# Costos crédito pie 48 cuotas EI/Producto híbrido

## Análisis de Costos

Para un depto de 3000 UF
Crédito Pie al 15%, Tasa de interés 5,8%
4 Años de Arriendo Garantizado
GGOO 7 UF

### Escenario pesimista

| Nombre | Costo UF | Porcentaje del total |
| -------- | -------- | -------- |
| Intereses Crédito Pie | 54,67 UF | 1,82% |
| Costo máximo Arriendo Garantizado | 82,5 UF | 2,75% |
| **Costo máximo Total** | **137,17 UF** | **4,57%** |

### Escenario esperado

| Nombre | Costo UF | Porcentaje del total |
| -------- | -------- | -------- |
| Intereses Crédito Pie | 54,67 UF | 1,82% |
| Costo esperado Arriendo Garantizado | 52,5 UF | 1,75% |
| **Costo esperado Total** | **107,17 UF** | **3,57%** |

### Parte 1 - Intereses Crédito Pie

Es la suma de los intereses en la tabla de desarrollo del pago del crédito pie. Depende de dos cosas:
- La tasa de interés (5,8% anual)
- Porcentaje de pie a financiar (máximo 15%)

El costo por intereses, por lo tanto, es de un máximo de 1,82% del valor total del depto. Nótese que esto casi no depende del precio del departamento.

Excel con la demostración:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/18PLh6t32u_kkRvxK5RQrUYKg33r9QJbDfKKAZHvHvgk/edit?usp=sharing

### Parte 2 - Costo Arriendo Garantizado 48 meses

### Fórmulas

Esos 1,75% y 2,25% salen de la experiencia de los análisis anteriores. La correcta forma de hacer esto es mediante un modelo de Montecarlo.

A nivel de fórmulas, el modelo actual es este:

$Costo Total = PrimerArriendo+Vacancia+Morosidad-Ingresos$

- $PrimerArriendo=Subarriendo*25\%$
Ya que en el contrato con rent, la comisión es la mitad en el primer corretaje.

- $Vacancia=(EstadíaPromedio/PlazoMeses-1)(MesesVacancia*(CanonArriendo+Subarriendo*3\%)+(CostosReparación-Subarriendo)+Subarriendo*50\%)$
Esto representa costos hacia el inversionista, de reparaciones y hacia Rent. Lo de la derecha es el costo de 1 rotación de subarrendatario, y el ponderador de la izquierda ilustra cuánta rotación hay en los 48 meses.

- $Morosidad=(EstadíaPromedio/PlazoMeses)(CostoSSBB*MorosidadSSBB+CostoGGCC*MorosidadGGCC+\%Incobrables*(N°meses*(CanonArriendo+Subarriendo*3\%)+JuicioLanzamiento))$
Esto representa morosidad. Lo estamos tomando como gasto, pero en realidad son solo ingresos diferidos.

- $Ingresos=(PlazoMeses-Vacancia*(EstadíaPromedio/PlazoMeses-1))(SubarriendoNeto-CanonArriendo)$
Esto representa el ingreso entre el arriendo percibido y el arriendo garantizado, multiplicado por todos los meses que esté arrendado.

### Inputs

EstadíaPromedio = 16
PlazoMeses = 48
MesesVacancia = 1,5
CostosReparación = 500000
CostoSSBB = 50000
\%MorosidadSSBB = 15\%
Costo GGCC = 80000
\%Morosidad GGCC = 22\%
\%incobrables = 0,3\%
JuicioLanzamiento = 600000

PrimerArriendo dado por Rent
CanonArriendo dado por Rent
Subarriendo dado por Rent
Garantía dado por Rent