parte de Penta. La evaluación de riesgo es para Capitalizarme. No existe proceso de evaluación CPTZ.

### Crédito de Consumo 48 cuotas Penta

El crédito de consumo es un crédito en UF que se irá pagando en 48 cuotas a través del arriendo que Capitalizarme le garantiza al cliente.

- Tiene a Capitalizarme como Aval.
- Capitalizarme paga los intereses por adelantado. (y los GGOO?)
- Los créditos tienen dos Fondos de Garantía:
    1. Cuenta entre empresas, que siempre debe mantener el 23% (3/13) del saldo insoluto. Capitalizarme deposita este 23% del valor total del crédito contra el pago de la inmobiliaria, y se le va devolviendo mes a mes en caso de haber superávit
    2. Otro dado por los intereses. 5.2% pagados al contado, los cuales se van devolviendo mes a mes.
- Este crédito de consumo tiene tiene 2 meses de gracia, y no interfiere con la capacidad de crédito hipotecario del cliente.

### Arriendo Garantizado

El contrato de arriendo dice que el inversionista no va a recibir su arriendo garantizado, si no que eso va a pagar automáticamente su cuota de consumo. 

Si es mayor, va a juntar en una **tercera cuenta de garantía** un superávit entre el Arriendo Garantizado y la cuota del crédito de consumo, y después de 4 años se le va a dar en forma de gift card. (Esto último no está por contrato). Si hay mantenciones o cosas, eso se descuenta de ahí.

### Operación

Hay una reunión para presentar el producto a la inmobiliaria
Luego mandan el stock para hacer análisis, dentro de lo que están todas las variables relevantes
Luego hay una reunión para hablar del análisis y determinar con qué stock va el producto financiero
Estando todos OK se firma el convenio

Teniendo el convenio firmado y el stock listo


El contrato de Arriendo entre Capitalizarme y el inversionista es un contrato público, lo que permite prendar el contrato de arriendo


La plata va a un Fondo de garantía, que garantiza que el cliente pague.


### Desglose Venta

Vamos a suponer que la propiedad tiene un valor de publicación de 3000 UF

| Monto (UF) | Cobra | Paga | Comentario | Gatillante |
| -------- | -------- | -------- | -------- | -------- |
| 90 | Inmobiliaria | Inversionista | 3% Upfront | PCV? |
| 510 | Inmobiliaria | Pentavida | 17% Crédito de Consumo | 4 contratos? |
| 2.400 | Inmobiliaria | Institución Financiera | 80% Crédito | 4 Contratos |
| 300 | Capitalizarme | Inmobiliaria | Comisión Productos Financieros | 4 Contratos |
| 117,3 | Pentavida | Capitalizarme | 23% Fondo de Garantía | 4 Contratos |
| 54,5 | Pentavida | Capitalizarme | 5,2% Pago de intereses por adelantado |

El área de Finanzas de Capitalizarme debe crear un Fondo de Garantía la plata por si existen pagos de arriendos que hayan que hacer.

Renta garantizada -> Asegurando un valor de arriendo.

- Diferencia entre el valor de arriendo y el valor de renta asegurada neta, se queda en rent o en capi?
- Diferencia entre el valor de la cuota y el del arriendo -> Se le devuelve al cliente en forma de gift card?

Los 300 se facturan a la inmobiliaria una vez que se inscribe en el CBR.

Kapital, Amortización, Interés, Saldo

Legalmente, la plata va de penta a Capi y de Capi a la inmobiliaria. Cuando se inscribe la propiedad.
Penta le hacemos la factura de sobreprecio cuando todo esté firmado. Cuan

### Desglose Arriendo

| Monto | Cobra | Paga | Comentario |
| -------- | -------- | -------- | -------- |
| 420.000 | Rent | Subarrendatario | Valor de Publicación |
| 31.500 | Rent | Rent | Comisión Rent (se autopaga) |
| 388.500 | Capitalizarme | Rent | Ingreso por Subarriendo día 5 de cada mes |
| 350.000| Penta | Capitalizarme | Valor Cuota (0% interés) pagaderos el 2 de cada mes |
| 5.000 | Capitalizarme | Penta | Superávit cuenta de garantía asociada al interés |
| 5.000 | Capitalizarme | Penta | Superávit cuenta de garantía asociada a la amortización |
| 10.000 | Inversionista | Capitalizarme | Fondo de Apoyo al Inversionista, se paga mes a mes |
| 28.500 | Capitalizarme | Capitalizarme | Ingreso Capitalizarme (Se autopaga) |

- Cómo registro el egreso en caso de que la diferencia sea negativo?
- Nóminas separadas

De estas 350.000 que se le pagan a Penta, hay un x% que se consideran amortización y un y% que son intereses. Esos 350.000 de amortización se le liberan de la Cuenta de Garantía

### Desglose Vacancia (pendiente)

| Monto | Cobra | Paga | Gatillante | Instrumento | Comentario |
| -------- | -------- | -------- | -------- | -------- | -------- |
| 350.000| Penta | Capitalizarme | - | ? | Valor de Arriendo |
| 0 | Rent | Capitalizarme | - | - | Comisión Rent es 0 en caso de Vacancia para 48 cuotas |


### Contratos

| Parte 1 | Parte 2 | Gatillante | Comentario |
| -------- | -------- | -------- | -------- |
| Inversionista | Inmobiliaria |  | Contrato de compraventa |
| Inversionista | Capitalizarme |  | Contrato de Arriendo (escritura pública) |
| Subarrendatario | Rent |  | Contrato de subarriendo |
| Inversionista | - |  | Adhesión bases promocionales |
| Inversionista | Penta |  | Adhesión bases promocionales |

### Valor UF
El último día del mes en el cual se produjo la venta.

Facturar las 200 UF -> 
Finanzas necesita un Reporte

- Riesgo de Vacancia



### Actividades Clave

- Evaluación clientes (actualmente en manos del equipo de Diego Olivos)
- Presentar documentación a Pentavida -> https://drive.google.com/drive/folders/1lrBpb7_XAyZriOKG1Pqyi398WnJa88b0
- Análisis Financiero (actualmente en manos de Hempel) -> Con qué proyectos trabajamos y con cuáles no
- Determinación del canon de arriendo (De la misma forma que en el Producto 1)
- Venta del producto a la Inmobiliaria
- Control comercial de variables financieras + análisis en base al stock de la inmobiliaria (Actualmente en manos de Hempel)
- Presentar análisis a la inmobiliaria
- Sourcing - Seguimiento de las relaciones con las inmobiliarias https://docs.google.com/spreadsheets/d/14-115o9G8-_GFBHkAtcoUXPB-kPB8XdzulWvZoMq4j4/edit#gid=244896214
- Seguimiento de las ventas con este producto financiero
- Reportería a Finanzas: Necesitan tener en un informe, similar al de las ventas, cuánto facturar, hay definiciones no hechas todavía.

### Status Actual

No hemos lanzado el producto. Constanza es el primer acuerdo. Martes nos organizamos con Rent. Pentavida ya dio el OK. Que pablo mande el último stock.

### Pricing

Es relevante que el precio NO sea menor. Puede ser mayor, pero hay que entrar en hueveos con la tasación.

Proceso de Hempel
1) Mandan su Stock con precios de lista y tipologías con metrajes, después de la reunión de presentación de productos financieros
2) Metraje -> Superficie útil (interior + terraza/2) -> UF/m2 en Tinsa -> Estudio de mercado por tipología.
m2 * UF/m2 -> Precio Mercado por Tipología. En el barrio -> Zoom en el mapita de Tinsa. -> Ubicación de Barrio va relacionado a cuadras que estén limitadas por calles principales. 3 Proyectos es razonable.
Si las tipologías no calzan

1D-1B 75 UF/m2
2D-1B 71 UF/m2
2D-2B 73 UF/m2 (En este caso se usa el de arriba)
2D-2B 67 UF/m2

Tenís dos precios: el que la inmobiliaria dice que es el de Lista y el que Tinsa + Hempel dicen que es el de Mercado. Elegimos el menor de los dos. A este número le llamaremos Precio Base (Sin Bono Pie ni descuento). El precio comercial a vender es Precio Base/(1-5% BP).

Si inflo un precio más bajo que el de la inmobiliaria, la inmobiliaria queda parecido. Si inflo el precio de la inmobiliaria, va a ser pq la inmobiliaria está vendiendo más barato que el mercado. Por lo tanto, tampoco debieran haber problemas de tasación.

Los cuatro pilares Condiciones Comerciales:
- Bono Pie (x%) -> Siempre le metemos Bono Pie. Siempre el Bono Pie es malo -> 5% de Bono Pie
- Porcentaje de Pie (20%, fijo)
- Descuento Inmobiliaria (y%) -> Oscila alrededor de un 10%.
- Upfront (z%) -> 
- Arriendo Garantizado (w%)

Negociación con la inmobiliaria.
Casi siempre entonces tienes curvas de indiferencia entre descuento y upfront y la negociación con la inmobiliaria consiste en estar parado lo más cerca del descuento posible.

### Contratos

El cliente firmó 4 contratos. Faltan las bases promocionales entre cliente y Capitalizarme. (Respaldo de la promoción)
- Contrato de Arriendo con Capitalizarme
- Contrato de crédito con Penta
- Promesa de Compraventa con la inmobiliaria
- Bases Promocionales con Capitalizarme

Contrato entre Capitalizarme y Pentavida
https://drive.google.com/drive/folders/1FjlMl-ACkQwXl_JFLQ33vPVPLcZ3vT7A

Convenio entre Capitalizarme y la Inmobiliaria
https://drive.google.com/drive/folders/1ATdS18OJ9k0yIYVrvp-kXA53moffYNyK


### Análisis y Evaluación
1. Para Pentavida existe una garantía para el crédito de Consumo que es el Arriendo. Que el monto del arriendo sea mayor o igual al monto del crédito. 48 cuotas, 36  cuotas o 24 cuotas, el monto del crédito tiene que ser menor.

Aquí no hay evaluación de la inmobiliaria.

Por cada $100 que Pentavida de en crédito de Consumo, dame 

Fondo de Garantía es la plata que Capitalizarme pone 23. Capitalizarme pone el 23% de cada operación, sacados de la misma plata del monto grande que vamos a recibir al comienzo. En el modelo siempre ves tu flujo de Caja. Le vamos a cobrar un 10% a la inmobiliaria

3300 UF -> 330 UF nos llegan a nosotros pero lo primero que hacemos es ponerlo en el fondo de Garantía. Todos los meses Pentavida te libera un poco de plata. Aquí no hay inmobiliaria

De esta plata, hay un pedacito que le cae a Penta


## Tres Fondos

Contra escritura se crean tres fondos:

- El fondo de garantía, que Capitalizarme le deposita a Penta en T0, y se va devolviendo mes a mes con la parte de la amortización de la cuota que paga el cliente.
- El fondo de Interés, que Capitalizarme le deposita a Penta en T0.
- El fondo de Superávit, entre el arriendo percibido y el Arriendo Garantizado

# Preguntas
1. El contrato dice que el interés se devuelve mes a mes?


## Producto 3: 48 Cuotas Entrega Futura + Arriendo Garantizado

Este crédito de consumo cubre el 77% del 20% del Pie.
El otro 23% se paga en las cuotas:

El valor de las cuotas es: 

Saldo Insoluto, 48 meses, CAE 5,5% llevado a mensual

La cuenta de garantía siempre debe tener el 3/13 del Saldo Insoluto.
Lo que haya por sobre eso es

### Fondos

Fondo A: Aval la inmobiliaria
Fondo B: Aval Capi
Cuando se cobra la primera cuota/CBR

### Descripción

48 Cuotas Entrega Futura es un producto en el que el cliente puede aumentar el número de cuotas.

Las inmobiliarias hoy tienen un precio de lista -> 48 o 36 cuotas -> Quieres vender tu proyecto, vamos a paquetizar esta unidad, le vamos a poner cuotas ligadas con Arriendo Garantizado. Para paquetizar, necesitamos que el precio baje tal que cuando lo paqueticemos podamos vender al mismo precio de lista.

Si nos haces un 8% de descuento, yo vendo a tu mismo precio de lista.

Tienen que pasar por nuestro marketplace por un motivo más de seguimiento y nos da UF de transacción.

### Operación

Supongamos que tenemos 48 cuotas de $350.000 en vez de 20 de $840.000.

Se firman la promesa, el contrato de crédito, el contrato de arriendo con Capitalizarme y las Bases Promocionales.

Penta cursa el crédito por el 77% (10/13) del pie (del 20%) por adelantado = 362,76 UF
El Crédito Pie es 480,7 UF (Precio-Precio infladox80% + 7UF GGOO)
El Saldo mínimo de la Cuenta de Garantía es 110,93 UF

Luego
Si el valor cuota es 11,1 UF (9 UF de amortización, 2,1 UF de interés)
La amortización hace que el Saldo Insoluto pase a ser 471,7
Por lo tanto la Cuenta de Garantía mínima es 108,85
El superavit de 2,08 UF se deposita a la inmobiliaria.

La suma de estos superavit es 54,81 UF

Después se liquida la comisión retenida del 3/13 = 56,12 UF


Hasta el mes 20, la inmobiliaria es garante del Cliente.

El 23% se paga en las cuotas mes a mes.
La cuenta de garantía siempre debe tener el 3/13 del Saldo Insoluto.
Lo que haya por sobre eso es

La inmobiliaria genera una cuenta por cobrar del 23%.

Cliente de deposita las cuotas a Penta, y Penta le deposita a la inmobiliaria.

Los 28 meses restantes.

Que pague upfront entre 2,3MM - 2,7MM. 


### Comparación Diego

700k 20 cuotas
315k 48 cuotas

600 UF Pie total
520 Inmobiliaria al momento de escriturar
80 UF "Ingreso"

### Desglose Venta

Vamos a suponer que la propiedad tiene un valor de publicación de 3000 UF

| Monto (UF) | Cobra | Paga | Comentario | Gatillante |
| -------- | -------- | -------- | -------- | -------- |
| 510 | Inmobiliaria | Pentavida | 77% Crédito de Consumo | 4 contratos
|asd|asd|
| 2.400 | Inmobiliaria | Institución Financiera | 80% Crédito | 4 Contratos |
| 300 | Capitalizarme | Inmobiliaria | Comisión Productos Financieros | 4 Contratos |
| 117,3 | Pentavida | Capitalizarme | 23% Fondo de Garantía | 4 Contratos |
| 54,5 | Pentavida | Capitalizarme | 5,2% Pago de intereses por adelantado |

# Producto 4: Alivio Dividendo

Capitalizarme cubre de su bolsillo? una parte del dividendo del cliente durante cierto período de tiempo.

# Anexos

## Resumen de Contratos Producto 1 - Arriendo Garantizado

### Convenio Capitalizarme - Inmobiliaria

Capitalizarme
- Dar hasta 2 años de arriendo garantizado a los clientes, a través de un contrato de arriendo con Capital Rent SpA

Inmobiliaria
- 2%+IVA, al contado, a los 15 días de la firma de la compraventa definitiva
- Permitir comercializar
- Exclusividad de la promo
- Informar cuando se escriture

Los convenios son todos distintos. Normalmente genera diferencias de precio.

### CPS Capitalizarme - Capital Rent SpA

Rent
- Pago Puntual al inversionista, a menos de que el pie lo haya financiado con Penta, en cuyo caso se le paga a Capi. Si no se arrienda, Capitalizarme le paga a Rent solo el 3%. El resto lo paga Rent (siempre y cuando no se haya financiado con Penta)
- Firma Digital
- Garantía de los 6 meses de subarrendatario
- Inspecciones a los inmuebles
- Control de pagos
- Gestión de cobranza extrajudicial en caso de retardos en los pagos de los subarrendatarios, informando a los mismos sobre la mora en el cumplimiento de sus obligaciones.
- Asesorías Legales
- Garantías de arriendo 6 meses
- Reparaciones y mantenciones (descontadas del canon)

Aquí lo más importante es el flujo de información. Rent no asume ningún riesgo.

### Contrato Propietario - Capitalizarme

Hay un excel de tom y jerry para dar seguimiento a esto. Aleix y Gabriel tienen que firmar, pero no sé por qué lo tienen que hacer al toque.

#### PV - Propietario
A este compadre le estamos mitigando el riesgo de vacancia (lo estamos asumiendo nosotros). Este valor compite con el NOI.


### Contrato de Subarrendamiento entre Capital Rent SpA y el subarrendatario


### Metodología actual del Canon de arriendo

En base al stock: Ubicación, tipologías y metros útiles. Orientación Sofi dice "Me importa un pico". Piso lo mismo: un pico. Impacto Estacionamiento $40.000 para todos los weones. En el centro $50.000. Bodega $15.000.

Le pregunta a algunos corredores: Qué arriendo le darías a esta
Aquí hay estos criterios:
- Juicio Experto de 1 a 3 corredores
- Valores cartera de Rent. (Ajustar esa tabla con Ale Puertolas cada 3 meses). El criterio más importante es este, por que con ellos se negocia el valor de publicación. Todo lo demás está para "cuestionar" el criterios de ellos.
- Calculadora de Houm (siempre está sobrevalorado el arriendo)
- Promedio Portal Inmobiliario - GPI. Filtrar por metrajes es mejor. Aquí nos guiamos por el gráfico. Siempre nos vamos del promedio para abajo. No sabemos la amplitud de lo que PI describe como "amplitud". GoPlaceIt permite seleccionar una propiedad.

Todo esto es para calcular el arriendo bruto. El arriendo neto es el bruto * 0.925 (por considerar el 7,5% de Rent)

Si me equivoco para arriba:
36 meses - Capitalizarme tiene que pagar todo lo que yo me equivoque para arriba.

Si me equivoco por abajo:
Definir qué pasa con Aleix. Si el arriendo esperamos que sea 300.000, el AG es 270.000. Si se arrienda a 310.000, se lo damos al inversionista (neteandolo con rent)

Riesgo comercial, que es arriendo es demasiado bajo y que el arriendo no cubra el dividendo.

Tenemos tres números:

Valor Neto: Número redondito y bonito redondeado a los 1.000. Este es el input. El bruto debe estar cerca de lo estimado. (Hasta $2.500 de diferencia) 

Valor Bruto: Es el que calculamos con los números de arriba. Este son los de mercado con un criterio "conservador".

Valor Rent: 20.000 (aprox) más del bruto. Aproximada a las 5.000. El rango es de $10.000. En propiedades más grandes puede ser hasta 30.000.
Este número es el "de mercado". No tiene criterio conservador como sí lo tiene el valor bruto.

"Trato de empujar a los corredores".

Por cada caso posible:
Solo depto, depto + bod, depto + est, depto + los dos.

## Tipos de Vacancia

**Morosidad** que se atrasa en el pago o no paga en su completitud. Rent tiene que cobrar gastos comunes.

**Arrendatario Impago** Se tomó el departamento. Lleva más de 3 meses, no ha devuelto nada. Se inicia el Juicio de Lanzamiento. Esta plata casi nunca se recupera.

**Vacancia** Sin arrendatario. Ahí Rent solo le liquida al inversionista.

**Prenda** Cuando tienes 48 cuotas, van relacionadas con el arriendo. El contrato de arriendo queda prendado ante el certificado de desgravamenes e hipotecas?

**Juicio de Lanzamiento**
Hay que cartas, documentos, pagos...nosotros vamos a pagar por los documentos. Los abogados ganan 600.000

El Crédito de consumo se paga con el contrato de arriendo. Nunca va a recibir su valor neto. Esa plata va directo a penta vida desde Rent.

# 48 Cuotas - Entrega Futura

En caso de que parte del valor del depto haya sido financiado a través de un crédito de consumo de Penta:

- Contrato de Arrendamiento deberá ser celebrado por escritura pública e inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces, para prendar el contrato.
-

Capitalizarme - Inmobiliaria
- Adelanto de Flujos del 77% del pie (10/13)
Capitalizarme - Inversionista
- Seguro de Cesantía
- Fondo de seguridad?
- Deuda no se muestra en el sistema financiero
- UF + 5.5%
- Se elimina la comisión de Transbank por el cuotón
- Seguros XD

Tope de pie?

### Preguntas

### Propuesta de Valor para las Inmobiliarias

INMOBILIARIAS

2) Costo Alternativo
En línea con lo anterior, quisiera entender cuál es el costo alternativo de ese 2% + IVA que les cobramos a las inmobiliarias. Se me ocurren
- Invertir en marketing
- Hacer un descuento del 2% (o alguna otra promo generada por ellos)
- Generar ellos un Arriendo Garantizado (como NV o euro)
¿Por qué somos mejores que todas esas alternativas?
Por infraestructura. No todas las inmobiliarias tienen la capacidad de entregar arriendo garantizado. Está pensado para quienes no pueden hacerlo.
Esto se paquetiza. La sensibilidad comercial consiste en saber dónde meter la plata.
Costo de fondos de inmobiliaria UF+10%. Club de inversionistas UF + 12% en 3 años.

Si yo le cobro 10%, voy a mejorar su TIR.
Cómo le voy a decir al weón de arriba que a este compadre le voy a pagar un UF+10% a este weon.

Velocidad de venta: Vende un porcentaje por un canal, vende otro porcentaje por otro canal. Son clientes distintos. Capitalizarme va a llegar a un cliente
Si mi velocidad de venta es muy alta, no necesito brokers. Si es baja, necesito acelerarla. Cómo decido cuál es mi velocidad de venta? Tengo que analizar la potencia de nuestros canales.

1MMUF = 40 MMUSD

Mi negocio son los productos financieros. Si vemos que es una barrera, pasemos esto a Grouu.

3) Garantías
Entendiendo que muchas inmobiliarias tienen sus propias salas de venta, que de alguna manera compiten con capi, qué garantías tenemos de que no nos van a robar a los clientes? Qué consecuencias hay de que se los roben? (te lo pregunto por que no vi nada en el contrato)

La razón de ser de esta pregunta es que el arriendo garantizado viene de la mano con una diferencia de precios, que aumenta el riesgo de canibalización inter canal

Dame unidades para vender este producto. Las dos opciones es mala estrategia. Ajústame el proyecto en función de la sensibilidad.

Opción a) Adosar: Cuando una inmobiliaria se queda con el arriendo garantizado.
Opción b) Dame tu proyecto y yo me encargo de empaquetarlo.


PUNTOS DE CONTACTO (Brokers)
1) Riesgo de Marca
¿Por qué mi cliente, que está siendo atendido por Capital Inteligente, está firmando un contrato con Capitalizarme? (que es mi competencia directa, más allá de que sean los mismos dueños).
Tengo la sensación de que estamos generando fricciones entre canales. ¿Cómo mitigamos ese riesgo de marca?

INVERSIONISTA
1) Costo alternativo
Una de las gracias del arriendo garantizado es que disminuye la brecha entre el arriendo y el NOI (Net Operative Income). El NOI representa los ingresos menos todos los gastos de tom y jerry que pasan en un año (considerando vacancia, contribuciones, mantenciones varias, etc.)
Entonces la pregunta es, ¿cómo compite el canon de arriendo con el NOI?

¿Cómo se calcula el Canon de Arriendo? ¿Es en UF o en pesos? Entiendo que hay cosas que pueden reducir ese canon, como los costos de mantención autorizados por capi y las lámparas y cortinas.

¿El riesgo de vacancia se lo come Rent? No. Se lo come Capi.

Entendiendo que el contrato entre capi y el inversionista hasta ahora es siempre privado (entendiendo que el público es para cuando se financien con penta), y que la contraprestación es del 2%+IVA contra escritura pública de compraventa, ¿por qué es necesario que aleix y gabriel firmen al toque?

Y lo segundo, a sabiendas de que el cliente está optando por el arriendo garantizado o por un descuento (ya que el arriendo garantizado le sube el precio a la unidad), por qué un inversionista optaría por no optar por el arriendo? Eso quiere decir que se le vendió mal? Eso no implica un incumplimiento de contrato por parte de capitalizarme?

Este contrato debe ser privado en el caso en que...
Lo que encuentro raro es:
- Si el contrato es privado entre Capi y el inversionista, Capi Rent le paga directo al inversionista
- Si el contrato es público, Capi Rent le paga a Capitalizarme
¿Por qué es así?

# Dudas Aleix


## CBR

Inscribe los gravámenes y provisiones que tienen las propiedades.
- Esta propiedad es de este RUT
- Hay una hipoteca u otro tipo de gravamen - Por ejemplo, una escritura de arriendo.
- Si inscribo el arriendo, y después vendo el depto, el segundo inversionista está obligado a respetar el contrato de arriendo.
- El ejemplo de Walmart y Pentavida y de Falabella con Parque Arauco
- No puedes vender sin la prohibición - La hipoteca o el usufructo.

## Contratos con Capitalizarme

A nivel estratégico, la asignación de Productos Financieros a los Assets de Grouu es una de nuestras actividades clave. En la misma línea, hay una pedida de desacoplarse de la operación de Capitalizarme.

La primera pregunta es muy basal, Grouu quiere ofrecer sus productos financieros a sus distintos puntos de contacto. Sin embargo
- Los acuerdos comerciales con Rent, Penta, incluso el mismo cliente son con Capitalizarme
- Las comisiones son de Capitalizarme
- Las comisiones se pagan contra escritura, que es años después de lo que entendemos por Acuerdo

Los problemas que veo son:


- Los Productos Financieros pagan contra escritura, lo que implica que Grouu tiene que mantener seguimiento de las transacciones más allá del acuerdo. -> La Sofi me dice que recauda Mati, y él es de Grouu Y de Capi.
    - Capi sí o sí recauda las comisiones. Los arriendos misteriosos no sabemos. Igual es raro que Capitalizarme firme contratos y recaude la plata de los clientes de otros puntos de contacto.
    - Capi le paga a los demás puntos de contacto comisiones por venta con Productos Financieros.
    - Queremos que todo pase por dentro.
    - Modelos tradicionales en un entorno de capital de riesgo.
- Los Productos Financieros, queremos que sean una alternativa comercial seleccionable tanto por el comprador como el vendedor? Y en caso de ser seleccionable, puede que haya doble pricing? (precio de lista con Arriendo Garantizado y precio con descuento)
- Originación: Capi está comprando un Multifamily/muchos deptos a un mismo inversionista. Esa originación es problema de Grouu o de Capi?
- La otra opción que veo es que los productos financieros simplemente sean tratados como un perk más, y que sean **propios del punto de contacto**. Esto implica que 
    - Quedan fuera del modelo de negocios de Grouu.
    - 
Ambas cosas se pueden resolver parcialmente con tecnología. Poniendo el Arriendo Garantizado como perk, calculando el canon automáticamente, y habilitando la alternativa de Arriendo garantizado u otros en el Seller Center.

El problema es que, abstractamente, podríamos decir que los productos financieros **también son venta asistida**, y que elegirlos desde un seller center es **venta autoatendida**.

En Capitalizarme, los gestores de cuentas clave gestionan tanto Venta como Productos Financieros, (que son las mismas cuentas). Si queremos desacoplar los productos financieros de Capitalizarme, y gestionarlos desde Grouu, eso implica captar y mantener esas cuentas claves independientemente.

Los Productos financieros, a nivel de negocio, terminan cuando el inversionista firma el contrato de arriendo garantizado, o de las 48 cuotas.

La captación y mantención de cuentas clave implica
- La inmobiliaria decide a qué proyectos y unidades asignarles Productos Financieros (Entendiendo que se le asignan productos financieros a una parte del stock de la inmobiliaria).
- Dar seguimiento de ventas con Productos Financieros. (Los puntos de contacto van a velar por que se firmen contratos que generan ingesos a Grouu)
- Dictar cánones de arriendo
- Las redes de información con Rent viven en Capitalizarme
- Recaudar Arriendos, gestionar pagos a Rent y al inversionista según corresponda
- 
- 
- Firmar Contratos 


Proceso de Tom y Jerry:
- Tomás se junta con Ventas y entre los dos deciden que el proyecto X se podría beneficiar de los productos financieros. Al final la decisión la toma la inmobiliaria misma.
- La venta con la inmobiliaria es en una instancia de reunión en la que hay mucha gente. Va Hempel, va bourgui, va la Ignacia, va la Sofi.
- Tomás -> "Este proyecto estaría bueno con Arriendo Garantizado" -> Stock a la inmobiliaria con los precios actualizado.
- Sofi -> "Entro a contarles en qué consisten los productos". -> Saco los cánones de arriendo


- En cuando a Farming: La Ignacia Ibarra **tiene que estar en todas las reuniones con las inmobiliarias**. Eso implica que tiene que mantener todas las cuentas.


### Indicadores

### 

### Conclusiones
Esto va a quedar en mis manos.
Podemos tomar acciones altiro.
De algún Capi

3% Upfront en entrega inmediata es por seriedad de la oferta.
20% de pie por pentavida

### Pamela y Franco

Inteligencia de Negocios
Relaciones con las inmobiliarias
3/13 - Resguardar el capital el caso de morosidad, colchón

### Documentos Inmobiliarias - 

#### Ambos
Crédito Pie Entrega Futura
Escritura Pública - en la cual constan los poderes
La Copia de la inscripción de la sociedad - Vigente, máximo 60 días
Escritura píblica de constitución
Si el
Cargo y el abogado que está a cargo de la información legal

Para la inmobiliaria instrumental y Matriz (Aval)

#### Solo para Instrumental

Formulario KYC
Malla Societaria
Últimos 3 balances
Carpeta tributaria
Autorización de revisión de la deuda CMF


KYS es uno de los documentos que genera más reparos
Código de Conducta proveedores PV
Declaración 


KYS
- 8. Políticas de lavado de activos/financiamiento al terrorismo (NO es causal de rechazo)
- 5.1 Personas naturales que tienen participación: Llenado incompleto de porcentaje de participación >10% (Malla Societaria -> Sociedades y personas naturales)
- 5.2 Control Efectivo - La persona que toma las decisiones, sobre todo cuando la participación del 5.1 es bajo 10%.

### Pendientes
- Casos Judiciales - Ema Muñoz de Castro y Tagle
- Tipología - Crédito Pie Entrega Inmediata - Arriendo - Planilla pre filtro, usted debe ganar 1.200.000 Planilla mensual
- Tener claridad sobre la documentación
- SFTP - Conectarse - Rodrigo

#### Diego

Soporte Comercial - Cara visible - Él evalúa a los clientes.
No le mandamos el cliente a Penta sin pre cualificarlo nosotros.

Inmobiliarias soy yo.

- Me interesa diseñar los flujos con Pentavida de los aprobados y rechazados. Ese proceso levantarlo con Diego Olivos.
- Contraparte de Riesgo -> Pamela (Jefa pendiente)
- Contraparte comercial -> Franco (Su jefe es Juan Carlos) BI

Diego es quien habla con los brokers (Comercial) + Penta
Sourcing - Ignacia Ibarra - Es quien toma el resto de la operación
Análisis de un proyecto previo a una entrada - Gerardo
Operación de los archivos - Intercambio diario de información - Gestión documental
Estado del arte de las cuentas entre empresas. FTP. Ver con Diego.
Relación con Rent - Gerardo.


#### Constanza
Precio de Alzamiento pq tiene deuda. La deuda está dividida por roles. Deuda corta, no deuda bancaria. MBI es el acreedor. Es un AGF. 

Los deuda de construcción no es novable como hipotecario.

El 3% es negociado.

Alivio Dividendo -> Comercialmente hay que cubrir

# General

Redes de Comunicación

### Penta Necesita

Evaluación Capi?

- Fecha Cierre de Mes
- Proyecto
- Tipologías
- Número Depto
- Rut Cliente
- Monto Arriendo Mes (Si está vacante es 0)
- Monto recaudado Mes
- Número de arriendos morosos

### Finanzas Necesita
(Junto al reporte de escrituras) 
- Comisiones por cobrar
- Producto Financiero Asociado
- Contrato asociado a cada venta

### Rent Entrega
- Reporte de todas las operaciones a través de Breal con Rent
- Nuevos contratos de subarriendo firmados cada mes
- Contratos vigentes, renta, si se encuentra o no al día el pago de arriendo, servicios básicos y GGCC
- Info respecto a multas

### Rent Necesita
- Los contratos de Arriendo
- Prontas entregas de los inmuebles
- El inicio de la vigencia de los contratos de Arriendo.
- Columnas que debe llevar el informe: Fecha de escrituración, dueño, propiedad, N° depto., comuna, estacionamiento, bodega, tipologia, nombre arriendo, fecha inicio ctto. Sub arriendo, arriendo vigente

### Inversionista necesita

Saber los gastos que descuentan su arriendo garantizado.

# Dudas Aleix
48 Cuotas EI
- En Arriendo Garantizado, el superavit se reconocen como ingreso o se guardan en una cuenta?
- Requisitos de Penta de evaluación de la inmobiliaria? No hay.

# Fricciones
- Este producto financiero es principalmente para el stock más difícil de vender. Especialmente para el stock más caro, menos de inversión.
- Los costos de construcción hacen que 


Inmobilia:

No es que tenga que pasar por Hempel. Las cosas tienen que pasar.
El proyecto sirve o no sirve. El governance no es de Tomás, ojalá hacer esto en conjunto con la Ignacia.

Pagamos los intereses por adelantado:
- Cada cuota tiene amortización e interés.
- Ven para cada cuota
Preguntar a Franco.
- A nivel de evaluación, el crédito Penta tiene interés.
- Ingreso por Arriendo, egreso por subarriendo.
- Agregarlo en la promoción - La vamos a devolver a medida que exista. Es una cuenta de garantía
- Qué dice el contrato respecto al tema? - Doy un aviso
- La relación con las inmobiliarias, tiene que vivir en Grouu.

# Excels de Hempel

Copy paste del doc anterior
Propiedades desbloquear (por una cuestión de macros)
Inputs -> Nombre del proyecto, etapa, comuna, Producto (número de depto), Orientación, Modelo, m2 etc.
Macros de simular -> Corre todas las unidades

Tablitas de la derecha

Distribución de Capital Crédito Pie

# Apuntes Conversación

Póliza Venta en Verde es una póliza que emite al inmobiliaria a nombre del cliente pero tiene que estar endosada a nombre de Pentavida.