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# Matemáticas detrás de capitalizarme.com

### Gráfico

El gráfico está dado por 5 variables
- Market Value - Actualmente calculado como el valor comercial, creciendo a plusvalía constante
- Saldo Insoluto - Monto inicial del crédito, menos lo que las cuotas van amortizando todos los meses
- Suma de Arriendos - Constantes en UF, 0,4% del valor comercial inicial del depto, con una vacancia del 12%.
- Suma de Dividendos - Calculados en base al monto del crédito, una tasa fija del 5% y 360 períodos
- Pie

Los supuestos más fuertes son los del valor de mercado y arriendo estimado. Estos valores esperamos sacarlos de goplaceit. Se hizo una pedida formal pidiendo:

- Valor de mercado de departamentos comparables del sector
- Plusvalía promedio últimos 5 años
- Dispersión plusvalía últimos 5 años
- Arriendo estimado de departamentos comparables del sector
- Variación promedio del arriendo últimos 12 meses
- Dispersión del arriendo últimos 12 meses.
- Vacancia de arriendo estimada últimos 12 meses
- Dispersión de vacancia de arriendo últimos 12 meses
- Vacancia de venta últimos 12 meses.
- Dispersión de vacancia de venta estimada últimos 12 meses
- Tasa de interés anual estimada
- Metraje promedio del sector, para cada tipología
- Relevantes cercanos (Ficha proptech)

El gráfico empieza en 0 como si el depto fuera de entrega inmediata, sin embargo sabemos que no es así. Una de las posibles mejoras al gráfico es considerar el plazo de entrega.

También podría considerar escenarios, entendiendo que la plusvalía, el "plusarriendo", la vacancia y la tasa de interés, son todas variables que tienen escenarios optimistas y pesimistas.

### Payback

El payback es el tiempo en el que el exit es cero. Como los tiempos son discretos, ponemos "5 años" en vez de "4,4534 años".

### Duplicate
El duplicate se calcula como el año en el que el 
Valor de mercado - saldo insoluto > k*(pie + suma de dividendos - suma de arriendos)
Con k = 2

### Rentabilidad y CapRate
Rentabilidad es rentabilidad bruta = 12*arriendo/valor propiedad
Y como el arriendo es el 0,4% del valor, este número es el 4,8% para todos los assets.

CapRate
El cálculo es 12*NOI/valor propiedad
Para no meternos

### Capinúmero

El capinúmero fue tomado por juicio experto de los KAMs y después llevado a un sigmoide que lleva toda la evaluación entre un número entre 5.5 y 9.9.


# Correcciones Diciembre

### Minusvalía instantánea

La minusvalía instantánea es una mentira. Los usados y los nuevos tienen curvas de plusvalía distintas.

### Payback
Payback es un concepto mal usado. Payback es referente a retorno efectivo, en forma de caja.

### Moderación de la Plusvalía
La pedida de Gabriel de usar la plusvalía de Toctoc es incompatible con la pedida de Aleix.

A nivel de negocio, las curvas de plusvalía de los nuevos y de los usados **son curvas distintas**. Para aproximar esas curvas, la propuesta de aleix es simplemente dividir por 2 la plusvalía.

Los input de este problema son muy inciertos, tales como el mantenimiento de la propiedad y las características de la materialidad del departamento mismo.

### Suma de dividendos
A los dividendos les falta calcular el costo de los seguros. 

En rigor el seguro de des gravamen disminuye en cada dividendo ya que este va asociado al saldo de deuda
El seguro de incendio y sismo va asociado al valor tasación o valor asegurable y este es fijo. De todas maneras cambia cada vez que el banco o compañía deben renovar las pólizas. Esto ocurre para ambos seguros.

### Arriendos y Valor proyectado de mercado en t0.
Aquí estamos a la espera de lo que pase con Felipe Vargas.

### Cambios código
- annual_value_gain = offer.product.asset.project.value_gain / 200
- commercial value = price
- mortgage quote *= 1.01

### Cambios diseño
- Valor de mercado proyectado (Considera una plusvalía conservadora equivalente a la mitad del promedio de las plusvalías de los últimos 5 años del sector)
- Suma de arriendos proyectados (Equivalentes aproximadamente al 0,4% del valor comercial del activo)
- Pie (Porcentaje mínimo aceptable por la inmobiliaria.) (Mejor todavía sería poner el porcentaje mismo, dependiendo del asset.)
- En 3 años habrás recuperado el total del capital invertido (Payback) -> Sacar esto. Payback no significa eso, y en verdad ya no va a tener sentido. Yo sacaría el cuadrito entero.

### Cambios 10/12
- En vez de hacer 1.01 veces el mortgage c, Luis me mandó un cálculo distinto, sacado del BCI (https://colab.research.google.com/drive/17kc9Pohlz9QMMj5ENM8Xgcdf11uPfQTQ)
- El problema es que da menor al cálculo nuestro.